2023'ün üçüncü çeyreğinde Polonya emlak piyasasında fiyat rekorları

2023 yılının üçüncü çeyreği gayrimenkulde rekorların çeyreği olarak adlandırılabilir. Hemen hemen tüm pazarlarda fiyatlar rekor seviyelere ulaştı. Üstelik büyüme oranı önceki çeyreklere göre daha da yüksekti.

2023 yılının üçüncü çeyreği gayrimenkulde rekorların çeyreği olarak adlandırılabilir. Hemen hemen tüm pazarlarda fiyatlar rekor seviyelere ulaştı. Üstelik büyüme oranı önceki çeyreklere göre daha da yüksekti.

Büyük tesislerin fiyatı en çok arttı (%14 yıl/yıl). Orta büyüklükteki daireler geçen yıla göre yüzde 13, küçük daireler ise yüzde 11 daha pahalı. Tüm segmentlere birlikte bakarsak, en büyük artışlar Sosnowcu (%24), Białymstoku (%19) ve Gdyni'de (%19) gerçekleşti. Mortgage piyasasında da hava çok sıcaktı. Geçtiğimiz çeyrekte tarihteki en yüksek ipotek kredisi ödemesi yapıldı - 25 milyar zlotinin biraz altında. Ancak bunun faiz oranlarının yükselişinden önceki bir dönem olduğunu hatırlamakta fayda var ve bu durum hissiyatı zayıflatabilir.

2023'ün üçüncü çeyreğinde Polonya emlak piyasasında gerçek bir patlama yaşadı. Ortalama fiyatın rekor seviyeye ulaşmadığı tek segment Sosnowcu'daki küçük daireler (35 m2'ye kadar). Diğer tüm daire büyüklükleri için fiyatlar tarihteki en yüksek seviyedeydi. Bir örnek Kraków'dur. Orta büyüklükteki dairelerin (35-60 m2) ve büyük dairelerin (60 m2'nin üzerinde) ortalama fiyatı ilk kez m2 başına 10.000 PLN'yi aştı ve küçük dairelerin (35 m2'ye kadar) fiyatı rekor seviyeye ulaştı. m2 başına 12.000 PLN.

En çok ilgi gören ise büyük daire segmentinde yaşandı. Daha önce de söylediğimiz gibi ortalama büyüme yıllık bazda %14 oldu ve birçok şehirde fiyatlar %20'den fazla arttı. Rekorun sahibi, fiyatların %27 oranında arttığı Gdynia'dır. Örneğin 70 metrelik bir daire satın alırken, bir yıl öncesine göre 145 bin zloti daha fazla ödemek zorundaydınız (538 bin zlotiden 683 bin zlotiye artış). Sosnowcu (%24), Białymstoku (%23) ve Krakowie'de (%22) de önemli artışlar var. Konut fiyatlarının giderek daha hızlı arttığını da belirtmekte fayda var. Önceki çeyrekte bu oran yıllık %9'du ve şu anda büyüme zaten %14'tür.

Varşova'ya daha yakından bakalım. İşte 2023'ün üçüncü çeyreğinde metrekare başına maliyet. Küçük dairelerin metrekaresi 13.570 PLN'ye ulaştı; bu da 2022'nin üçüncü çeyreğine göre %13 daha fazla. Başkentte ortalama büyüklükteki dairelerin fiyatı, önceki 11.800 PLN/m2 fiyatına kıyasla %11 arttı. Aynı %11'lik artış büyük dairelerin maliyetinde de kaydedildi (bir yıl önce bu fiyatlar 11.402 zł/m2 idi).

Her 3 kategorideki dairelerin fiyatı açısından başkent elbette tüm Polonya şehirlerinin ilerisindedir. Ancak küçük apartmanlar arasındaki büyüme oranları açısından 4 şehirden daha düşük, orta büyüklükteki apartmanlar arasında Varşova 9. sırada yer alıyor. Büyük apartmanlar kategorisinde Varşova, büyüme oranları açısından büyük şehirler arasında 11-13'üncü sırada yer alıyor. Yıllık emlak fiyat endekslerinin görece düşük olması, önceki dönemlerde konut maliyetlerinde yaşanan ciddi artış ve buna bağlı olarak büyük bir büyüme tabanının oluşmasıyla açıklanıyor.

Büyük dairelere olan aktif talep sadece fiyatlarda değil, aynı zamanda mevcut ilan sayısındaki azalmada da görülebiliyor. Büyük dairelerin satışına yönelik benzersiz teklifler önceki çeyreğe göre %20 daha azdı. Orta büyüklükteki tesislerde azalma %15, küçük tesislerde ise %11 oldu.

Büyük dairelerin popülaritesinin birkaç nedeni var. Birincisi, geçmişte küçük ve orta ölçekli tesislere göre fiyatları daha yavaş arttı, dolayısıyla fiyatları henüz çok yüksek olmadı. Bu, büyük bir büyüme elde etmeyi kolaylaştırdı. Buna ek olarak, geliştiriciler yakın zamanda bu türden çok az konut inşa etti. Önceki dönemlerde sıcak kek gibi satılan küçük apartmanlara odaklandılar. Bu arada, iş gücü piyasasındaki iyi durumun birçok ailenin konutlarını daha büyük konutlarla değiştirmesine olanak tanıması nedeniyle son zamanlarda daha büyük binalara yönelik bir talep ortaya çıktı.

Küçük mülklerin (35 m2'den az) fiyatlarının en yavaş artması şaşırtıcıdır. Fiyatları bir önceki yıla göre %11 artarken, orta büyüklükteki dairelerde bir önceki yıla göre %13, büyük dairelerde ise %14 artış görüldü. Genellikle tam tersi oldu, yani en çok küçük dairelerin fiyatı arttı. Bunun kalıcı bir faktör haline gelip gelmeyeceğini veya durumun tekrar değişip değişmeyeceğini değerlendirmek şu anda zor.

Resmi tamamlamak için küçük apartman segmentinde herhangi bir çöküşten söz edemeyeceğimizi de eklememiz gerekiyor. Yıllık %11'lik büyüme yine de önceki çeyreklere göre daha yüksekti. Bu pazardaki en büyük fiyat artışları Sosnowcu (%25), Białymstoku (%16), Szczecinie (%14) ve Gdyni'de (%14) gerçekleşti.

Halihazırda uygulamaya konulan faiz artışlarının getirdiği değişiklikler heyecan verici değil ancak önümüzdeki aylarda daha fazlasının ortaya çıkabileceğini unutmayın. Bu nedenle şu anda en olası senaryo, dairelere olan talebin ve fiyat artış hızının kademeli olarak azalması gibi görünüyor. Ancak şunu da eklemek gerekir ki piyasanın durumunu etkileyen tek unsur faiz oranları değildir. Faiz oranları çok az yükselirse ve enflasyon ya da ücret artışı yüksek olmaya devam ederse emlak patlaması sona ermemeli.

Kaynak: Expander ve Rentier.io raporu