Sprzedaż mieszkań i ceny mieszkań w Warszawie 1 lipca 2021 r.

08.02.2024

Sprzedaż mieszkań i ceny mieszkań w Warszawie 1 lipca 2021 r.

W analizowanym okresie (II kwartał 2020 - II kwartał 2021) liczba oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie zmniejszyła się z 14 445 do 10 802 mieszkań. Jednak po recesji covid sprzedaż zaczęła ponownie rosnąć kwartalnie (z 5298 do 6021 mieszkań).

Łącznie na warszawskim rynku nieruchomości w II kwartale 2021 r. wystawiono do sprzedaży 10 802 mieszkań, z czego 8 429 (78,0%) znajdowało się na rynku pierwotnym, a 2 373 mieszkania (22,0%) na rynku wtórnym. Jak widać, w strukturze rynku nieruchomości w Warszawie dominuje podaż nowych mieszkań. Co więcej, w II kwartale 2020 roku obraz był jeszcze bardziej zaskakujący – podaż mieszkań w nowych budynkach wyniosła 85%.

W II kwartale 2021 r. w stolicy sprzedano 6021 mieszkań, z czego 4699 (78,0%) na rynku pierwotnym i 1322 mieszkania (22,0%) na rynku wtórnym. Procenty sprzedaży dopasowane do ofert z niesamowitą dokładnością.

Więcej o pierwotnym rynku nieruchomości w Warszawie (Tabela 1)

Łącznie w II kwartale 2021 r. do sprzedaży trafiło 8 429 mieszkań w nowych budynkach. Trwała tendencja do spadku liczby oferowanych mieszkań. Indeks 2021 w porównaniu do 2020 wyniósł 68,3%.

Jednocześnie sprzedaż nowych domów wzrosła kwartalnie z 2 631 w II kwartale 2020 roku do 4 951 w I kwartale 2021 roku i 4 699 w II kwartale 2021 roku. W okresie kwiecień-czerwiec 2021 r. sprzedano 4699 mieszkań (55,8%). Najszybciej rozpraszają się mieszkania o powierzchni do 40 mkw., najwolniej – o powierzchni ponad 80 mkw.

Największy popyt na pierwotnym rynku nieruchomości w Warszawie występuje na mieszkania o powierzchni od 40,1 do 60 mkw. Oferują najwięcej. Tak wygląda struktura nowych mieszkań sprzedanych w II kwartale 2021 r.: mieszkania o powierzchni do 40 m2 – stanowią 18,1% sprzedaży; mieszkania od 40,1 do 60 m2 - 44,7%; mieszkania od 60,1 do 80 m2 - 26,4%; mieszkania o powierzchni powyżej 80 m2 - 10,8%.

Teraz o cenach na pierwotnym rynku nieruchomości w Warszawie

Oczywiście koszt mieszkania w nowych domach zależy od wielu czynników. Nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym w Warszawie od 1 lipca 2021 r. oferowane były po średnio 11 539 zł za metr kwadratowy. Wystąpił stały trend kwartalnych wzrostów cen. Do II kwartału 2020 r. wzrosły o 107,6%. Po prostu nie było na rynku mieszkań poniżej 4000 zł/m kw. Było tylko kilka ofert w cenach od 4001 do 6000 zł. Mniej niż połowa propozycji w 2020 r. (i nieco ponad jedna trzecia w 2021 r.) mieściła się w przedziale od 4001 do 6000 zł/mkw. i między 6001 a 8000 zł/mkw. Rynek kapitałowy deweloperów ukształtował więc średnią cenę ofert nowych mieszkań w wysokości ponad 10 tys. zł/mkw.

Ceny sprzedaży są nieznacznie obniżone. Odchylenie średniej ceny oferty od transakcji (z 11 539 zł do 10 671 zł/mkw.) wyniosło 8,1%. Jednocześnie największy spadek cen nastąpił w mieszkaniach o powierzchni do 40 m2 – 13,6%. A najmniejsza obniżka ceny (jeśli tak powiem) dotyczyła mieszkań od 40,1 do 60 m2 - 4,4%. Otóż generalnie najdroższy metr kwadratowy nowych wielkomiejskich nieruchomości na dzień 1 lipca 2021 r. był w najmniejszych (do 40 mkw.) i największych mieszkaniach (ponad 80 mkw.).

Tabela 1. Sprzedaż mieszkań i średnie ceny mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym (RP) na dzień 1 lipca 2021 r. (zł/mkw.)

