O problemach budownictwa mieszkaniowego w 2023 roku

Spowolnienie inwestycji trwa

Z punktu widzenia aktualnej sytuacji gospodarczej najważniejszą kategorią statystyki budownictwa mieszkaniowego są dane o mieszkaniach, których budowę rozpoczęto. Łącznie w 2023 r. rozpoczęto budowę 189 tys. mieszkań i domów prywatnych (to o 5% mniej niż w 2022 r.). Z tej kwoty w 2023 roku sami deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 115 tys. lokali, czyli prawie tyle samo, co w 2022 roku.

Z punktu widzenia aktualnej sytuacji gospodarczej najważniejszą kategorią statystyki budownictwa mieszkaniowego są dane o mieszkaniach, których budowę rozpoczęto. Łącznie w 2023 r. rozpoczęto budowę 189 tys. mieszkań i domów prywatnych (to o 5% mniej niż w 2022 r.). Z tej kwoty w 2023 roku sami deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 115 tys. lokali, czyli prawie tyle samo, co w 2022 roku.

Warto jednak w tym miejscu podkreślić bardzo niską bazę z roku 2022, w którym praktycznie załamały się roczne statystyki nowych budynków.

Wprowadzenie w ubiegłym roku programu preferencyjnego kredytu „Bezpieczny Kredyt 2%” znacząco zwiększyło popyt na nowe mieszkania, o rekordowe 40% (rok/rok). W tej sytuacji naturalnym biegiem wydarzeń wydawałoby się znaczne przyspieszenie dodawania ofert i rozpoczynania przez deweloperów nowych projektów budowlanych. Niestety nic takiego się nie wydarzyło, co spowodowało wyhamowanie podaży nowych mieszkań i wzrost cen w największych aglomeracjach Polski średnio o jedną piątą.

Jeszcze gorsza sytuacja jest w przypadku inwestorów indywidualnych. W zeszłym roku rozpoczęli budowę zaledwie 70 tys. domów, czyli o 15% mniej (rok/rok).

Kolejna wpadka w uzyskaniu pozwolenia na budowę

Dużo bardziej pesymistyczna jest sytuacja, jeśli chodzi o nowe pozwolenia na budowę lub wnioski planistyczne otrzymane w 2023 roku. Wydano 241 tys. decyzji administracyjnych, co oznacza spadek o prawie jedną piątą w porównaniu do roku 2022. Bardzo podobny spadek rok do roku zaobserwowano zarówno wśród deweloperów, jak i budujących mieszkania na własne potrzeby, z wynikiem odpowiednio 162 tys. i 72 tys. mieszkań.

Statystyki dotyczące pozwoleń na nowe budownictwo są dla deweloperów głównym parametrem pozwalającym ocenić potencjał popytu na rynku w przyszłych okresach. Widać zatem, że optymizm branży deweloperskiej co do perspektyw rozwoju gospodarczego segmentu mieszkalnictwa pierwotnego w dłuższej perspektywie pozostaje niski, pomimo inicjatyw rządu, który zdecydował się stymulować popyt na mieszkania wielomiliardowymi dotacjami na kredyty mieszkaniowe.

Spadło także oddanie mieszkań do użytku

W 2023 r. Główny Urząd Statystyczny naliczył nieco ponad 220 tys. wykończonych i oddanych do użytku lokali, tj. 7% mniej niż rok wcześniej. To pierwszy spadek tej kategorii danych od 2014 roku, czyli od początku największego i najdłuższego boomu w polskim sektorze mieszkaniowym. Tym samym mieszkania oddane do użytkowania włączyły się w trend spadkowy pozostałych dwóch kategorii budownictwa mieszkaniowego.

Powyższe statystyki są efektem sytuacji gospodarczej, która zaistniała około 2 lata temu i nie odzwierciedlają jej obecnego stanu. Przez długi czas było praktycznie przesądzone, że w tym obszarze słabnąca tendencja wzrostowa ostatecznie ustąpi miejsca spadkowi, co stało się faktem w 2023 roku, potwierdzając tym samym spowolnienie sytuacji inwestycyjnej w podstawowym segmencie budownictwa mieszkaniowego rynek.

Perspektywy na 2024 rok stoją pod znakiem zapytania

Po roku 2022, który okazał się okresem gwałtownego spadku sprzedaży mieszkań deweloperskich, rok 2023 charakteryzował się kontynuacją i pogłębieniem spadku budownictwa mieszkaniowego. Musimy zatem zająć się dalszym poszukiwaniem dna tej tendencji spadkowej. Pytanie jednak, na jakim poziomie może znajdować się to dno.

Ogółem liczba nowych inwestycji mieszkaniowych i pozwoleń na budowę spadła w ciągu dwóch lat do poziomu z 2016 r. Niestety doprowadziło to do sytuacji ograniczenia i niedostatecznej podaży deweloperów na rynku pierwotnym, co ma miejsce w kontekście stymulowania popytu na mieszkania poprzez kolejne rządowe programy dopłat do kredytów hipotecznych. Tymczasem perspektywa zwiększenia mocy produkcyjnych deweloperów w 2024 roku w dalszym ciągu pozostaje dużym pytaniem, a ciągłe ryzyko narastania nierównowagi pomiędzy podażą a popytem w dalszym ciągu komplikuje sytuację rynkową i grozi kontynuacją trendu rosnących cen m2 nowych mieszkanie.