Стоит ли сейчас продавать квартиру и покупать новую?

Вы задаётесь вопросом, подходящее ли сейчас время для продажи вашей квартиры или,  может, наоборот, лучше купить или снять квартиру? Давайте посмотрим, какие сделки на данный момент наиболее прибыльны.

Если вы задаётесь вопросом, подходящее ли сейчас время для продажи вашей квартиры или,  может, наоборот, лучше купить или снять квартиру? Давайте посмотрим, какие сделки на данный момент наиболее прибыльны.

Решение продать собственную недвижимость никогда не было простым. Получение удовлетворительной цены зависит от многих факторов. Важны рыночный спрос, размер предложения жилья, доступ к ипотечным кредитам и общая экономическая ситуация.

Итак, является ли текущая ситуация на рынке недвижимости подходящим временем для продажи недвижимости?

Рассмотрим вместе:

• Подходящее ли сейчас время для продажи вашей квартиры?

• Хорошее ли сейчас время для покупателей жилой недвижимости?

• Выгодно ли инвестировать в аренду квартир и сколько можно заработать?

Текущая ситуация на рынке жилья

Желаю вам жить в интересные времена - гласит китайская поговорка, и она прекрасно применима к ситуации на рынке жилья. На скуку жаловаться нельзя. Более того, даже лучшие аналитические умы не могут с уверенностью сказать, в каком направлении в данный момент будет двигаться рынок.

Напомним, что все потенциальные заёмщики и те, кто собирается взять кредит на квартиру или дом, все ещё живут во времена очень дорогих денег – что является следствием серии повышений процентных ставок в 2021 и 2022 годах.

С октября 2023 года базовая процентная ставка НБП составляет 5,75%. После двух решений Совета по монетарной политике базовая ставка снизилась на 1 процентный пункт.

И всё же по-прежнему кредиты очень дорогие. В настоящее время человек, желающий взять кредит в размере 350 000 злотых, должен учитывать фактическую годовую процентную ставку в среднем 8,5%. Взнос за такой кредит, взятый на 30 лет, составит около 2600 злотых.

Несмотря на это, на всех местных рынках в прошлом году наблюдался рост цен на жильё. Ландшафт местных рынков недвижимости был в значительной степени сформирован правительственной программой Bezpieczny Kredyt 2%, которая в значительной степени способствовала увеличению спроса во времена дорогих денег и, следовательно, увеличению цен на квартиры.

Уже известно, что в этом году программа не будет продолжена. Тем не менее, из-за дисбаланса спроса и предложения на рынке и высоких издержек производства застройщиков эксперты всё же ожидают роста цен на жилую недвижимость. По мнению аналитиков, хотя цены на квартиры будут расти медленнее, в ближайшие 12 месяцев стоит ожидать роста на 5-10%.

Продаете квартиру в 2024 году? Рассмотрим рентабельность продаж

Продать квартиру, несомненно, стоит сейчас, если вы просто хотите получить высокую цену, намного превышающую цену покупки. Квартиры систематически дорожают, поэтому, если кто-то хочет быстро продать свою квартиру и при этом заработать, у него это получится. Хотя следует помнить, что прибыль от такой сделки должна быть скорректирована с учетом инфляции. Данные сайта RynekPierwotny.pl показывают, что на варшавском рынке за 2 года средние цены предложения квартир и домов выросли с 12 786 злотых/кв.м. до 16 585 злотых за квадратный метр, т.е. на 23%.

Если предположить, что вы купили квартиру площадью 50 квадратных метров в столице два года назад – то вы заплатили за неё, в среднем, 639 000 злотых. Сегодня такую квартиру можно выставить их на продажу по текущей средней цене за 829 000 злотых. Номинально прибыль составит около 200 000 злотых. Фактически, реальная стоимость прибыли, полученной от продажи, будет на несколько десятков тысяч злотых ниже из-за инфляции.

