Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie w 2021 roku
Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie w ostatnich latach dynamicznie się rozwija. Powstało wiele nowoczesnych zespołów mieszkaniowych i budynków wielokondygnacyjnych, wśród których wyróżniają się drapacze chmur mieszkalnych (już o nich rozmawialiśmy: https://okeask.com/category/informacja/1690972056-viezhovtse-mieszkulne-v-vurszuvie).
Potwierdza to fakt, że w 2021 r. w mieście wybudowano 1696 budynków mieszkalnych (według ostatniej oficjalnej daty), czyli o 558 budynków, czyli półtora raza więcej niż w 2010 r. (tabela 1). Budynki mieszkalne budowali głównie prywatni inwestorzy i deweloperzy na sprzedaż lub wynajem. Budownictwo mieszkaniowe komunalne i spółdzielcze zaczęło zanikać. Jednocześnie prywatni inwestorzy oddali do użytku w 2021 roku także mniej mieszkań niż w 2010 roku. Na tym tle deweloperzy wyglądają bardzo zamożnie, z roku na rok zwiększając liczbę oddawanych do użytku budów i mieszkań. W 2021 roku wybudowali dwie trzecie wszystkich mieszkań w Warszawie, a w porównaniu do 2010 roku dynamika wzrostu przekroczyła 2,5-krotność.
Tabela 1. Nowe, oddane do użytku budynki mieszkalne* (mieszkania)
|
2010 |
2015 |
2020 |
2021 |
2021 do 2010,+/- |
2021 do 2010,% |
Razem |
1138 |
1110 |
1300 |
1696 |
558 |
149,0 |
Inwestorzy prywatni |
662 |
481 |
487 |
567 |
-95 |
85,6 |
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (deweloperzy) |
444 |
619 |
803 |
1128 |
684 |
254,0 |
Spółdzielnia |
29 |
6 |
2 |
- |
-29 |
|
Gospodarka komunalna (gmina) |
3 |
2 |
6 |
1 |
-2 |
|
Towarzystwa Budownictwa Społecznego |
- |
1 |
2 |
- |
|
|
Firmy |
- |
1 |
- |
- |
|
|
* Z wyłączeniem daczy i domów wiejskich, rezydencji wiejskich nienadających się do zamieszkania stałego oraz budynków mieszkalnych zbiorowych
Czas teraz przyjrzeć się bliżej budownictwu oddawanemu w Warszawie według formy budowy (tabela 2).
Od razu zastrzegajmy, że spadek liczby oddanych do użytku mieszkań w Warszawie w 2021 roku tłumaczy się spadkiem rynku po pandemii covidu.
Rozpoczynając analizę mieszkań oddanych w Warszawie według rodzaju budowy za okres od 2010 roku zauważamy, że wzrost w 2021 roku wyniósł 148,7%, czyli prawie półtorakrotnie. Prywatni inwestorzy i prawie wszyscy drobni gracze na rynku mieszkaniowym ograniczyli swoją działalność (gminy) lub całkowicie z niej wyszli (tj. spółdzielnie, towarzystwa budownictwa społecznego, firmy). Deweloperzy wręcz przeciwnie, zwiększyli tempo budowy mieszkań (165,4% w porównaniu do 2010 roku).
Jeśli chodzi o oddanie nieruchomości w 2021 r., lwią część przypadły deweloperom budującym mieszkania na sprzedaż lub wynajem. Udało im się to, wprowadzając w 2021 roku 17 730 mieszkań (95,7% rynku) i 48 743 pokoi (92,5% rynku).
Tabela 2. Oddanie mieszkań w Warszawie według formy budowy (mieszkania i pokoje, lokale)
|
2010 |
2015 |
2020 |
2021 |
Udział w 2021,% |
2021 do 2010,% |
Mieszkania |
12462 |
13306 |
23543 |
18528 |
100,0 |
148,7 |
Prywatna* |
768 |
589 |
552 |
642 |
3,5 |
83,6 |
Przeznaczony na sprzedaż lub wynajem** |
10717 |
12136 |
22636 |
17730 |
95,7 |
165,4 |
Spółdzielnia |
831 |
401 |
40 |
- |
|
|
Gospodarka komunalna (gmina) |
146 |
120 |
100 |
156 |
0,8 |
106,8 |
Towarzystwa Budownictwa Społecznego |
- |
45 |
215 |
- |
|
|
Firmy |
- |
15 |
- |
- |
|
|
Комнаты |
36800 |
37293 |
62283 |
52702 |
100,0 |
143,2 |
Prywatna* |
4456 |
3327 |
3142 |
3685 |
7,0 |
82,7 |
Przeznaczony na sprzedaż lub wynajem** |
29723 |
32592 |
58421 |
48743 |
92,5 |
164,0 |
Spółdzielnia |
2366 |
1056 |
111 |
- |
|
|
Gospodarka komunalna (gmina) |
255 |
209 |
186 |
274 |
0,5 |
107,4 |
Towarzystwa Budownictwa Społecznego |
- |
80 |
423 |
- |
|
|
Firmy |
- |
29 |
- |
- |
|
|
*Przeznaczone do użytku własnego inwestora
** Łącznie z budynkami osób fizycznych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem
Ciekawym obrazem jest średnia liczba pokoi w mieszkaniach oddanych do użytku w Warszawie przez inwestorów (tabela 3). Jak widać z tabeli 3, najbardziej „multipokojowe” są lokale mieszkalne prywatnych inwestorów przeznaczone dla siebie (5,7 pokoi w 2021 r.). Tak, jest to zrozumiałe. W mieszkaniach wynajmowanych przez deweloperów i przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem liczba pokoi jest znacznie mniejsza (2-krotnie) i wynosi zaledwie 2,7.
