Jak kupić mieszkanie w Warszawie

Kupno mieszkania w Polsce na rynku wtórnym przez obcokrajowców to jeden z najważniejszych momentów w życiu, do którego trzeba się starannie przygotować. Przeanalizujmy wspólnie proces zakupu mieszkania, na jakie wydatki należy się przygotować i jakich formalności należy dopełnić po odbiorze mieszkania.

Kupno mieszkania w Polsce na rynku wtórnym przez obcokrajowców to jeden z najważniejszych momentów w życiu, do którego trzeba się starannie przygotować. Przeanalizujmy wspólnie proces zakupu mieszkania, na jakie wydatki należy się przygotować i jakich formalności należy dopełnić po odbiorze mieszkania.

Kontrola kredytowa

Jeszcze zanim zaczniesz szukać mieszkania, powinieneś rozważyć, ile masz pieniędzy na interesującą Cię nieruchomość i czy możesz liczyć na kredyt na zakup.

Banki w Polsce udzielają kredytów obcokrajowcom, jednak nie wszystkim i obwarowanym szeregiem ograniczeń. Dlatego już na samym początku będziesz musiał znaleźć bank, który będzie chciał z Tobą współpracować.

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie, jaką kwotę kredytu możesz otrzymać. Twoja zdolność kredytowa zostanie ustalona przez doradcę kredytowego, który na podstawie Twoich miesięcznych dochodów, umowy z pracodawcą, wydatków i zobowiązań określi maksymalną kwotę pożyczki, jaką możesz zaciągnąć, a także oszacuje wysokość składki, którą będziesz musiał zapłacić.

Na początek możesz skorzystać z kalkulatora pożyczkowego dostępnego w Internecie.

Wyszukiwanie mieszkania

Jeśli jesteś na naszej stronie OKEASK, oznacza to, że albo jesteś bliżej znalezienia prawdziwego mieszkania, albo wspólnie wybierzemy dla Ciebie mieszkanie według Twoich kryteriów, w tym ceny (pamiętaj o Twojej zdolności kredytowej).

Pomożemy Ci znaleźć mieszkanie według metrażu, ilości pokoi, dzielnicy Warszawy lub pobliskich przedmieść, piętra, dostępności windy, garażu, dostępności komunikacyjnej i tak dalej.

Po ustaleniu priorytetów i wybraniu odpowiednich nieruchomości kolejnym krokiem jest obejrzenie ich prezentacji, a następnie wizyta w wybranym przez siebie mieszkaniu. Należy pamiętać, że takich widoków może być kilka. Zdjęcia i rzeczywistość zwykle różnią się, a w niektórych przypadkach nawet znacząco.

Jeśli wybrałeś konkretne mieszkanie, musisz najpierw upewnić się, że nie ma ono wad prawnych. W tym celu należy zwrócić się do obecnego właściciela o podanie numeru księgi wieczystej. Następnie za pośrednictwem Internetu można samodzielnie sprawdzić, czy faktycznie jest on właścicielem mieszkania i czy lokal nie jest obciążony hipoteką. Nasza firma może zrobić to samo.

Jak już ustaliliśmy firma OKEASK pomoże Państwu w znalezieniu i zarejestrowaniu nieruchomości. Z nami, jako pośrednik (i z każdym innym) zawierasz umowę brokerską. Umowa określa wszystkie możliwości współpracy, w tym płatność za usługi.

O wszystkich wymienionych poniżej warunkach i formalnościach związanych z zakupem mieszkania za Ciebie decyduje nasza firma, a Ty musisz jedynie nadzorować ich realizację.

Podpisanie umowy przedwstępnej

Do ubiegania się o kredyt hipoteczny wymagana jest umowa przedwstępna. Można ją zawrzeć w formie umowy cywilnej lub aktu notarialnego. Wybór drugiej opcji wiązać się będzie z obowiązkiem uiszczenia taksy notarialnej za sporządzenie umowy, a także za sporządzenie aktu notarialnego oraz 23-procentowym podatkiem VAT od tych czynności. Opłata za taksówkę uzależniona jest od ceny apartamentu i waha się od 100 do 10 000 złotych.

Dla najczęściej stosowanego przedziału przy zakupie nieruchomości (od 60 000 zł do 1 000 000 zł) taksa notarialna wynosi 1010 zł plus 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł.

Kopie będą kosztować 6 zł za stronę. Akt notarialny uchroni Cię jednak przed niewywiązaniem się sprzedawcy z umowy.

Jeśli wybierzesz umowę cywilną, możesz liczyć jedynie na odszkodowanie.

Warto zawrzeć w umowie przedwstępnej kilka istotnych zapisów. Przed podpisaniem umowy ostatecznej sprzedający musi przedstawić aktualne zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami spółdzielczymi lub wspólnotami mieszkaniowymi, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w podatku od nieruchomości oraz dowód niezarejestrowania się.

