Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie w 2021 roku

Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie w ostatnich latach dynamicznie się rozwija. Powstało wiele nowoczesnych zespołów mieszkaniowych i budynków wielokondygnacyjnych, wśród których wyróżniają się drapacze chmur mieszkalnych (już o nich rozmawialiśmy: https://okeask.com/category/informacja/1690972056-viezhovtse-mieszkulne-v-vurszuvie).

Potwierdza to fakt, że w 2021 r. w mieście wybudowano 1696 budynków mieszkalnych (według ostatniej oficjalnej daty), czyli o 558 budynków, czyli półtora raza więcej niż w 2010 r. (tabela 1). Budynki mieszkalne budowali głównie prywatni inwestorzy i deweloperzy na sprzedaż lub wynajem. Budownictwo mieszkaniowe komunalne i spółdzielcze zaczęło zanikać. Jednocześnie prywatni inwestorzy oddali do użytku w 2021 roku także mniej mieszkań niż w 2010 roku. Na tym tle deweloperzy wyglądają bardzo zamożnie, z roku na rok zwiększając liczbę oddawanych do użytku budów i mieszkań. W 2021 roku wybudowali dwie trzecie wszystkich mieszkań w Warszawie, a w porównaniu do 2010 roku dynamika wzrostu przekroczyła 2,5-krotność.

Tabela 1. Nowe, oddane do użytku budynki mieszkalne* (mieszkania)

* Z wyłączeniem daczy i domów wiejskich, rezydencji wiejskich nienadających się do zamieszkania stałego oraz budynków mieszkalnych zbiorowych

Czas teraz przyjrzeć się bliżej budownictwu oddawanemu w Warszawie według formy budowy (tabela 2).

Od razu zastrzegajmy, że spadek liczby oddanych do użytku mieszkań w Warszawie w 2021 roku tłumaczy się spadkiem rynku po pandemii covidu.

Rozpoczynając analizę mieszkań oddanych w Warszawie według rodzaju budowy za okres od 2010 roku zauważamy, że wzrost w 2021 roku wyniósł 148,7%, czyli prawie półtorakrotnie. Prywatni inwestorzy i prawie wszyscy drobni gracze na rynku mieszkaniowym ograniczyli swoją działalność (gminy) lub całkowicie z niej wyszli (tj. spółdzielnie, towarzystwa budownictwa społecznego, firmy). Deweloperzy wręcz przeciwnie, zwiększyli tempo budowy mieszkań (165,4% w porównaniu do 2010 roku).

Jeśli chodzi o oddanie nieruchomości w 2021 r., lwią część przypadły deweloperom budującym mieszkania na sprzedaż lub wynajem. Udało im się to, wprowadzając w 2021 roku 17 730 mieszkań (95,7% rynku) i 48 743 pokoi (92,5% rynku).

Tabela 2. Oddanie mieszkań w Warszawie według formy budowy (mieszkania i pokoje, lokale)

*Przeznaczone do użytku własnego inwestora

** Łącznie z budynkami osób fizycznych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem

Ciekawym obrazem jest średnia liczba pokoi w mieszkaniach oddanych do użytku w Warszawie przez inwestorów (tabela 3). Jak widać z tabeli 3, najbardziej „multipokojowe” są lokale mieszkalne prywatnych inwestorów przeznaczone dla siebie (5,7 pokoi w 2021 r.). Tak, jest to zrozumiałe. W mieszkaniach wynajmowanych przez deweloperów i przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem liczba pokoi jest znacznie mniejsza (2-krotnie) i wynosi zaledwie 2,7.

Średnia liczba pokoi w wynajmowanych mieszkaniach wynosi 2,8 pokoju. Z tego wynika, że ​​największym sukcesem na rynku cieszą się mieszkania 3-pokojowe.

W ostatnich latach można zaobserwować tendencję do zmniejszania liczby pokoi w wynajmowanych mieszkaniach. Widać to zarówno we wskaźniku ogólnym – 2,95 w 2010 r. i 2,8 w 2021 r., jak i w poszczególnych składowych. Na przestrzeni ostatnich 12 lat od 2010 do 2021 roku względny wskaźnik liczby pokoi wyniósł dla inwestorów prywatnych 98,3%, a dla deweloperów 96,4%.

Oczywiście trend ten będzie się nadal rozwijał na warszawskim rynku nieruchomości.

Tabela 3. Średnia liczba pokoi w mieszkaniach oddanych do użytku w Warszawie przez inwestorów

Powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych w Warszawie w 2021 roku w porównaniu do 2010 roku wzrosła o 30,5% i wyniosła 1199,8 m2 (tabela 4). Jednocześnie inwestorzy prywatni wprowadzili do sprzedaży o 20,2 tys. m2 (14%) mniej mieszkań. Deweloperzy nie chybili jednak celu i do 2010 roku niemal półtorakrotnie zwiększyli tempo oddania mieszkań. Jak już zauważyliśmy, prawie wszyscy mali odbiorcy (spółdzielnie, towarzystwa budownictwa społecznego, firmy) nie prowadzili budownictwa mieszkaniowego lub znacząco je ograniczali (gminy).

Teraz o średniej powierzchni użytkowej jednego mieszkania. W całym mieście średnia powierzchnia jednego mieszkania wynosiła 64,8 m2. To mniej niż w 2010 roku o 9 m2, czyli o 12,2%.

Maleje także średnia powierzchnia użytkowa jednego mieszkania budowanego przez deweloperów (o 6,6 m2, tj. o 9,9%). Tak naprawdę to oni wyznaczają ten trend. Inwestorzy prywatni wprowadzili mieszkania o powierzchni ok. 200 m2 i nadal nie odbiegają od tego poziomu. Ale ogólnie rzecz biorąc, nie powodują one żadnej szczególnej pogody.

Tym samym w Warszawie utrzymuje się stała tendencja spadkowa średniej powierzchni mieszkań w budowie.

Tabela 4. Oddanie mieszkań w Warszawie według formy budowy (powierzchnia użytkowa mieszkań, tys. m2)

*Przeznaczone do użytku własnego inwestora

** Łącznie z budynkami osób fizycznych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem