Як купити квартиру у Варшаві

Купівля квартири іноземцями у Польщі на вторинному ринку – це один з найважливіших моментів у житті, до якого потрібно ретельно підготуватися. Давайте разом пройдемо процес купівлі квартири, до яких витрат потрібно готуватись і які формальності потрібно завершити вже після отримання квартири.

Купівля квартири іноземцями у Польщі на вторинному ринку – це один з найважливіших моментів у житті, до якого потрібно ретельно підготуватися. Давайте разом пройдемо процес купівлі квартири, до яких витрат потрібно готуватись і які формальності потрібно завершити вже після отримання квартири.

Перевірка кредитоспроможності

Ще до початку пошуку квартири слід зважити, скільки грошей у вас є на нерухомість, що сподобалася, чи можете ви розраховувати на кредит для покупки.

Кредит іноземцям у Польщі банки видають, але не всі і за певних обмежень. Тому, на початку, вам доведеться знайти банк, який захоче з вами працювати.

Наступним кроком буде перевірка того, яку суму кредиту вам можуть надати. Кредитний рейтинг допоможе вам визначити кредитний консультант, який на підстві ваших щомісячних надходжень, договору з роботодавцем, витрат та зобов'язань визначить максимальну суму кредиту, яку ви зможете взяти, а також оцінити внесок, який ви маєте сплатити.

Попередньо можна скористатися кредитним калькулятором в Інтернеті.

Пошук квартири

Якщо ви знаходитесь на нашому сайті ОКЕАСК, це означає, що ви або наблизилися до знаходження реальної квартири, або ми спільно підберемо вам житло за вашими критеріями, у тому числі ціновими (згадайте свій кредитний рейтинг).

Ми допоможемо знайти квартиру за площею, кількістю кімнат, районом Варшави або близьким передмістям, поверхом, наявністю ліфту, гаражу, транспортної доступності та таке інше.

Після того, як розставлені пріоритети, розглянуті відповідні об'єкти нерухомості, далі слідує процес перегляду їх презентацій, а потім візитів до квартири, що сподобалася. Слід мати на увазі, що таких переглядів може бути декілька. Фотографії та реальність зазвичай різняться, а у деяких випадках навіть значно.

Якщо ви вибрали конкретну квартиру, спочатку ви повинні переконатися, що вона не має юридичних вад. Для цього потрібно попросити нинішнього власника надати номер земельних книг. Тоді через інтернет ви самі зможете перевірити, чи він є фактично власником квартири, чи не закладено приміщення. Це може зробити також наша компанія.

Як ми вже домовилися, допомагати вам у пошуку та оформленні нерухомість буде компанія ОКЕАСК. З нами, як з посередником (та й з будь-яким іншим) ви укладаєте брокерський договір. У договорі обумовлюються усі варіанти співробітництва, зокрема й оплата послуг.

Усі нижчеперелічені умови та формальності з покупки вам квартири буде вирішувати наша компанія, вам потрібно буде лише контролювати їх виконання.

Підписання попереднього договору

Попередній договір необхідний для подання заявки на іпотечний кредит. Він може бути укладений у вигляді цивільно-правового договору чи нотаріального акту. Вибір другого варіанту спричинить обов'язок сплатити нотаріальну таксу за укладення договору, а також за виписку нотаріальних актів та 23-відсотковий ПДВ на ці дії. Розмір такси залежить від вартості квартири та знаходиться у діапазоні від 100 до 10 000 злотих.

Для найчастіше використовуваного діапазону при купівлі нерухомості (від 60 000 злотих до 1 000 000 злотих) нотаріальний збір становить 1010 злотих плюс 0,4% надлишки понад 60 000 злотих.

Копії коштуватимуть 6 злотих за кожну сторінку. Однак, нотаріальний акт захистить вас від невиконання продавцем договору.

Якщо ви оберете цивільно-правовий договір, ви можете розраховувати тільки на компенсацію.

До попереднього договору варто включити кілька важливих положень. Перед підписанням остаточного договору продавець зобов'язаний надати довідки про відсутність заборгованості зі зборів за приміщення у кооперативі або житловому кооперативі, довідку про відсутність заборгованості з податку на нерухомість та підтвердження відсутності зареєстрованих осіб.

