Czy warto już teraz sprzedać mieszkanie i kupić nowe?

Zastanawiasz się, czy teraz jest dobry moment na sprzedaż mieszkania, czy wręcz przeciwnie, lepiej kupić lub wynająć mieszkanie? Zobaczmy, które transakcje są obecnie najbardziej opłacalne.

Jeśli zastanawiasz się, czy teraz jest dobry moment na sprzedaż mieszkania, czy wręcz przeciwnie, lepiej kupić lub wynająć mieszkanie? Zobaczmy, które transakcje są obecnie najbardziej opłacalne.

Decyzja o sprzedaży własnej nieruchomości nigdy nie była łatwa. Uzyskanie satysfakcjonującej ceny zależy od wielu czynników. Ważny jest popyt rynkowy, podaż mieszkań, dostęp do kredytów hipotecznych i ogólna sytuacja gospodarcza.

Czy zatem obecny rynek nieruchomości to odpowiedni moment na sprzedaż nieruchomości?

Zastanówmy się razem:

• Czy teraz jest dobry moment na sprzedaż mieszkania?

• Czy teraz jest dobry moment na zakup nieruchomości mieszkalnej?

• Czy opłaca się inwestować w wynajem mieszkań i ile można na tym zarobić?

Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym

Obyś żył w ciekawych czasach – mówi chińskie przysłowie, które doskonale sprawdza się na rynku mieszkaniowym. Nie można narzekać na nudę. Co więcej, nawet najlepsze umysły analityczne nie są w stanie z całą pewnością stwierdzić, w jakim kierunku w danym momencie będzie podążał rynek.

Przypomnijmy, że wszyscy potencjalni kredytobiorcy oraz ci, którzy zamierzają zaciągnąć kredyt na mieszkanie lub dom, nadal żyją w czasach bardzo drogiego pieniądza – co jest konsekwencją serii podwyżek stóp procentowych w latach 2021 i 2022.

Od października 2023 r. podstawowa stopa procentowa NBP wynosi 5,75%. Po dwóch decyzjach Rady Polityki Pieniężnej stopa bazowa obniżyła się o 1 punkt procentowy.

A mimo to pożyczki są nadal bardzo drogie. Obecnie osoba chcąca zaciągnąć pożyczkę na kwotę 350 000 zł musi liczyć się z rzeczywistą roczną stopą procentową wynoszącą średnio 8,5%. Opłata za taki kredyt zaciągnięty na 30 lat wyniesie około 2600 zł.

Mimo to na wszystkich rynkach lokalnych w ubiegłym roku ceny domów wzrosły. Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości w dużej mierze ukształtował rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%, który w znacznym stopniu przyczynił się do zwiększenia popytu w czasach drogiego pieniądza, a co za tym idzie wzrostu cen mieszkań.

Wiadomo już, że w tym roku program nie będzie kontynuowany. Jednak ze względu na brak równowagi podaży i popytu na rynku oraz wysokie koszty produkcji deweloperów, eksperci w dalszym ciągu spodziewają się wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych. Zdaniem analityków, choć ceny mieszkań będą rosły wolniej, to w ciągu najbliższych 12 miesięcy należy spodziewać się wzrostu na poziomie 5-10%.

Sprzedaż mieszkania w 2024 roku? Przyjrzyjmy się zwrotowi ze sprzedaży

Sprzedaż domu jest zdecydowanie tego warta, jeśli chcesz uzyskać świetną cenę, znacznie wyższą niż cena zakupu. Mieszkania systematycznie drożeją, więc jeśli ktoś chce szybko sprzedać swoje mieszkanie i jednocześnie zarobić, ma na to szansę. Choć trzeba pamiętać, że zysk z takiej transakcji musi być skorygowany o inflację. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ​​na rynku warszawskim w ciągu 2 lat średnie ceny podaży mieszkań i domów wzrosły z 12 786 zł/mkw. do 16.585 zł za metr kwadratowy, tj. o 23%.

Jeśli założymy, że dwa lata temu kupiłeś w stolicy mieszkanie o powierzchni 50 mkw., to płaciłeś za nie średnio 639 000 zł. Dziś takie mieszkanie można wystawić na sprzedaż za obecną średnią cenę 829 000 zł. Nominalnie zysk wyniesie ok. 200 tys. zł. Tak naprawdę realna wartość zysku uzyskanego ze sprzedaży będzie o kilkadziesiąt tysięcy złotych niższa ze względu na inflację.

Na każdym z głównych lokalnych rynków mieszkaniowych ceny domów znacznie wzrosły, dlatego jeśli chcesz sprzedać swój dom już teraz, z pewnością zarobisz.

