Rekordy cenowe na rynku nieruchomości w Polsce w trzecim kwartale 2023 roku

Trzeci kwartał 2023 roku można nazwać kwartałem rekordów na rynku nieruchomości. Ceny na prawie wszystkich rynkach osiągnęły rekordowe poziomy. Co więcej, tempo wzrostu było jeszcze wyższe niż w poprzednich kwartałach.

Trzeci kwartał 2023 roku można nazwać kwartałem rekordów na rynku nieruchomości. Ceny na prawie wszystkich rynkach osiągnęły rekordowe poziomy. Co więcej, tempo wzrostu było jeszcze wyższe niż w poprzednich kwartałach.

Najbardziej wzrosły ceny dużych lokali (14% rok/rok). Mieszkania średniej wielkości są o 13% droższe niż przed rokiem, a małe o 11% droższe. Jeśli spojrzeć na wszystkie segmenty łącznie, największe wzrosty zanotowano w Sosnowcu (24% r/r), Białymstoku (19% r/r), Gdyni (19% r/r). Gorąco było także na rynku kredytów hipotecznych. W minionym kwartale wypłacono najwyższą w historii kwotę kredytów hipotecznych – niecałe 25 miliardów złotych. Warto jednak pamiętać, że był to okres przed podwyżkami stóp procentowych, co może pogorszyć nastroje.

W trzecim kwartale 2023 roku w Polsce nastąpił prawdziwy rozkwit na rynku nieruchomości. Jedynym segmentem, w którym średnia cena nie osiągnęła rekordowego poziomu, są małe mieszkania (do 35 m2) w Sosnowcu. W przypadku pozostałych wielkości mieszkań ceny były najwyższe w historii. Przykładem jest Kraków. Średnia cena mieszkań średnich (35-60 m2) i dużych (powyżej 60 m2) tam po raz pierwszy przekroczyła 10 000 zł za m2, a cena mieszkań małych (do 35 m2) osiągnęła rekordowy poziom 12 000 zł za m2.

Najgoręcej było w segmencie dużych mieszkań. Średni wzrost, jak już powiedzieliśmy, wyniósł tu 14% r/r, a w kilku miastach ceny wzrosły o ponad 20%. Rekordzistą jest Gdynia, gdzie ceny wzrosły o 27%. Kupując np. 70-metrowe mieszkanie trzeba było zapłacić o 145 tys. zł więcej niż rok temu (wzrost z 538 tys. zł do 683 tys. zł). Znaczące wzrosty widać także w Sosnowcu (24% r/r), Białymstoku (23%) i Krakowie (22% r/r). Warto także zauważyć, że ceny mieszkań rosną coraz szybciej. W poprzednim kwartale było to 9% w skali roku, a obecnie wzrost wynosi już 14%.

Przyjrzyjmy się bliżej Warszawie. Tutaj w trzecim kwartale 2023 roku koszt za metr kwadratowy. metrów małych mieszkań wyniosło 13 570 zł, czyli o 13% więcej niż w III kwartale 2022 roku. Ceny mieszkań średniej wielkości w stolicy wzrosły o 11% w porównaniu do poprzedniej ceny wynoszącej 11 800 zł/mkw. Taki sam wzrost o 11% zanotowano w przypadku dużych mieszkań (rok temu kosztowały one 11 402 zł/mkw.).

Pod względem cen mieszkań wszystkich 3 kategorii stolica oczywiście wyprzedza wszystkie polskie miasta. Jednak pod względem dynamiki wzrostu wśród małych mieszkań ustępuje 4 miastom, wśród mieszkań średnich Warszawa plasuje się na 9. miejscu. W kategorii dużych mieszkań Warszawa pod względem dynamiki wzrostu zajmuje 11-13 miejsce wśród dużych miast. Stosunkowo niskie roczne wskaźniki cen nieruchomości tłumaczy się znacznym wzrostem kosztów mieszkań w poprzednich okresach i, co za tym idzie, dużą bazą wzrostu.

Büyük dairelere olan aktif talep sadece fiyatlarda değil, aynı zamanda mevcut ilan sayısındaki azalmada da görülebiliyor. Büyük dairelerin satışına yönelik benzersiz teklifler önceki çeyreğe göre %20 daha azdı. Orta büyüklükteki tesislerde azalma %15, küçük tesislerde ise %11 oldu.

Büyük dairelerin popülaritesinin birkaç nedeni var. Birincisi, geçmişte küçük ve orta ölçekli tesislere göre fiyatları daha yavaş arttı, dolayısıyla fiyatları henüz çok yüksek olmadı. Bu, büyük bir büyüme elde etmeyi kolaylaştırdı. Buna ek olarak, geliştiriciler yakın zamanda bu türden çok az konut inşa etti. Önceki dönemlerde sıcak kek gibi satılan küçük apartmanlara odaklandılar. Bu arada, iş gücü piyasasındaki iyi durumun birçok ailenin konutlarını daha büyük konutlarla değiştirmesine olanak tanıması nedeniyle son zamanlarda daha büyük binalara yönelik bir talep ortaya çıktı.

Küçük mülklerin (35 m2'den az) fiyatlarının en yavaş artması şaşırtıcıdır. Fiyatları bir önceki yıla göre %11 artarken, orta büyüklükteki dairelerde bir önceki yıla göre %13, büyük dairelerde ise %14 artış görüldü. Genellikle tam tersi oldu, yani en çok küçük dairelerin fiyatı arttı. Bunun kalıcı bir faktör haline gelip gelmeyeceğini veya durumun tekrar değişip değişmeyeceğini değerlendirmek şu anda zor.

Resmi tamamlamak için küçük apartman segmentinde herhangi bir çöküşten söz edemeyeceğimizi de eklememiz gerekiyor. Yıllık %11'lik büyüme yine de önceki çeyreklere göre daha yüksekti. Bu pazardaki en büyük fiyat artışları Sosnowcu (%25), Białymstoku (%16), Szczecinie (%14) ve Gdyni'de (%14) gerçekleşti.

Halihazırda uygulamaya konulan faiz artışlarının getirdiği değişiklikler heyecan verici değil ancak önümüzdeki aylarda daha fazlasının ortaya çıkabileceğini unutmayın. Bu nedenle şu anda en olası senaryo, dairelere olan talebin ve fiyat artış hızının kademeli olarak azalması gibi görünüyor. Ancak şunu da eklemek gerekir ki piyasanın durumunu etkileyen tek unsur faiz oranları değildir. Faiz oranları çok az yükselirse ve enflasyon ya da ücret artışı yüksek olmaya devam ederse emlak patlaması sona ermemeli.

Kaynak: Expander ve Rentier.io raporu