Ценовые рекорды на рынке недвижимости в Польше в III квартале 2023 года

III квартал 2023 года можно назвать кварталом рекордов в недвижимости. Цены почти на всех рынках, достигли рекордных максимумов. Кроме того, темпы роста были даже выше, чем в предыдущих кварталах.

III квартал 2023 года можно назвать кварталом рекордов в недвижимости. Цены почти на всех рынках, достигли рекордных максимумов. Кроме того, темпы роста были даже выше, чем в предыдущих кварталах.

Больше всего (14% год/год) подорожали большие помещения. Квартиры среднего размера стали на 13% дороже, чем в прошлом году, а маленькие - на 11%. Если посмотреть на все сегменты вместе, наибольшее увеличение произошло в Sosnowcu (24% г/г), Białymstoku (19% г/г), Gdyni (19% г/г). Также было очень жарко на ипотечном рынке. В минувшем квартале была выплачена самая высокая за всю историю сумма ипотечных кредитов - чуть менее 25 млрд. злотых. Однако, стоит помнить, что это был период ещё до повышения процентных ставок, который может охладить настроение.

В третьем квартале 2023 года в Польше столкнулись с настоящим бумом на рынке недвижимости. Единственный сегмент, где средняя цена не достигла рекордного уровня - это небольшие квартиры (до 35 м2) в Sosnowcu. На квартирах всех остальных размеров цены были самые высокие в истории. Примером может служить Kraków. Средняя цена квартир среднего размера (35-60 м2) и больших квартир (более 60 м2) там впервые превысила 10 000 злотых за м2, а цена маленьких квартир (до 35 м2) достигла рекордного уровня в 12 000 злотых за м2.

Горячее всего было в сегменте больших квартир. Средний рост, как мы уже говорили, здесь составил 14% г/г, а в нескольких городах цены выросли более чем на 20%. Рекордсменом является Gdynia, где цены возросли на 27%. Покупая, например, 70-метровую квартиру, нужно было заплатить на 145 тыс. злотых больше, чем год назад (рост с 538 тыс. злотых до 683 тыс. злотых). Также отмечается значительный рост в Sosnowcu (24% г/г), Białymstoku (23%) и Krakowie (22% г/г). Стоит также отметить, что цены на жильё растут всё быстрее. Во предыдущем квартале было 9% годовых, а сейчас рост составил уже 14%.

Остановимся подробнее на Варшаве. Здесь в III квартале 2023 года стоимость кв. метра небольших квартир составила 13570 злотых, что на 13% больше, чем  в III квартале 2022 года. Квартиры среднего метража подорожали в столице на 11% по сравнению с предыдущей цены 11800 зл/кв.метр. Такой же рост в 11% зафиксирован в стоимости больших квартир (год назад они стоили 11402 зл/кв.метр).

По цене квартир во всех 3-х категориях столица, конечно, опережает все польские города. А вот по темпам роста среди маленьких квартир она уступает 4-м городам, среди квартир среднего размера Варшава находится на 9-м месте. В категории больших квартир Варшава по темпам роста делит 11-13 место среди больших городов. Относительно невысокие годовые индексы цен на  недвижимость объясняются значительным ростом стоимости жилья в предыдущие периоды и, соответственно, большой базой роста.

Активный спрос на большие квартиры можно увидеть не только в ценах, но и в снижении количества доступных объявлений. Уникальных предложений по продаже крупных квартир было на 20% меньше, чем в предыдущем квартале. Для средних помещений снижение составило 15%, а для малых - 11%.

Есть несколько причин такой популярности больших квартир. Во-первых, в прошлом они дорожали медленнее, чем малые и средние помещения, поэтому их цены ещё не были слишком завышенными. Так было легче добиться большого роста. Кроме того, застройщики в последнее время строили мало такого жилья. Они сосредоточились на небольших квартирах, которые в предыдущие периоды продавались как горячие пирожки. Между тем, в последнее время возник спрос на большие помещения, так как хорошая ситуация на рынке труда позволяет многим семьям менять жилье на большее.

Удивляет тот факт, что медленнее всего росли цены на небольшие помещения (менее 35 м2). Их цены выросли на 11% г/г, в то время как средние квартиры выросли на 13% г/г, а большие - на 14% г/г. Обычно было прямо противоположное, то есть маленькие квартиры дорожали больше всего. В настоящее время трудно оценить, станет ли это постоянным фактором или ситуация вновь изменится.

Чтобы завершить картину, мы должны добавить, что нельзя говорить о каком-то коллапсе в сегменте небольших квартир. Рост на 11% в годовом исчислении, тем не менее, был выше, чем в предыдущих кварталах. Наибольший рост цен на этом рынке произошел в Sosnowcu (25% г/г), Białymstoku (16%), Szczecinie (14%) и Gdyni (14% г/г). 

Изменения, вызванные уже введённым повышением процентных ставок, не впечатляют, но, имейте в виду, что в ближайшие месяцы могут появиться и новые. Поэтому наиболее вероятным сценарием на данный момент видится постепенное снижение спроса на квартиры и темпов роста цен. Однако, следует добавить, что процентные ставки - не единственный элемент, влияющий на ситуацию на рынке. Если процентные ставки повысятся незначительно и сохранится высокая инфляция или высокие темпы роста заработной платы, то бум в сфере недвижимости не должен закончиться.

Источник: отчёт Expander и Rentier.io