2010 - 2021'de Varşova'da konut inşaatı.

Varşova'da konut inşaatı son yıllarda hızla gelişti. Aralarında konut gökdelenlerinin öne çıktığı birçok modern konut kompleksi ve çok katlı binalar inşa edildi (onlardan daha önce bahsetmiştik: https://okeask.com/tr/category/poleznaya-informaciya/1690972056-varsovadaki-g-okdelenler).

Bu durum, 2021 yılında (son resmi tarih itibarıyla) kentte 1.696 konut binasının inşa edildiği gerçeğiyle doğrulanmaktadır; bu sayı, 558 bina veya 2010 yılına göre bir buçuk kat daha fazladır (Tablo 1). Konut binaları çoğunlukla özel yatırımcılar ve geliştiriciler tarafından satış veya kiralama amacıyla inşa edildi. Ortak ve kooperatif konut inşaatları azalmaya başladı. Aynı zamanda özel yatırımcılar da 2021'de 2010'a göre daha az konut devreye aldı. Bu arka plana karşı, geliştiriciler çok müreffeh görünüyorlar ve her geçen yıl inşaat ve konut işletmeye alma işlemlerini artırıyorlar. 2021'de Varşova'daki tüm konutların üçte ikisini inşa ettiler ve 2010'a kıyasla büyüme oranı 2,5 katı aştı.

Tablo 1. Tamamlanan yeni konut binaları* (adet)

* Yazlık evler ve kır evlerinin yanı sıra daimi ikamet için uygun olmayan kır evleri ve toplu konut binaları hariç

Şimdi Varşova'da inşaat formuna göre yaptırılan konutlara daha detaylı bakmanın zamanı geldi (Tablo 2).

Varşova'da 2021 yılında tamamlanan konut sayısının 2020 yılına göre azalmasının, covid salgını sonrası pazarda yaşanan düşüşle açıklandığını hemen belirtelim.

2010'dan bu yana Varşova'da hizmete giren dairelerin inşaat türüne göre analizine başladığımızda, 2021'deki büyümenin %148,7 yani neredeyse bir buçuk kat olduğunu görüyoruz. Özel yatırımcılar ve konut piyasasındaki küçük oyuncuların neredeyse tamamı faaliyetlerini azalttı (komünler) veya tamamen bıraktı (yani kooperatifler, sosyal inşaat kooperatifleri, şirketler). Ancak geliştiriciler, aksine, konut inşaatının hızını artırdı (2010'a göre %165,4).

2021 yılında gayrimenkullerin işletmeye alınmasında aslan payını satılık veya kiralık konut inşa eden geliştiriciler aldı. 2021 yılında 17.730 daire (pazarın %95,7'si) ve 48.743 odayı (pazarın %92,5'i) hizmete sunarak bunu başardılar.

Tablo 2. Varşova'da inşaat şekline göre konutların işletmeye alınması (apartmanlar ve odalar, birimler)

* Yatırımcının kendi kullanımına yöneliktir

** Satışa veya kiralamaya yönelik bireylere ait binalar dahil

İlginç bir resim, yatırımcılar tarafından Varşova'da yaptırılan dairelerdeki ortalama oda sayısıdır (Tablo 3). Tablo 3'ten görülebileceği gibi, en "çok odalı" olanlar özel yatırımcıların kendilerine yönelik konutlarıdır (2021'de 5,7 oda). Evet, bu anlaşılabilir bir durum. Geliştiriciler tarafından kiralanan ve satış veya kiralama amaçlı dairelerde oda sayısı çok daha azdır (2 kat) ve yalnızca 2,7'dir.

Kiralık konutlarda ortalama oda sayısı 2,8'dir. Bundan 3 odalı dairelerin piyasadaki en büyük başarıya sahip olduğu sonucu çıkıyor.

Son yıllarda kiralık dairelerde oda sayısında azalma eğilimi görülüyor. Bu, hem genel göstergede (2010'da 2,95 ve 2021'de 2,8) hem de bireysel bileşenlerde görülebilir. 2010'dan 2021'e kadar geçen 12 yılda, oda sayısının göreceli göstergesi özel yatırımcılar için %98,3, geliştiriciler için ise %96,4 oldu.

Açıkçası, bu eğilim Varşova emlak piyasasında gelişmeye devam edecek.

Tablo 3. Varşova'da yatırımcılar tarafından yaptırılan dairelerdeki ortalama oda sayısı

Varşova'da 2021 yılında teslim edilen dairelerin kullanılabilir alanı 2010 yılına göre %30,5 artarak 1199,8 m2 olarak gerçekleşti (Tablo 4). Aynı zamanda özel yatırımcılar 20,2 bin m2 (%14) daha az konutu hayata geçirdi. Ancak geliştiriciler hedeflerini kaçırmadı ve konut teslim hızını 2010 yılına kadar neredeyse bir buçuk kat artırdı. Daha önce de belirttiğimiz gibi, neredeyse tüm küçük müşteriler (kooperatifler, sosyal inşaat toplulukları, şirketler) konut inşaatı yapmadı veya önemli ölçüde azalttı (komünler).

Şimdi bir dairenin ortalama kullanılabilir alanı hakkında. Şehir genelinde bir dairenin ortalama alanı 64,8 m2 oldu. Bu, 2010'dakinden 9 m2 veya %12,2 daha azdır.

Geliştiriciler tarafından inşa edilen bir dairenin ortalama kullanım alanı da azalıyor (6,6 m2 veya %9,9). Aslında bu gidişatı belirleyen de onlar. Özel yatırımcılar yaklaşık 200 m2'lik konutları hayata geçirdiler ve bu seviyeden sapmamaya devam ediyorlar. Ancak genel anlamda özel bir hava yaratmazlar.

Bu nedenle, Varşova'da inşaat halindeki dairelerin ortalama alanında istikrarlı bir düşüş eğilimi var.

Tablo 4. Varşova'da inşaat şekline göre konutların işletmeye alınması (apartmanların faydalı alanı, bin m2)

* Yatırımcının kendi kullanımına yöneliktir

** Satışa veya kiralamaya yönelik bireylere ait binalar dahil