Na etapie umowy przedwstępnej możesz także wpisać swoje roszczenia związane ze sprzedażą mieszkania do księgi wieczystej.

Umowa przedwstępna pełni także funkcję zabezpieczenia dla sprzedającego. Wskaże Twój obowiązek wpłacenia kaucji lub zaliczki, a także formę, w jakiej będziesz musiał ją wpłacić.

Co ważne, w umowie przedwstępnej będzie wskazana także kwota, za jaką kupisz mieszkanie oraz jej podział pomiędzy środki własne i kredyt, a także ostateczny termin podpisania przyrzeczonego wykupu, tj. faktyczny akt notarialny kupna-sprzedaży oraz datę i warunki przekazania mieszkania.

Ze względu na czasochłonną procedurę kredytową trwa to 2 miesiące.

Ubieganie się o kredyt hipoteczny

Najpierw porównujemy (samodzielnie lub z pomocą doradcy finansowego) specyficzne warunki, na jakich różne banki udzielą Ci kredytu. Następnie ustalamy bank (lub banki), który udzieli Ci kredytu hipotecznego. Jak już powiedzieliśmy, jest to proces trudny dla obcokrajowców w Polsce. Podpisana umowa przedwstępna jest przepustką do ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Po skompletowaniu wymaganych przez bank dokumentów i złożeniu ich wraz z wnioskiem do banku (lub banków) spodziewane jest wydanie decyzji w sprawie kredytu.

Banki będą wymagać także raportu z wyceny mieszkania. W zależności od tego, do jakiej instytucji bankowej złożysz wniosek, rzeczoznawcę będziesz mógł wybrać samodzielnie lub będziesz musiał w tej kwestii zdać się na bank.

Wydanie pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę banku na udzielenie kredytu klientowi. Zwykle bank daje sobie 21 dni na jego wydanie, choć termin ten może być dłuższy. W tym czasie wszelkich formalności dopełni doradca kredytowy. Będzie także negocjował umowę na Twoją korzyść. Następnie będziesz miał tydzień na wybór banku, w którym zaciągniesz kredyt.

Warto zapoznać się z umową kredytową wcześniej i nie odkładać jej przeczytania do czasu wizyty w banku.

Podpisanie aktu notarialnego

Posiadając pozytywną decyzję kredytową możesz podpisać umowę ostateczną, czyli odpowiedni akt notarialny, na mocy którego staniesz się właścicielem mieszkania. Sprzedający ze swojej strony będzie musiał przedstawić zaświadczenie o braku zaległości w opłatach do spółdzielni i urzędu skarbowego, a także zaświadczenie z urzędu gminy potwierdzające nieobecność osób zameldowanych w mieszkaniu.

Trzeba będzie także zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki, opłatę sądową za wpis praw majątkowych i hipoteki, opłatę notarialną za złożenie wniosku w księdze wieczystej, opłatę notarialną za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży wraz z wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki oraz opłatą notarialną za wyciągi z aktów notarialnych. Dwie ostatnie opłaty będą objęte podatkiem VAT według stawki 23%.

Posiadając akt notarialny potwierdzający zakup nieruchomości oraz wniosek o ustanowienie hipoteki, można udać się do banku w celu podpisania zlecenia spłaty kredytu. Można to zrobić także za pośrednictwem doradcy finansowego.

Pamiętaj jednak, że wpisanie hipoteki do księgi wieczystej trwa kilka miesięcy. Do tego czasu bank naliczy nam opłatę za ubezpieczenie pomostowe. Dlatego też, gdy otrzymasz zawiadomienie o wpisie pocztą, będziesz musiał zanieść je do banku.

Aktywacja kredytu i przekazanie przez bank pieniędzy sprzedającemu stanie się mechanizmem przekazania mieszkania. W akcie notarialnym sprzedający zastrzega sobie zazwyczaj możliwość przeniesienia lokalu na dzień lub dwa dni po otrzymaniu środków. Bank poinformuje Cię, czy pieniądze zostały przelane.

Podatek od działań cywilnych

Do końca sierpnia 2023 roku przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym zawsze trzeba było zapłacić podatek od czynności cywilnych w wysokości 2% kwoty określonej w akcie notarialnym. Podatek zawsze pobierał notariusz.

Jednak od września 2023 roku osoby, które kupiły swoje pierwsze mieszkanie, nie będą płacić tego podatku. To efekt zmian wprowadzonych ustawą z dnia 26 maja 2023 r. Zwolnienie przysługuje w przypadku, gdy nabywcą jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne i żadna z nich w chwili zakupu nie posiada tytułu własności do mieszkania lub domu. i przed tą datą nie przysługiwała żadnemu z tych praw ani udziałów w nieruchomości.