	II kwartał 2020		III kwartał 2020		IV kwartał 2020		I kwartał 2021		II kwartał 2021
Specyfikacje	Oferuje	Sprzedaż	Oferuje	Sprzedaż	Oferuje	Sprzedaż	Oferuje	Sprzedaż	Oferuje	Sprzedaż
Średnia cena (zł/mkw.)	10717	9438	10735	10183	10750	10240	10969	10666	11539	10671
Dynamika (poprzedni kwartał = 100)	101.0	96.1	100.2	107.9	100.1	100.6	102.0	104.2	103.6	100.1
Ten sam kwartał poprzedniego roku = 100)	120.0	95.0	108.1	110.8	104.6	108.1	103.4	108.6	106.0	113.1
Liczba mieszkań ogółem I według sekcji:	12 347	2 631	12 735	3 154	11 757	3 917	9 780	4 951	8 429	4 699
do 4000 zł/mkw.	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
od 4001 do 6000 zł/mkw.	32	72	26	6	13	8	9	1	6	3
od 6001 zł do 8000 zł/mkw.	2 006	679	1 889	609	1 608	609	889	514	785	419
od 8001 zł do 10000 zł/mkw.	3 980	1 063	4 053	1 111	3 747	1 568	3 195	1 698	2 163	1 656
powyżej 10 000 zł/mkw	6 329	817	6 767	1 428	6 389	1 732	5 687	2 738	5 475	2 621
Łączna liczba mieszkań, w tym powierzchnia:	12 347	2 631	12 735	3 154	11 757	3 917	9 780	4 951	8 429	4 699
do 40 m2	1 784	533	2 084	636	1 801	864	1 524	1 154	1 359	851
od 40,1 do 60 m2	4 995	1 240	5 210	1 324	4 858	1 645	4 087	2 062	3 549	2 101
od 60,1 do 80 m2	4 011	647	3 840	855	3 588	1 001	2 864	1 286	2 397	1 239
ponad 80 m2	1 557	211	1 601	339	1 510	407	1 305	449	1 124	508
Średnia cena mieszkania W tym mieszkania o powierzchni:	10 717	9 438	10 735	10 183	10 750	10 240	10 969	10 666	11 539	10 671
do 40 m2	12 772	9 933	12 327	10 851	12 346	10 722	12 267	11 432	12 819	11 286
od 40,1 do 60 m2	10 600	9 315	10 635	10 097	10 603	10 099	10 845	10 623	11 212	10 738
od 60,1 do 80 m2	9 693	9 034	9 774	9 529	9 919	9 424	10 269	9 928	10 608	9 989
ponad 80 m2	11 378	10 155	11 297	10 912	11 299	11 789	11 380	11 010	11 663	11 031
Odchylenie średniej ceny ofertowej od ceny sprzedaży (powierzchnia mieszkania):	13,6%	Х	5,4%	Х	5,0%	Х	2,8%	Х	8,1%	Х
do 40 m2	28,6%	Х	13,6%	Х	15,1%	Х	7,3%	Х	13,6%	Х
od 40,1 do 60 m2	13,8%	Х	5,3%	Х	5,0%	Х	2,1%	Х	4,4%	Х
od 60,1 do 80 m2	7,3%	Х	2,6%	Х	5,3%	Х	3,4%	Х	6,2%	Х

O wtórnym rynku nieruchomości w Warszawie (tabela 2)

Łącznie w II kwartale 2021 r. do sprzedaży na rynku wtórnym wystawiono 2 373 mieszkania. W przeciwieństwie do rynku nowych budynków, istnieje tendencja do zwiększania liczby oferowanych mieszkań. Indeks z 2021 r. w porównaniu do 2020 r. wyniósł 113,1% (z 2098 do 2373, z pewnym wzrostem w IV kwartale 2020 r., najwyraźniej spowodowanym przyzwyczajeniem się do Covid).

Sprzedaż odsprzedaży rosła trzeci kwartał z rzędu w 2020 roku. Jednak w I i II kwartale 2021 r. ponownie spadły. W okresie kwiecień-czerwiec 2021 r. sprzedano 1322 mieszkania (63,0% w porównaniu do kwietnia-czerwca 2021 r.). Najszybciej rozpraszają się mieszkania o powierzchni do 40 mkw., najwolniej – o powierzchni ponad 80 mkw.

Największy popyt na wtórnym rynku nieruchomości w Warszawie występuje na mieszkania o powierzchni od 40,1 do 60 mkw. Oferują najwięcej. Tak wygląda struktura sprzedanych mieszkań w II kwartale 2021 r.: mieszkania do 40 m2 - stanowią 30,8% sprzedaży; mieszkania od 40,1 do 60 m2 - 44,8%; mieszkania o powierzchni od 60,1 do 80 m2 – 16,8%; mieszkania o powierzchni powyżej 80 m2 - 7,6%.

Jednocześnie, w porównaniu z nowym rynkiem mieszkaniowym, znacząco zmieniły się priorytety kupujących. Na rynku wtórnym poszła w trakcie małych mieszkań. Mieszkania o powierzchni od 40,1 do 60 mkw. zachowały swój udział, a duże mieszkania (powyżej 60 mkw.) z rynku wtórnego cieszą się mniejszym popytem.

W wartościach bezwzględnych na rynku pierwotnym jest znacznie więcej mieszkań o powierzchni 40 m2 lub więcej niż na rynku wtórnym.