W Krakowie metr kwadratowy mieszkania kosztuje obecnie średnio 15 580 zł. Tylko w ubiegłym roku ceny wzrosły o 24%. We Wrocławiu średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym wynosi 13 112 zł (wzrost o 11%). W Trimestiye mieszkania na rynku pierwotnym kosztują średnio 14 965 zł, czyli o 27% więcej niż w roku ubiegłym. W Poznaniu mieszkanie kosztuje średnio 12 332 zł/mkw. (wzrost o 17%).

Dlatego kupno i sprzedaż mieszkania za gotówkę będzie teraz opłacalną decyzją. Pytanie jednak, czy to rozwiązanie się sprawdzi, jeśli jesteśmy zainteresowani inwestycją w nieruchomości lub planujemy zakup nowego mieszkania.

Sprzedaż mieszkania zakupionego na kredyt i zakup nowego mieszkania na kredyt

Dużo bardziej złożonym zagadnieniem jest sprzedaż mieszkania zakupionego na kredyt w celu zakupu innego mieszkania przy wykorzystaniu finansowania bankowego. W takiej sytuacji należy wziąć pod uwagę szereg czynników – przede wszystkim koszt kredytu, wielkość wkładu własnego oraz parametry mieszkania, które chcemy kupić.

Zilustrujmy to hipotetyczną sytuacją.

Załóżmy, że kilka lat temu ktoś kupił mieszkanie (małe dwa pokoje, 40 mkw.) za 450 000 zł (przy średniej cenie 11,5 tys. zł/mkw.) na jednym z dużych targowisk miejskich. Zapłacił z własnej kieszeni 50 tys., więc kwota pożyczki wyniosła 400 tys. zł. Kilka lat później ceny mieszkań na lokalnym rynku wzrosły o 20% – do 13 800 zł/mkw.

Dziś sprzedałby swoją nieruchomość za 550 000 zł, załóżmy, że w tym czasie spłacił z kapitału pożyczkowego około 20 000 zł. Zatem teraz, po sprzedaży i spłacie reszty zobowiązania, zostanie mu kwota około 170 000 zł. Nasz sprzedawca sprzedał mieszkanie oczywiście z zamiarem zakupu nowego, bardziej przestronnego, spełniającego jego obecne ambicje mieszkaniowe.

Powiedzmy, że jego celem jest 60 metrów kwadratowych. Przy obecnych średnich cenach będzie musiał na to wydać 820 tys. zł. Ponieważ banki oczekują wkładu własnego na poziomie 20% bez dodatkowych kosztów, nasz nabywca będzie musiał za wkład zapłacić z własnej kieszeni ponad 160 000 zł. Docelowo kwota pożyczki wyniesie 650 000 zł. Co prawda w tym czasie oprocentowanie kredytów nieznacznie spadło, ale przy znacznie większej kwocie kredytu miesięczna rata będzie znacznie wyższa niż przy spłacie pierwszego, tańszego i mniejszego mieszkania. Obecnie opłata za pożyczkę wyniesie około 4300 zł. W zeszłym roku, przed serią obniżek stóp procentowych, za swoje mniejsze mieszkanie zapłacił opłatę w wysokości około 3200 zł.

Podany przykład ma oczywiście charakter poglądowy i opisuje hipotetyczną sytuację, ale pokazuje, jakie czynniki należy wziąć pod uwagę, jeśli chcemy sprzedać mieszkanie, aby kupić nowe - zapewne lepsze, większe. Biorąc pod uwagę obecne warunki kredytowania oraz stale rosnące ceny mieszkań, należy spodziewać się znacznego wzrostu kosztu kredytu, a co za tym idzie kredytu ratalnego. Pieniądze z banków są w dalszym ciągu drogie, pomimo dwóch obniżek stóp procentowych. W miarę wzrostu cen mieszkań pozytywny dla kredytów spadek stóp procentowych jest w dużej mierze kompensowany. Oznacza to, że nie będziesz miał dużego pola do wyboru nowej nieruchomości, chyba że zaobserwujesz znaczny wzrost dochodów, ale powinieneś liczyć się z większymi miesięcznymi wydatkami.

Sprzedaż mieszkania wymaga zatem dokładnej analizy tego, co możesz kupić w zamian i jakie masz możliwości finansowe w zakresie miesięcznych płatności oraz analizy swojej zdolności kredytowej. Sytuacja tutaj jest z pewnością niekorzystna i nie jest to odpowiedni moment na zaciąganie nowych zobowiązań finansowych, gdyż koszty będą w dalszym ciągu wysokie.