На каждом из крупнейших местных рынков жилья цены на недвижимость значительно выросли, так что если вы захотите продать свою квартиру сейчас – вы обязательно заработаете.

В Кракове квадратный метр квартиры сейчас стоит в среднем 15 580 злотых. Только в прошлом году цены выросли на 24%. Во Вроцлаве средняя цена квартир на первичном рынке составляет 13 112 злотых (рост на 11%). В Трехместье квартиры на первичном рынке стоят, в среднем, 14 965 злотых, что на 27% больше, чем за год. В Познани квартира стоит, в среднем, 12 332 злотых/кв.м. (рост на 17%).

Поэтому покупка и продажа квартиры за наличные теперь будет выгодным решением. Однако, вопрос в том, выгодно ли это решение, если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость или собираетесь купить новую квартиру.

Продажа квартиры, купленной в кредит и покупка новой квартиры в кредит

Гораздо более сложным вопросом является продажа квартиры, купленной в кредит, с целью приобретения другой квартиры с использованием банковского финансирования. В такой ситуации следует учитывать ряд факторов – в первую очередь стоимость кредита, размер собственного вклада и параметры квартиры, которую вы хотите купить.

Проиллюстрируем это на примере гипотетической ситуации.

Предположим, что кто-то несколько лет назад на одном из крупных городских рынков купил квартиру (небольшие две комнаты, 40 кв. м) за 450 000 злотых (при средней цене 11,5 тыс. злотых /кв.м). 50 тыс. он платил из своего кармана, поэтому сумма кредита составила 400 000 злотых. Через несколько лет цены на квартиры на местном рынке выросли на 20% - до 13 800 злотых/кв.м.

Сегодня он продал бы свою недвижимость за 550 000 злотых, предположим, что за это время он выплатил примерно 20 000 злотых из ссудного капитала. Итак, теперь, после продажи и погашения остальной части обязательства, у него останется сумма примерно 170 000 злотых. Наш продавец, естественно, продал квартиру с намерением купить новую, более просторную, отвечающую его нынешним жилищным амбициям.

Предположим, он нацелился на 60 квадратных метров. При текущих средних ценах ему придется потратить на это 820 000 злотых. Поскольку банки ожидают собственного вклада в размере 20% без дополнительных затрат, нашему покупателю придется заплатить более 160 000 злотых из своего кармана за взнос. В конечном итоге сумма кредита составит 650 000 злотых. Правда, за это время процентные ставки по кредитам несколько снизились, но при гораздо большей сумме кредита ежемесячный взнос будет значительно выше, чем при погашении первой, более дешёвой и меньшей квартиры. В настоящее время размер взноса по кредиту составит около 4300 злотых. В прошлом году, перед серией снижений процентных ставок, он заплатил взнос в размере около 3200 злотых за свою меньшую квартиру.

Приведённый пример, конечно, наглядный и описывает гипотетическую ситуацию, но он показывает, какие факторы следует учитывать, если вы хотите продать квартиру, чтобы купить новую – предположительно, лучшую, большую. Учитывая текущие условия кредитования и постоянно растущие цены на жилье, следует ожидать значительного увеличения стоимости кредита и, следовательно, рассрочки по кредиту. Деньги в банках по-прежнему дороги, несмотря на два снижения процентных ставок. Поскольку цены на квартиры становятся всё дороже, снижение процентных ставок, положительное для кредитоспособности, в значительной степени нивелируется. Это означает, что простор для выбора новой недвижимости, если вы не зафиксируете существенного увеличения доходов, будет невелик, однако, вам следует принять во внимание более высокие ежемесячные расходы.

Поэтому продажа квартиры требует тщательного анализа того, что вы сможете купить взамен и какие финансовые возможности у вас есть с точки зрения ежемесячных платежей и анализа вашей кредитоспособности. Ситуация здесь, безусловно, неблагоприятная, и сейчас не самое подходящее время для принятия новых финансовых обязательств, поскольку затраты по-прежнему будут высокими.

