Microkawalerki (mikroapartamenty)

Microkawalerki to mieszkania jednopokojowe o powierzchni niespełna 25 metrów kwadratowych. Różne źródła klasyfikują lokale mieszkalne o powierzchni od 12 do 25 metrów kwadratowych jako mikroapartamenty.

Microkawalerki to mieszkania jednopokojowe o powierzchni niespełna 25 metrów kwadratowych. Różne źródła klasyfikują lokale mieszkalne o powierzchni od 12 do 25 metrów kwadratowych jako mikroapartamenty.

Historia microkawalerki

Małe mieszkania istnieją w Polsce od dawna. W mieszkaniach z czasów podziału Polski i II Rzeczypospolitej nie obowiązywały ograniczenia co do minimalnej wielkości. Sięgając do historii najnowszej należy stwierdzić, że standardy mieszkaniowe PRL z 1974 roku ustalały minimalną powierzchnię mieszkania (cavalier) na 25 mkw. - 28 mkw.

W latach 1995 – 2002 obowiązywały ograniczenia dotyczące minimalnej powierzchni jednego pokoju (16 m2) i szerokości pomieszczeń w ścianach (w przypadku mieszkania jednopokojowego: sypialnia – min. 2,2 m i kuchnia – min. 1,7 metra)

Od 2002 do 2018 roku obowiązywały podobne ograniczenia, zgodnie z którymi minimalna powierzchnia piętra wynosiła 16 metrów kwadratowych. m., a szerokość lokalu w mieszkaniu jednopokojowym wynosi odpowiednio 1,8 metra (kuchnia) i 2,2 metra (sypialnia)

Od początku 2018 roku obowiązują przepisy, zgodnie z którymi minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 25 mkw.

Od 1995 do 2018 roku obowiązywały de facto przepisy, które zobowiązywały do ​​budowy mieszkań o powierzchni co najmniej 24 metrów kwadratowych. Pod koniec tych zasad na rynku zaczęły pojawiać się w większej liczbie nowe mieszkania typu mikro-cavalier. Zmiany legislacyjne wprowadzone w 2018 r. (patrz paragraf 3) nie pomogły w ograniczeniu podaży tego typu lokali.

W ostatnim czasie pojawił się nowy trend wykorzystywania lokali komercyjnych na cele mieszkaniowe. Jednak zostało to zatrzymane. Takie zasady zawarte są w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie (2023, ust. 2442). Wspomniany akt prawny wprowadza zasadę, zgodnie z którą lokale użytkowe w nowych budynkach co do zasady muszą mieć powierzchnię użytkową co najmniej 25 metrów kwadratowych. m. (a także pomieszczenia mieszkalne).

Ponadto od 1 kwietnia 2024 roku rozpocznie się budowa nowych lokali handlowych o powierzchni niespełna 25 metrów kwadratowych. m. będą możliwe jedynie w przypadku, gdy zlokalizowane będą na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej i zapewnią bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Wyklucza się wykorzystanie powierzchni maksymalnej (min. 25 m2) dla budynków mieszkalnych zbiorowego zamieszkania oraz domów jednorodzinnych z lokalami usługowymi.

Losy mikroapartamentów

Wkrótce wejdą w życie przepisy ograniczające budowę mikrokawalerii. Nie oznacza to jednak, że mikroapartamenty znikną z rynku wtórnego i rynku wynajmu.

Microkawalerki mają niewielkie znaczenie w propozycjach deweloperów. Z analizy wynika, że ​​takie lokale mają powierzchnię aż do 25 metrów kwadratowych. m., formalnie często komercyjne, ale często de facto mieszkalne. Stanowią niecałe 2% - 3% rynkowej podaży deweloperów. Już niedługo znikną nowe mikroapartamenty. Na rynku pozostaną jednak najmniejsze lokale, które powstały wcześniej (m.in. w okresie II Rzeczypospolitej i PRL).

Opisane powyżej zasady nie będą obowiązywać z mocą wsteczną, co oznacza np., że nie będą miały zastosowania do inwestycji, na które pozwolenie na budowę zostało wydane przed 1 kwietnia 2024 roku.

Identyczną zasadę związaną z brakiem tzw. retroakcji, czyli działania prawa odwrotnego, ustawodawca zastosował już wcześniej, co wyjaśnia, dlaczego mieszkania o powierzchni użytkowej do 25 mkw. oferowane są swobodnie na rynku wtórnym i najmu. M.

Najmniejsze lokale mieszkalne z poprzednich dekad można w Polsce swobodnie sprzedawać i wynajmować, gdyż powyższe zasady dotyczące wielkości mikrokavalier nie miały i nie działają wstecz.

...Prawie microkawalerki - apartamenty podzielone na pokoje

Istnieje również praktyka dzielenia dużych mieszkań na mniejsze pokoje. Gwałtowny wzrost czynszów obserwowany w 2022 roku przyczynił się do podsycenia zjawiska, które czasami jest nawet bardziej ekscytujące niż obecność mikroszaf na rynku. Mówimy o podziale dużych mieszkań przegrodami w celu stworzenia mniejszych pomieszczeń. Nadzór budowlany kontroluje tę kwestię. Okręgowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego sprawdza, czy nie nastąpiła niezarejestrowana zmiana sposobu użytkowania lokalu (patrz: art. 71 Prawa budowlanego) oraz naruszenia przepisów dotyczących np. instalacji sanitarnych, akustyki czy wentylacji.