Rentowność transakcji z punktu widzenia właściciela

Czy warto poczekać ze sprzedażą? Mieszkania wciąż drożeją. Zdaniem większości analityków ceny mieszkań w najbliższej przyszłości będą nadal rosły. Jeśli więc chcesz uzyskać lepszą cenę, możesz opóźnić sprzedaż. Popyt na nieruchomości jest w dalszym ciągu wysoki. Na chwilę obecną nic nie wskazuje na to, aby trend wzrostowy miał się zatrzymać.

Dzieje się tak m.in. w związku z zawieszeniem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Eksperci i przedstawiciele branży deweloperskiej spodziewają się wolniejszego tempa wzrostu cen niż w roku ubiegłym, jednak ze względu na duże niedobory podaży i rosnące koszty budowy, stawki będą nadal rosły. Nie należy spodziewać się spadku cen nieruchomości.

Jest to oczywiście korzystna sytuacja dla właścicieli nieruchomości, którzy nie będą musieli spieszyć się z decyzją o sprzedaży.

Czy opłaca się kupić mieszkanie z myślą o jego wynajmie?

Wynajem mieszkań to w dalszym ciągu potencjalnie dochodowa działalność, która może zapewnić godziwy zwrot, choć atrakcyjność tej formy inwestycji znacznie spadła w porównaniu z sytuacją dwa lata temu. Wynika to przede wszystkim ze spowolnienia napływu gości z Ukrainy, a część z nich nawet wyjeżdża do ojczyzny. W ubiegłym roku stawki czynszów nie rosły tak dynamicznie jak wcześniej.

Czy opłaca się kupić mieszkanie z myślą o jego wynajmie? Odpowiedź nadal brzmi tak, choć podaż mieszkań na wynajem rośnie, a czynsze spadają. Według danych NBP za III kwartał 2023 r. poziom kapitalizacji inwestycji najmu we wszystkich miastach wojewódzkich kształtował się w przedziale od 6 do 7%.

Nieco mniej intratne są inwestycje finansowane kredytem hipotecznym, ale eksperci banku centralnego podkreślają, że nadal jest to działalność intratna.

Przy jednoczesnej poprawie warunków finansowych w zakresie kosztu kredytów i nowo zawieranych umów kredytów hipotecznych, utrzymała się także dodatnia dynamika poziomu rentowności, niezależnie od poziomu ich zaangażowania w kapitał obcy – piszą analitycy NBP.

Czy warto teraz kupić mieszkanie?

Punkt widzenia kupującego jest oczywiście zupełnie inny od punktu widzenia sprzedawcy. Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, gdyż wiele wskazuje na to, że ceny mieszkań w najbliższej przyszłości będą nadal rosły. Oczywiście sytuacja nie jest zbyt komfortowa dla osób poszukujących własnej nieruchomości na rynku pierwotnym lub mieszkania na rynku wtórnym. Są pod presją. Wysoki popyt przy ograniczonej podaży i wysokie koszty budowy prowadzą do wzrostu cen. To z kolei niweluje pozytywny efekt niedawnej obniżki stóp procentowych przez NBP. Jeśli chcesz szybko kupić mieszkanie, prawdopodobnie nie powinieneś zwlekać, ponieważ będzie ono jeszcze droższe. Jeśli nie musisz kupować teraz, możesz poczekać, ale nikt nie wie, kiedy ceny zaczną spadać.

Argumentem za powstrzymywaniem się od zakupów finansowanych kredytem mogłoby być oczekiwane dalsze łagodzenie polityki pieniężnej przez Narodowy Bank Polski. Nie ma jednak nadziei, że stanie się to szybko. Kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej pozostawiły stopy procentowe w dalszym ciągu na wysokim poziomie.

Sprzedaż mieszkania i kupno nowego: zakończenie

Rynek nieruchomości na początku 2024 roku to rynek sprzedającego. Ze względu na duży popyt na mieszkania i ograniczoną podaż, to on może dyktować warunki. Kupujący są pod presją. Ceny mieszkań w dalszym ciągu rosną, co niweluje pozytywny efekt zwiększonej zdolności kredytowej po niedawnej obniżce stopy bazowej NBP. Na razie nie wiadomo, jaki nowy program rządowy zastąpi wycofujący się Bezpieczny Kredyt 2%. W zależności od struktury programu może to przyczynić się do wzrostu trendów cenowych. Wszystko to sprawia, że ​​w krótkim terminie nie ma miejsca na spadające ceny i tańsze mieszkania.