Как купить квартиру в Варшаве

Покупка квартиры иностранцами в Польше на вторичном рынке - это один из самых важных моментов в жизни, к которому нужно тщательно подготовиться. Давайте вместе пройдём процесс покупки квартиры, к каким расходам нужно готовиться и какие формальности нужно завершить уже после получения квартиры.

Покупка квартиры иностранцами в Польше на вторичном рынке - это один из самых важных моментов в жизни, к которому нужно тщательно подготовиться. Давайте вместе пройдём процесс покупки квартиры, к каким расходам нужно готовиться и какие формальности нужно завершить уже после получения квартиры.

Проверка кредитоспособности

Еще до начала поиска квартиры следует взвесить, сколько денег у вас есть на приглянувшуюся недвижимость и можете ли вы рассчитывать на кредит для покупки.

Кредит иностранцам в Польше банки выдают, но не все и при ряде ограничений. Поэтому, в самом начале, вам придётся найти банк, который захочет с вами работать.

Следующим шагом будет проверка того, какую сумму кредита вам могут предоставить. Кредитный рейтинг поможет вам определить кредитный консультант, который на основе ваших ежемесячных поступлений, договора с работодателем, расходов и обязательств определит максимальную сумму кредита, которую вы сможете взять, а также оценит взнос, который вы должны будете заплатить.

Предварительно можно воспользоваться кредитным калькулятором в интернете.

Конец формы

Поиск квартиры

Коль вы находитесь на нашем сайте ОКЕАСК, это значит, что вы либо приблизились к нахождению реальной квартиры, либо мы совместно подберём вам жильё по вашим критериям, в том числе ценовым (вспомните свой кредитный рейтинг).

Мы поможем найти квартиру по площади, количеству комнат, району Варшавы или ближнему пригороду, этажу, наличию лифта, гаража, транспортной доступности и так далее.

После того, как расставлены приоритеты и рассмотрены подходящие объекты недвижимости, дальше следует процесс просмотра их презентаций, а затем визитов в приглянувшуюся квартиру. Следует иметь ввиду, что таких просмотров может быть несколько. Фотографии и реальность обычно различаются, а в некоторых случаях даже значительно.

Если вы выбрали конкретную квартиру, вначале вы должны убедиться, что она не имеет юридических недостатков. Для этого необходимо попросить нынешнего владельца предоставить номер земельных книг. Тогда через интернет вы сами сможете проверить, является ли он фактически владельцем квартиры и не заложено ли помещение. Это же может сделать и наша компания.

Как мы уже договорились, помогать вам в поиске и оформлении недвижимость будет компания ОКЕАСК. С нами, как с посредником (да и с любым другим) вы заключаете брокерский договор. В договоре оговариваются всё варианты сотрудничества, в том числе и оплата услуг. 

Все нижеперечисленные условия и формальности по покупке для вас квартиры будет решать наша компания, вам нужно будет лишь контролировать их выполнение.

Подписание предварительного договора

Предварительный договор необходим для подачи заявки на ипотечный кредит. Он может быть заключен в виде гражданско-правового договора или нотариального акта. Выбор второго варианта повлечет за собой обязанность оплатить нотариальную таксу за составление договора, а также за выписку нотариальных актов и 23-процентный НДС на эти действия. Размер таксы зависит от стоимости квартиры и находится в диапазоне от 100 до 10 000 злотых. 

Для наиболее часто используемого диапазона при покупке недвижимости (от 60 000 до 1 000 000 злотых) нотариальный сбор составляет 1010 злотых плюс 0,4% излишка свыше 60 000 злотых.

Копии обойдутся в 6 злотых за каждую страницу. Однако нотариальный акт защитит вас от невыполнения продавцом договора. 

Если вы выберете гражданско-правовой договор, вы сможете рассчитывать только на компенсацию.

В предварительный договор стоит включить несколько важных положений. Перед подписанием окончательного договора продавец обязан предоставить действующие справки об отсутствии задолженности по сборам за помещение в кооперативе или жилищном кооперативе, справку об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость и подтверждение отсутствия зарегистрированных лиц.

