Микрокавалерки (микроквартиры)

Микрокавалерки – это однокомнатные квартиры, площадью менее 25 кв.метров. Разные источники относят к микроквартирам жилые помещения площадью от 12 до 25 кв.метров.

Микрокавалерки – это однокомнатные квартиры, площадью менее 25 кв.метров. Разные источники относят к микроквартирам жилые помещения площадью от 12 до 25 кв.метров.

История микрокавалерок

Небольшие жилые помещения существовали в Польше издавна. В квартирах времён раздела Польши и Второй Речи Посполитой не было ограничений на минимальный размер. Если же обратиться к недавней истории, то следует сказать, что жилищные стандарты Польской Народной Республики от 1974 года устанавливали минимальную площадь квартиры (кавалерки) в 25 кв.м. - 28 кв.м. 

В 1995 – 2002 годах действовали ограничения по минимальной площади одной комнаты (16 кв. м) и ширине комнат в стенах (для однокомнатной квартиры: спальня – мин. 2,2 метра и кухня – мин. 1,7 метра)

С 2002 по 2018 год действовали аналогичные ограничения, согласно которым минимальная площадь помещения составляла 16 кв. м., а ширина помещений в однокомнатной квартире соответственно 1,8 метра (кухня) и 2,2 метра (спальная комната)

С начала 2018 года действуют нормативы, согласно которым минимальная полезная площадь квартиры составляет 25 кв.м.

С 1995 по 2018 годы де-факто действовали постановления, которые обязывали строить квартиры площадью не менее 24 квадратных метров. К концу действия этих правил новые квартиры-микрокавалерки стали появляться на рынке в большем количестве. Изменения в законодательстве, внесённые в 2018 году (см. пункт 3), не способствовали ограничению предложения таких помещений.

В последнее время появилась новая тенденция использовать под жильё коммерческие помещения. Однако, она была пресечена. Речь идет о правилах, содержащихся в постановлении министра развития и технологий от 27 октября 2023 г., изменяющем регламент о технических условиях, которым должны соответствовать здания и их расположение (от 2023 г., пункт 2442). Упомянутый законодательный акт вводит правило, согласно которому коммерческие помещения в новостройках, как правило, должны иметь полезную площадь не менее 25 кв. м. (как и жилые помещения).

Более того, с 1 апреля 2024 года строительство новых коммерческих помещений площадью менее 25 кв. м. будет возможно только при условии размещения их на первом или втором надземном этаже и обеспечения прямого доступа снаружи здания. Использование предельного метража (мин. 25 кв. м.) исключается для жилых зданий коллективного проживания и односемейных домов с коммерческими помещениями. 

Судьба микроквартир

В скором времени вступят в силу законы, ограничивающие строительство микрокавалерок. Однако это не означает, что микроквартиры исчезнут с вторичного рынка и рынка аренды.

Микрокавалерки имеют незначительное значение в предложении застройщиков. Анализ показывает, что такие помещения имеют площадь до 25 кв. м., формально часто коммерческие, но часто, де – факто, жилые. Они составляют менее 2% - 3% рыночного предложения застройщиков. В скором времени новые микроквартиры исчезнут. Однако, на рынке останутся самые маленькие помещения, которые были построены ранее (в том числе в период Второй Речи Посполитой и Польской Народной Республики). 

Описанные выше правила не будут иметь обратной силы, что означает, например, что они не будут распространяться на инвестиции с разрешением на строительство, выданные до 1 апреля 2024 года.

Идентичный принцип, связанный с отсутствием так называемой ретроакции, то есть действия обратного закона, законодатель применял раньше, что объясняет, почему на вторичном рынке и рынке аренды свободно предлагаются квартиры с полезной площадью до 25 кв. м.  

Самые маленькие жилые помещения предыдущих десятилетий могут свободно продаваться и сдаваться в аренду в Польше, поскольку указанные выше правила с размерами микрокавалерок не имели и не имеют обратной силы.

…Почти микрокавалерки - квартиры, разделённые на комнаты

Также существует практика, связанная с разделением больших квартир на крошечные комнаты. Резкий рост арендной платы, наблюдаемый в 2022 году, способствовал увеличению масштаба явления, которое иногда вызывает даже большее волнение, чем присутствие на рынке микрокавалерок. Речь идет о разделении больших квартир перегородками для создания небольших комнат. Контролирует этот вопрос строительный надзор. Районная инспекция строительного надзора проверяет, имеет ли место незарегистрированное изменение в использовании помещения (см.: статью 71 Закона о строительстве) и нарушение правил, касающихся, например, санитарно-технических сооружений, акустики или вентиляции.