Średnia liczba pokoi w wynajmowanych mieszkaniach wynosi 2,8 pokoju. Z tego wynika, że największym sukcesem na rynku cieszą się mieszkania 3-pokojowe.
W ostatnich latach można zaobserwować tendencję do zmniejszania liczby pokoi w wynajmowanych mieszkaniach. Widać to zarówno we wskaźniku ogólnym – 2,95 w 2010 r. i 2,8 w 2021 r., jak i w poszczególnych składowych. Na przestrzeni ostatnich 12 lat od 2010 do 2021 roku względny wskaźnik liczby pokoi wyniósł dla inwestorów prywatnych 98,3%, a dla deweloperów 96,4%.
Oczywiście trend ten będzie się nadal rozwijał na warszawskim rynku nieruchomości.
Tabela 3. Średnia liczba pokoi w mieszkaniach oddanych do użytku w Warszawie przez inwestorów
|
2010 |
2015 |
2020 |
2021 |
2021 do 2010,% |
Pokoje w mieszkaniach |
2,95 |
2,8 |
2,65 |
2,8 |
94,9 |
Inwestorzy prywatni |
5,8 |
5,65 |
5,7 |
5,7 |
98,3 |
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
2,8 |
2,7 |
2,6 |
2,7 |
96,4 |
Spółdzielnia |
2,85 |
2,6 |
2,8 |
- |
- |
Gospodarka komunalna (gmina) |
1,75 |
1,75 |
1,86 |
1,75 |
100,0 |
Towarzystwa Budownictwa społecznego |
- |
1,8 |
1,97 |
- |
- |
Firmy |
- |
1,9 |
- |
- |
- |
Powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych w Warszawie w 2021 roku w porównaniu do 2010 roku wzrosła o 30,5% i wyniosła 1199,8 m2 (tabela 4). Jednocześnie inwestorzy prywatni wprowadzili do sprzedaży o 20,2 tys. m2 (14%) mniej mieszkań. Deweloperzy nie chybili jednak celu i do 2010 roku niemal półtorakrotnie zwiększyli tempo oddania mieszkań. Jak już zauważyliśmy, prawie wszyscy mali odbiorcy (spółdzielnie, towarzystwa budownictwa społecznego, firmy) nie prowadzili budownictwa mieszkaniowego lub znacząco je ograniczali (gminy).
Teraz o średniej powierzchni użytkowej jednego mieszkania. W całym mieście średnia powierzchnia jednego mieszkania wynosiła 64,8 m2. To mniej niż w 2010 roku o 9 m2, czyli o 12,2%.
Maleje także średnia powierzchnia użytkowa jednego mieszkania budowanego przez deweloperów (o 6,6 m2, tj. o 9,9%). Tak naprawdę to oni wyznaczają ten trend. Inwestorzy prywatni wprowadzili mieszkania o powierzchni ok. 200 m2 i nadal nie odbiegają od tego poziomu. Ale ogólnie rzecz biorąc, nie powodują one żadnej szczególnej pogody.
Tym samym w Warszawie utrzymuje się stała tendencja spadkowa średniej powierzchni mieszkań w budowie.
Tabela 4. Oddanie mieszkań w Warszawie według formy budowy (powierzchnia użytkowa mieszkań, tys. m2)
|
2010 |
2015 |
2020 |
2021 |
Udział w 2021,% |
2021 do 2010,% |
Powierzchnia użytkowa mieszkań, tys. m2 |
919,1 |
852,3 |
1395,7 |
1199,8 |
100,0 |
130,5 |
Inwestorzy prywatni* |
145,1 |
109,9 |
109,9 |
124,8 |
10,4 |
86,0 |
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (deweloperzy)** |
717,2 |
710,9 |
1267,2 |
1069,0 |
89,1 |
149,1 |
Spółdzielnia |
52,3 |
23,9 |
2,4 |
- |
- |
|
Gospodarka komunalna (gmina) |
4,6 |
5,0 |
4,5 |
6,0 |
0,5 |
10,9 |
Towarzystwa Budownictwa Społecznego |
- |
2,0 |
8,9 |
- |
- |
|
Firmy |
- |
0,6 |
- |
- |
- |
|
Średnia powierzchnia użytkowa jednego mieszkania, m2 |
73,8 |
64,1 |
59,3 |
64,8 |
|
87,8 |
Inwestorzy prywatni* |
189,0 |
186,6 |
204,2 |
194,4 |
|
102,9 |
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (deweloperzy)** |
66,9 |
58,6 |
56,0 |
60,3 |
|
90,1 |
Spółdzielnia |
62,9 |
59,6 |
58,8 |
- |
|
|
Gospodarka komunalna (gmina) |
31,3 |
41,7 |
44,5 |
38,5 |
|
123,0 |
Towarzystwa Budownictwa Społecznego |
- |
43,5 |
41,5 |
- |
|
|
Firmy |
- |
40,2 |
- |
- |
|
|
*Przeznaczone do użytku własnego inwestora
** Łącznie z budynkami osób fizycznych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem
Wynajem mieszkań w Polsce w trzecim kwartale 2023 roku
Mokotów. Dzielnica (obszar) „Sadyba” (Sadyba)
Budynek wyposażony w centralne ogrzewanie