Zdaniem Ministra Finansów wyjątek dotyczy osób, które w dniu zawarcia umowy kupna-sprzedaży posiadały lub przed tą datą posiadały udział w tych prawach, lecz nie przekracza on lub nie przekraczał 50% i został nabyte w drodze dziedziczenia. Osoby te mogą skorzystać na wydaniu.

Przeniesienie mieszkania

Przy przekazywaniu mieszkania konieczne będzie sporządzenie protokołu przekazania i odbioru. Jeśli transakcja została zrealizowana za pośrednictwem agenta, najprawdopodobniej sam przygotuje on odpowiedni formularz. Przed podpisaniem dokumentu będziesz musiał spisać stan liczników (woda, gaz i prąd). Będzie to dla nas podstawa do podjęcia kolejnego kroku – przekazania liczników nowym właścicielom.

W protokole odbioru będzie także zawarte wyposażenie, które poprzedni właściciel zgodził się pozostawić w apartamencie.

Jak już wspomnieliśmy, świadectwo odbioru przyda się także przy przekazywaniu liczników. Transfer umożliwi obecnemu właścicielowi płacenie dostawcy gazu i energii elektrycznej, a nowym właścicielom podpisanie umów. W ten sposób unikniesz sytuacji, w której zadłużenie poprzedniego właściciela wobec dostawców doprowadzi do odłączenia mediów w nowo zakupionym mieszkaniu.

Formalności po zakupie mieszkania

Jeśli mieszkanie, które kupiłeś znajduje się w spółdzielni mieszkaniowej, będziesz mógł zostać jej członkiem. Jeśli mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość, nie musisz tego robić. Konieczne jest jednak zgłoszenie zakupu i zmiany właściciela. Do tego potrzebny będzie akt notarialny, a jeśli za niektóre media, np. wodę, płaci spółdzielnia, także akt przekazania i odbioru.

W spółdzielni będziesz musiał wskazać liczbę osób, które będą mieszkać w zakupionym przez Ciebie lokalu oraz czy będzie w nim prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza. Na tej podstawie spółdzielnia obliczy czynsz, który będziesz płacić co miesiąc. Podczas wizyty w spółdzielni otrzymasz także informację dotyczącą sposobu opłacenia czynszu oraz numer konta lub indywidualnego subkonta, na które będziesz musiał przelać pieniądze.

Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej – korzyści

Wypełnienie deklaracji członkowskiej i przystąpienie do spółdzielni mieszkaniowej niesie ze sobą szereg korzyści. Przede wszystkim będziesz mieć prawo głosu - będziesz mógł samodzielnie wybierać członków rady nadzorczej i samodzielnie kandydować. Po przystąpieniu do spółdzielni nie można zostać wydalonym ze spółdzielni.

Jako członkowie spółdzielni będziesz mógł także uczestniczyć w walnych zgromadzeniach i głosowaniach, na których podejmowane są decyzje dotyczące remontów i inwestycji. Członkostwo daje Ci także możliwość obniżenia czynszu. Stanie się tak, jeśli spółdzielnia będzie wynajmować lokale ze swojego majątku przedsiębiorcom. W wielu przypadkach środki uzyskane z umów najmu zostaną później wliczone w czynsz płacony przez mieszkańców.

Wizyta w urzędzie miasta lub gminy

W ciągu 14 dni od przekazania mieszkania będziesz musiał także udać się do urzędu miasta lub gminy i zarejestrować się jako nowy właściciel, gdyż od tego momentu będziesz zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości. Płatnikiem podatku od nieruchomości staniesz się od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nabyłeś nieruchomość.

Jeśli mieszkanie ma współwłaścicieli, wystarczy, że jeden z nich przyjdzie do biura. Pozostali będą musieli wcześniej podpisać zeznanie podatkowe, w którym należy wskazać powierzchnię lokalu i udziały w działce znajdującej się pod domem. Jeśli prowadzisz działalność w mieszkaniu, informacja ta również musi zostać zawarta w oświadczeniu.

Dział dopełni także formalności związanych ze zgłoszeniem – tymczasowym lub stałym. Przyda się nam m.in. kiedy musisz wysłać dziecko do przedszkola lub szkoły.

Rejestracji można dokonać także poprzez platformę obywatel.gov.pl. Jednak z tej funkcji mogą korzystać tylko właściciele aktywnego profilu zaufanego.

Jeśli kupiłeś mieszkanie przez pośrednika, nadal będziesz musiał zapłacić agentowi, który obsługuje transakcję, a także zaktualizować swój adres korespondencyjny u pracodawcy, banku, ZUS i wszelkich instytucji wystawiających rachunki.

Przygotowując artykuł wykorzystano materiały z serwisu bankier.pl.