На етапі попереднього договору можна внести свої претензії, пов'язані з продажем квартири, до земельно-іпотечної книги.

Попередня угода є також забезпеченням для продавця. У ньому можна буде вказати ваше зобов'язання щодо внесення застави або авансу, а також форму, у якій ви повинні її внести.

Важливо, що у попередньому договорі також буде зазначена сума, за яку ви купите квартиру та її поділ між власними коштами та кредитом, і навіть кінцева дата підписання обіцяного викупу, тобто, власне нотаріального акта купівлі-продажу, а також дату та умови передачі квартири.

Через трудомістку кредитну процедуру на це йде 2 місяці.

Подання заявки на іпотеку

Спочатку порівнюємо (самостійно або за допомогою фінансового консультанта) конкретні умови, за яких різні банки нададуть вам кредит. Потім визначаємо банк (або банки), який надасть вам іпотеку. Як ми вже сказали, це складний процес для іноземців у Польщі. Підписаний попередній договір є перепусткою для подання заявки на іпотеку.

Після оформлення необхідних банком документів та подання їх разом з заявою до банку (або до банків) очікується видача рішення щодо кредиту.

Банки також вимагатимуть звіт про оцінку квартири. Залежно від того, до якої банківської установи ви подаєте заявку, ви зможете обрати оцінювача самі або доведеться покластися у цьому питанні на банк.

Видача позитивного кредитного рішення означає згоду банку кредитування клієнта. Зазвичай банк дає собі на її видачу 21 день, хоча цей термін може бути більше. Протягом цього часу усі формальності виконуватиме кредитний консультант. Він також буде вести переговори про угоду на вашу користь. Потім у вас буде тиждень, щоб обрати той банк, у якому ви візьмете кредит.

Варто заздалегідь прочитати кредитний договір та не відкладати його прочитання до візиту до банку.

Підписання нотаріального акту

Маючи позитивне кредитне рішення, можна підписувати остаточну угоду, тобто відповідний нотаріальний акт, на підставі якого ви станете власниками квартири. Продавець, зі свого боку, повинен буде пред'явити довідку про відсутність заборгованості з платежів до кооперативу та податкової інспекції, а також довідку з управління гміни про відсутність осіб, зареєстрованих у квартирі.

Також вам доведеться сплатити податок за створення іпотеки, судове мито за реєстрацію права власності та іпотеки, нотаріальну таксу за подання заяви до земельно-іпотечної книги, нотаріальне мито за укладання договору купівлі-продажу разом з декларацією про створення іпотеки, а також нотаріальну таксу з нотаріальних актів. Останні два збори обкладатимуться ПДВ за ставкою 23%.

З нотаріальним актом, що підтверджує придбання нерухомості та подання заяви на створення іпотеки, ви можете піти до банку, щоб підписати розпорядження про виплату кредиту. Також можна зробити це через фінансового консультанта.

Однак пам'ятайте, що внесення іпотеки до земельно-іпотечної книги займає кілька місяців. До того часу банк стягуватиме з нас комісію за проміжне страхування. Тому, коли ви отримаєте повідомлення про внесення запису поштою, вам доведеться віднести його до банку.

Активація кредиту та переказ банком грошей продавцю стануть механізмом передачі квартири. У нотаріальному акті продавець зазвичай залишає за собою право передати приміщення через один або два дні після отримання коштів. Банк повідомить вам, чи були перераховані гроші.

Податок на цивільно-правові дії

До кінця серпня 2023 року при купівлі квартири на вторинному ринку завжди потрібно було сплачувати податок на цивільно-правові угоди у розмірі 2% суми, зазначеної у нотаріальному акті. Податок завжди стягувався нотаріусом.

Проте з вересня 2023 року люди, які купили першу квартиру, цей податок не сплачуватимуть. Це є результатом змін, внесених Законом від 26 травня 2023 року. Звільнення надається, якщо покупцем є фізична особа або фізичні особи, і жодна з них не має права на квартиру чи будинок на момент покупки, і не мав права на якісь із цих прав або участі у власності до цієї дати.