На этапе предварительного договора также можно внести свои претензии, связанные с продажей квартиры, в земельно-ипотечную книгу.

Предварительное соглашение также является обеспечением для продавца. В нём можно будет указать ваше обязательство по внесению залога или аванса, а также форму, в которой вы должны будем его внести.

Важно отметить, что в предварительном договоре также будет указана сумма, за которую вы купите квартиру и её разделение между собственными средствами и кредитом, а также конечная дата подписания обещанного выкупа, т.е. собственно нотариального акта купли-продажи, а также дату и условия передачи квартиры.

Из-за трудоёмкой кредитной процедуры на это уходит 2 месяца.

Подача заявки на ипотеку

Вначале сравниваем (самостоятельно или с помощью финансового консультанта) конкретные условия, на которых разные банки предоставят вам кредит. Затем определяем банк (или банки), который даст вам ипотеку. Как мы уже сказали, это сложный процесс для иностранцев в Польше. Подписанный предварительный договор является пропуском для подачи заявки на ипотеку. 

После оформления требуемых банком документов и подачи их вместе с заявлением в банк (или в банки) ожидается выдачи решения по кредиту.

Банки также потребуют отчёт об оценке квартиры. В зависимости от того, в какое банковское учреждение вы подаёте заявку, вы сможем выбрать оценщика сами или придётся положиться в этом вопросе на банк.

Выдача положительного кредитного решения означает согласие банка на кредитование клиента. Обычно банк дает себе на её выдачу 21 день, хотя этот срок может быть больше. В течение этого времени все формальности будет выполнять кредитный консультант. Он также будет вести переговоры о сделке в вашу пользу. Потом у вас будет неделя, чтобы выбрать тот банк, в котором вы возьмёте кредит.

Стоит заранее прочитать кредитный договор и не откладывать его прочтение до визита в банк.

Подписание нотариального акта

Имея положительное кредитное решение, можно подписывать окончательный договор, то есть соответствующий нотариальный акт, на основании которого вы станете собственниками квартиры. Продавец, со своей стороны, должен будет предъявить справку об отсутствии задолженности по платежам в кооператив и налоговую инспекцию, , а также справку из управления гмины об отсутствии лиц, зарегистрированных в квартире.

Также вам придётся заплатить налог за создание ипотеки, судебную пошлину за регистрацию права собственности и ипотеки, нотариальную таксу за подачу заявления в земельно-ипотечную книгу, нотариальную пошлину за составление договора купли-продажи вместе с декларацией о создании ипотеки, а также нотариальную таксу за выписки из нотариальных актов. Последние два сбора будут облагаться НДС по ставке 23%.

С нотариальным актом, подтверждающим приобретение недвижимости и подачу заявления на создание ипотеки, вы можете пойти в банк, чтобы подписать распоряжение о выплате кредита. Также можно сделать это через финансового консультанта.

Однако помните, что внесение ипотеки в земельно-ипотечную книгу занимает несколько месяцев. До тех пор банк будет взимать с нас комиссию за промежуточную страховку. Поэтому, когда вы получите уведомление о внесении записи по почте, вам придётся отнести его в банк.

Активация кредита и перевод банком денег продавцу станут механизмом к передаче квартиры. В нотариальном акте продавец обычно оставляет за собой право передать помещение через один или два дня после получения денежных средств. Банк сообщит вам, были ли переведены деньги.

Налог на гражданско-правовые действия

До конца августа 2023 года при покупке квартиры на вторичном рынке всегда нужно было платить налог на гражданско-правовые сделки в размере 2% от суммы, указанной в нотариальном акте. Налог всегда взимался нотариусом. 

Однако с сентября 2023 года люди, купившие первую квартиру, данный налог платить не будут. Это результат изменений, внесенных Законом от 26 мая 2023 года. Освобождение предоставляется, если покупателем является физическое лицо или физические лица, и ни одно из них на день приобретения права на квартиру или дом не имеет права, и до этого не имело прав или доли в этих правах.