O cenach na wtórnym rynku nieruchomości w Warszawie

Nieruchomości mieszkaniowe na rynku wtórnym w Warszawie od 1 lipca 2021 r. oferowane były po średnio 12 473 zł za metr kwadratowy. Wystąpił stały trend kwartalnych wzrostów cen. Do II kwartału 2020 r. ceny wzrosły o 108,3%. A ten wskaźnik jest nieco wyższy niż na rynku nowych budynków. W wartości bezwzględnej cena ofert na mieszkania drugorzędne jest wyższa od podstawowej o 934 zł/mkw. Po prostu nie było na rynku mieszkań poniżej 4000 zł/mkw., przy cenach od 4001 do 6000 zł/mkw. i od 6001 do 8000 zł/mkw., było tylko kilka ofert. Stołeczny rynek właścicieli ukształtował średnią cenę ofert mieszkań wtórnych w wysokości ponad 10 000 zł/mkw.

Ceny sprzedaży mieszkań wtórnych w porównaniu z prośbami sprzedawców są znacznie niższe niż w przypadku rozmów z deweloperami. Odchylenie średniej ceny oferty od ceny sprzedaży (z 12 473 zł do 10 513 zł/mkw.) wyniosło 18,6%. Największa obniżka cen dotyczyła mieszkań do 40 m2 - 24,5%.

Tym samym średnie ceny nowych i drugich domów w Warszawie są praktycznie równe (odpowiednio 10 671 zł i 10 513 zł/mkw.). Ogólnie rzecz biorąc, najdroższy metr kwadratowy drugorzędnych nieruchomości metropolitalnych na dzień 1 lipca 2021 r. był w najmniejszych (do 40 mkw.) i największych mieszkaniach (powyżej 80 mkw.).

Tabela 2. Sprzedaż mieszkań i średnie ceny mieszkań w Warszawie na rynku wtórnym (RW) na dzień 1 lipca 2021 r. (zł/mkw.)

	II kwartał 2020		III kwartał 2020		IV kwartał 2020		I kwartał 2021		II kwartał 2021
Specyfikacje	Oferuje	Sprzedaż	Oferuje	Sprzedaż	Oferuje	Sprzedaż	Oferuje	Sprzedaż	Oferuje	Sprzedaż
Średnia cena (zł/mkw.)	11521	10286	11713	10472	11893	10661	12217	10392	12473	10513
Dynamika (poprzedni kwartał = 100)	98.8	102.8	101.7	101.8	101.5	101.8	102.7	97.6	102.1	101.2
Ten sam kwartał poprzedniego roku = 100)	108.9	111.3	108.3	110.7	106.3	108.6	104.8	103.9	108.3	102.2
Liczba mieszkań ogółem I według sekcji:	2 098	2 667	2 015	2 850	2 640	3737	2 186	1 547	2 373	1 322
do 4000 zł/mkw.	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
od 4001 do 6000 zł/mkw.	17	33	8	6	12	8	3	1	3	3
od 6001 zł do 8000 zł/mkw.	200	398	169	360	172	413	115	188	79	131
od 8001 zł do 10000 zł/mkw.	585	919	528	964	657	1 245	497	547	490	489
powyżej 10 000 zł/mkw	1 296	1317	1 310	1 520	1 799	2 071	1 571	811	1 801	699
Łączna liczba mieszkań, w tym powierzchnia:	2 098	2 667	2 015	2 850	2 640	3737	2 186	1 547	2 373	1 322
do 40 m2	268	700	262	904	425	1 130	357	466	432	407
od 40,1 do 60 m2	696	1 198	681	1 196	950	1 654	795	653	893	593
od 60,1 do 80 m2	539	477	514	465	651	634	538	288	554	222
ponad 80 m2	595	292	558	285	614	319	496	140	494	100
Średnia cena mieszkania W tym apartamenty o powierzchni:	11 521	10 286	11 713	10 472	11 893	10 661	12 217	10 392	12 473	10 513
do 40 m2	12 965	11 020	13 114	10 971	13 250	11 129	13 706	11 091	13 961	11 216
od 40,1 do 60 m2	11 295	9 968	11 529	10 127	11 610	10 300	11 857	10 122	12 012	10 226
od 60,1 do 80 m2	11 102	9 689	11 350	10 118	11 292	10 330	11 387	9 852	11 698	9 910
ponad 80 m2	11 513	10 806	11 614	10 912	12 028	11 526	12 622	10 443	12 876	10 697
Odchylenie średniej ceny ofertowej od ceny sprzedaży (powierzchnia mieszkania):	12,0%	Х	11,9%	Х	11,6%	Х	17,6%	Х	18,6%	Х
do 40 m2	17,6%	Х	19,5%	Х	19,1%	Х	23,6%	Х	24,5%	Х
od 40,1 do 60 m2	13,3%	Х	13,8%	Х	12,7%	Х	17,1%	Х	17,5%	Х
od 60,1 do 80 m2	14,6%	Х	12,2%	Х	9,3%	Х	15,6%	Х	18,0%	Х
ponad 80 m2	6,5%	Х	6,4%	Х	4,4%	Х	20,9%	Х	20,4%	Х

Sprzedaż mieszkań i ceny mieszkań w Warszawie 1 lipca 2021 r.

Blog

Koszt życia w Warszawie

Czym się różni umowa deweloperska od umowy przedwstępnej?

Kiedy lokal uznaje się za oddany do użytku w Polsce?

zobacz wszystko

Zgoda na pliki cookie