Выгодность сделки с точки зрения собственника

Стоит ли подождать с продажей? Квартиры по-прежнему дорожают. По мнению большинства аналитиков, цены на жилье продолжат расти в ближайшем будущем. Так что, если вы хотите получить лучшую цену, вы можете отложить продажу. Спрос на недвижимость по-прежнему высок. На данный момент нет никаких признаков того, что восходящий тренд остановится.

Это правда, среди прочего в связи с приостановкой программы Bezpieczny Kredyt 2%. Эксперты и представители девелоперской отрасли ожидают более медленных темпов роста цен, чем в прошлом году, однако, из-за большого дефицита предложения и роста стоимости строительства ставки продолжат расти. Снижения цен на недвижимость не ожидается.

Это, конечно, выгодная ситуация для владельцев недвижимости, и им не придётся торопиться с решением о продаже.

Выгодно ли покупать квартиру с целью сдачи её в аренду?

Аренда квартир по-прежнему является потенциально прибыльным видом деятельности, способным принести справедливую прибыль, хотя привлекательность этой формы инвестиций значительно снизилась по сравнению с ситуацией двухлетней давности. Это связано, прежде всего, с замедлением притока приезжих из Украины, а часть из них даже уезжает на родину. В прошлом году арендные ставки росли не так динамично, как раньше.

Выгодно ли покупать квартиру с целью сдачи её в аренду? Ответ по-прежнему положительный, хотя предложение квартир в аренду увеличивается, а арендная плата падает. По данным НБП за 3 квартал 2023 года, уровень капитализации рентных вложений во всех воеводских городах составил от 6 до 7%.

Инвестиции, финансируемые с помощью ипотечного кредита, немного менее прибыльны, но эксперты центрального банка подчеркивают, что это по-прежнему прибыльный вид деятельности.

При одновременном улучшении финансовых условий в части стоимости кредитов и вновь заключенных договоров ипотечного кредитования также наблюдалось продолжение положительной динамики уровня рентабельности, независимо от уровня их закредитованности внешним капиталом, - пишут аналитики НБП.

Стоит ли покупать квартиру сейчас?

Точка зрения покупателя, конечно, совершенно иная, чем точка зрения продавца. Ответ на вопрос будет утвердительным, так как есть много признаков того, что цены на квартиры продолжат расти в ближайшем будущем. Конечно, ситуация не очень комфортна для людей, ищущих собственную недвижимость на первичном рынке или квартиру на вторичном рынке. Они находятся под давлением. Высокий спрос при ограниченном предложении и высоких затратах на строительство приводят к росту цен. Это, в свою очередь, нивелирует положительный эффект недавнего снижения процентных ставок НБП. Если вы хотите купить квартиру быстро, наверное, не стоит откладывать, потому что она будет ещё дороже. Если вам не нужно покупать сейчас, вы можете подождать, но никто не знает, когда цены начнут падать.

Аргументом в пользу воздержания от покупок, финансируемых за счет кредита, может служить ожидаемое дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики со стороны Национального банка Польши. Однако перспектив, что это произойдет быстро, нет. Последующие решения Совета по монетарной политике сохраняют процентные ставки по-прежнему на высоком уровне.

Продажа квартиры и покупка новой: вывод

Рынок недвижимости в начале 2024 года является рынком продавца. Из-за высокого спроса на квартиры и ограниченного предложения именно он может диктовать условия. Покупатели находятся под давлением. Цены на квартиры продолжают расти, что нивелирует положительный эффект от повышения кредитоспособности после недавнего снижения базовой ставки НБП. На данный момент неизвестно, какая новая правительственная программа заменит Bezpieczny Kredyt 2%, который постепенно сворачивается. В зависимости от структуры программы это может способствовать усилению тенденции роста цен. Всё это означает, что в краткосрочной перспективе нет места падению цен и удешевлению квартир.