По данным Минфина, исключение распространяется на лиц, которые на день заключения договора купли-продажи владеют или до этой даты владели долей в таких правах, но она не превышает или не превышала 50% и была приобретена по наследству. Эти люди могут воспользоваться освобождением.

Передача квартиры

При передаче квартиры необходимо будет подготовить акт приёма-передачи. Если сделка была совершена при посредничестве агента, он, скорее всего, сам подготовит соответствующую форму. Прежде чем подписать документ, вам придётся записать показания счетчиков (воды, газа и электричества). Это станет для нас основанием для следующего шага – переписать счётчики на новых владельцев.

В акт приёма-передачи также будет включено оборудование, которое предыдущий владелец согласился оставить в квартире.

Как мы уже упоминали, акт приёма-передачи также будет полезен при передаче счётчиков. Передача позволит нынешнему владельцу рассчитаться с поставщиком газа и электроэнергии, а новым владельцам подписать контракты. Таким образом, вы избежите ситуации, когда задолженность предыдущего владельца перед поставщиками приведёт к отключению коммунальных услуг во вновь купленной квартире.

Формальности после покупки квартиры

Если купленная вами квартира находится в жилищном кооперативе, вы сможем стать его членом. Если квартира является отдельной собственностью, вам этого делать не придется. Однако, необходимо сообщить о покупке и смене собственника. Для этого понадобится нотариальный акт, а если некоторые коммунальные услуги, например, вода, оплачиваются кооперативом, также и акт приёма-передачи.

В кооперативе вам придётся указать количество человек, которые будут проживать в купленном вами помещении и будет ли там вестись какой-либо бизнес. На основании этого кооператив рассчитает арендную плату, которую вы будете платить каждый месяц. Во время посещения кооператива вы также получите информацию о том, как оплатить аренду, а также номер счёта или индивидуального субсчёта, на который вам придётся перевести деньги.

Членство в жилищном кооперативе-преимущества

Заполнение декларации о членстве и вступление в жилищный кооператив имеет ряд преимуществ. Прежде всего, у вас будет право голоса – вы сможете сами выбирать членов наблюдательного совета и баллотироваться сами. После того как вы вступите в кооператив, вас нельзя исключить из членов кооператива.

Как члены кооператива, вы также сможете участвовать в общих собраниях и голосованиях, на которых принимаются решения относительно ремонта и инвестиций. Членство также даёт вам возможность снизить арендную плату. Это произойдет, если кооператив сдаст предпринимателям помещения из своих активов. Во многих случаях средства, полученные от договоров аренды, позже включатся в арендную плату, которую платят жители.

Посещение офиса города или гмины

В течение 14 дней с момента передачи квартиры вам также придётся пойти в городскую или гминную администрацию и зарегистрироваться в качестве нового владельца, поскольку с этого момента вы будете обязаны платить налог на недвижимость. Вы станете плательщиком налога на недвижимость с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором вы приобрели недвижимость.

Если у квартиры есть совладельцы, достаточно явиться в офис одному из них. Остальным придётся заранее подписать налоговую декларацию, в которой должна быть указана площадь помещений и доли в земельном участке, расположенном под домом. Если вы ведёте хозяйственную деятельность в квартире, эту информацию также необходимо внести в декларацию.

В офисе также будут оформлены формальности, связанные с регистрацией – временной или постоянной. Это будет полезно, среди прочего, когда нужно отдать ребенка в детский сад или школу.

Зарегистрироваться можно также через платформу obywatel.gov.pl. Однако этой возможностью могут воспользоваться только владельцы активного доверенного профиля.

Если вы купили квартиру через посредника, вам придётся ещё рассчитаться с агентом, который ведёт сделку, а также обновить почтовый адрес у работодателя, в банке, социальном обеспечении и любых учреждениях, которые выставляют счета.

При подготовке статьи использованы материалы сайта bankier.pl.