За даними Мінфіну, виняток поширюється на осіб, які на день укладання договору купівлі-продажу володіють або до цієї дати володіли часткою у таких правах, але вона не перевищує або не перевищувала 50% і була придбана у спадок. Ці люди можуть скористатися звільненням.

Передача квартири

Під час передачі квартири необхідно буде підготувати акт прийому-передачі. Якщо угода була здійснена за посередництва агента, він, швидше за все, сам підготує відповідну форму. Перш ніж підписати документ, вам доведеться записати показання лічильників (води, газу та електрики). Це стане для нас основою наступного кроку – переписати лічильникі на нових власників.

До акту прийому-передачі також буде включено обладнання, яке попередній власник погодився залишити у квартирі.

Як ми вже згадували, акт прийому-передачі також буде корисним під час передачі лічильників. Передача дозволить нинішньому власнику розрахуватись з постачальником газу та електроенергії, а новим власникам підписати контракти. Таким чином, ви уникнете ситуації, коли заборгованість попереднього власника перед постачальниками призведе до відключення комунальних послуг у новопридбаній квартирі.

Формальності після покупки квартири

Якщо куплена вами квартира знаходиться у житловому кооперативі, ви зможемо стати його членом. Якщо квартира є окремою власністю, вам цього не доведеться робити. Однак, необхідно повідомити про купівлю та зміну власника. Для цього знадобиться нотаріальний акт, а якщо деякі комунальні послуги, наприклад вода, оплачуються кооперативом, також акт прийому-передачі.

У кооперативі вам доведеться вказати кількість осіб, які проживатимуть у придбаному вами приміщенні, чи буде там вестись якийсь бізнес. На підставі цього кооператив розрахує орендну плату, яку ви платитимете щомісяця. Під час відвідування кооперативу ви також отримаєте інформацію про те, як сплатити оренду, а також номер рахунку або індивідуального субрахунку, на який вам доведеться переказати гроші.

Членство у житловому кооперативі-переваги

Заповнення декларації про членство та вступ до житлового кооперативу має ряд переваг. Насамперед, у вас буде право голосу – ви зможете самі обирати членів наглядової ради та балотуватися самі. Після того, як ви вступите до кооперативу, вас не можна виключити з членів кооперативу.

Як член кооперативу, ви також зможете брати участь у загальних зборах та голосуваннях, на яких приймаються рішення щодо ремонту та інвестицій. Членство також дає можливість знизити орендну плату. Це станеться, якщо кооператив здасть підприємцям приміщення з своїх активів. У багатьох випадках кошти, отримані від договорів оренди, пізніше включаться до орендної плати, яку сплачують мешканці.

Відвідування офісу міста чи гміни

Протягом 14 днів з моменту передачі квартири вам також доведеться піти до міської чи гминної адміністрації та зареєструватися як новий власник, оскільки з цього моменту ви будете зобов'язані сплачувати податок на нерухомість. Ви станете платником податку на нерухомість з першого числа місяця, наступного за місяцем, у якому ви придбали нерухомість.

Якщо квартира має співвласників, достатньо з'явитися до офісу одному з них. Решті доведеться заздалегідь підписати податкову декларацію, у якій має бути зазначена площа приміщень та частки у земельній ділянці, розташованій під будинком. Якщо ви провадите господарську діяльність у квартирі, цю інформацію також необхідно внести до декларації.

В офісі також буде оформлено формальності, пов'язані зі звітом – тимчасовим чи постійним. Він буде нам корисним, у тому числi, коли доведеться відправляти дитину до дитячого садочка чи школи.

Зареєструватись можна також через платформу obywatel.gov.pl. Однак, цією можливістю можуть скористатися тільки власники активного довіреного профілю.

Якщо ви купили квартиру через посередника, вам доведеться ще розрахуватися з агентом, який веде угоду, а також оновити поштову адресу у роботодавця, банку, соціальному забезпеченні та будь-яких установах, які виставляють рахунки.

Під час підготовки статті використано матеріали сайту bankier.pl.