O garażach w apartamentowcach w Polsce

W dzisiejszych czasach garaż w apartamentowcu w Polsce to już niemal standard. Miejsce postojowe w garażu kojarzy się przede wszystkim z wygodą i niezawodnością parkowania. Jednocześnie nabywca mieszkania z miejscem garażowym musi liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowego obciążenia i dopełnienia dodatkowych obowiązków. Opowiemy Ci o kosztach i obowiązkach związanych z pozyskaniem i utrzymaniem miejsca garażowego w apartamentowcu.

Garaż to najczęściej osobne pomieszczenie, oddzielone od części wspólnych budynku. Kupując zatem miejsce w takim lokalu, właściciele garażu faktycznie nabywają udział we współwłasności obiektu i zawierają umowę o podziale nieruchomości do użytkowania. Ta ostatnia zapewnia, że ​​z tego miejsca parkingowego nie będą mogli korzystać właściciele innych lokali.

Garaż to najczęściej osobne pomieszczenie, oddzielone od części wspólnych budynku. Kupując zatem miejsce w takim lokalu, właściciele garażu faktycznie nabywają udział we współwłasności obiektu i zawierają umowę o podziale nieruchomości do użytkowania. Ta ostatnia zapewnia, że ​​z tego miejsca parkingowego nie będą mogli korzystać właściciele innych lokali.

Miejsce parkingowe w garażu jest w miastach drogie, a mimo to wielu naszych czytelników chce kupować mieszkania posiadające jedynie garaż. Jednak przy zakupie warto wcześniej dokładnie sprawdzić stan prawny tak upragnionego garażu, gdyż nie zawsze jest on własnością kupującego.

Prawo do miejsca parkingowego

Garaż na kilka samochodów w apartamentowcu może mieć różny status prawny. W zależności od tego właściciele mieszkań w budynku będą mieli pełną własność miejsc parkingowych lub jedynie prawo do korzystania z nich. Wszystko zależy od formuły zbycia takiego obiektu, którą zaakceptuje deweloper.

Istnieją 3 opcje.

I. Kupując garaż podziemny istnieje możliwość wydzielenia go jako odrębnego lokalu niemieszkalnego. Oznacza to, że garaż jest całkowicie niezależny od budynku. Dzieje się tak często, gdy na sprzedaż jest mniej garaży niż mieszkańców. Dlatego też w wielu nowych kompleksach mieszkaniowych parking podziemny stanowi jeden niezależny lokal użytkowy, który następnie jest sprzedawany na współwłasność użytkowników.

Każde takie miejsce postojowe w garażu podziemnym posiada odrębną księgę wieczystą. Oznacza to, że mieszkańcy chcący z niego skorzystać muszą wykupić część wspólnego garażu, stając się tym samym współwłaścicielami. W efekcie sprzedając mieszkanie wraz z garażem należy liczyć się ze sprzedażą jednocześnie dwóch obiektów nieruchomości, wpisanych do dwóch odrębnych ksiąg wieczystych. Może to prowadzić do wzrostu kosztów notarialnych i sądowych, ponieważ oba dokumenty będą musiały zostać zmienione.

Zaletą tego rozwiązania jest to, że właściciel osobnego miejsca postojowego w garażu może je sprzedać niezależnie od samego mieszkania. Oczywiście w tym przypadku właściciel garażu nie musi być właścicielem mieszkania w tym budynku, a niektórzy mieszkańcy mogą sobie pozwolić nawet na zakup kilku garaży, które stanowią niezależne obiekty komercyjne.

II. Kupując mieszkanie można także wykupić miejsce postojowe, które stanowi część nieruchomości wspólnej (bez odrębnej księgi wieczystej). Oznacza to, że deweloper określa zasady, na jakich mieszkańcy będą mogli z niego korzystać. W takim wypadku prawo to wpisuje się do działu III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej. Jednocześnie garaż nie posiada odrębnej księgi wieczystej.

Decyzja ta oznacza, że ​​właściciel mieszkania nie może sprzedać samego miejsca garażowego, nie sprzedając jednocześnie lokalu mieszkalnego, z którym jest ono połączone, a także nie może kupić mieszkania, które nie jest połączone z tym garażem. Wynajem takiego miejsca nie jest jednak zabroniony.

Zasady korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym określa regulamin. Mieszkańcy najczęściej podpisują też tzw. umowę quoad usum, czyli o podziale nieruchomości w użytkowanie. Miejsca parkingowe przydzielone są indywidualnym właścicielom apartamentów.

III. Ostatnią opcją jest wynajęcie miejsca parkingowego w garażu od dewelopera, który pobiera od zainteresowanych mieszkańców stałą miesięczną opłatę.

Dlatego tak ważne jest, przeglądając oferty mieszkaniowe, zastanowić się, jaki rodzaj garażu oferuje deweloper i dokładnie sprawdzić, czy oferta – i na jakich warunkach – uwzględnia możliwość parkowania samochodu.

Jakie warunki musi spełniać garaż?

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określa również aspekty, jakim muszą odpowiadać garaże dla samochodów osobowych. Zawiera specyfikacje techniczne garaży, takie jak wysokość wjazdu oraz szczegółowy opis warunków wjazdu, szerokość drogi rozjazdowej oraz stan garaży podziemnych i wielopoziomowych. Ponadto przepisy określają, jakie powinny być podłogi i wentylacja w garażach.

1. Zgodnie z tym aktem prawnym wymiary miejsca postojowego muszą wynosić:

1) szerokość 2,5 m i długość 5 m – dla samochodów osobowych;

2) szerokość 3,6 m i długość 5 m – dla samochodów przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

3) szerokość 3,5 m i długość 8 m – dla samochodów ciężarowych;

4) szerokość 4 m i długość 10 m – w przypadku autobusów.

2. Miejsca parkingowe dla samochodów osobowych, jeżeli są zlokalizowane wzdłuż drogi, muszą mieć wymiary co najmniej:

1) szerokość 3,6 m z możliwością ograniczenia do 2,5 m – jeżeli istnieje możliwość wykorzystania sąsiadującego z nim wjazdu lub ciągu pieszego, a długość 6 m – w przypadku samochodów osobowych;

2) szerokość 3,6 m i długość 6 m – dla samochodów przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

3) szerokość 3 m i długość 15 m – dla samochodów ciężarowych;

4) szerokość 3 m i długość 19 m – w przypadku autobusów.

Podatek od zakupu miejsca postojowego w garażu

Zakup miejsca parkingowego w garażu wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od nieruchomości od tego miejsca. Jego wielkość uzależniona jest od statusu prawnego garażu. Jeżeli garaż posiada odrębną księgę wieczystą, przy zakupie należy zapłacić podatek VAT w wysokości 23%, a następnie podatek od nieruchomości.

Podatek od nieruchomości dla właścicieli miejsc parkingowych

Oprócz kosztów związanych z utrzymaniem garażu, właściciel miejsca parkingowego zostanie obciążony podatkiem od nieruchomości. W tym przypadku kwota pobierana od osób fizycznych zależy od wielkości ich udziałów w garażu.

W 2023 roku dla garażu wolnostojącego z odrębną księgą wieczystą maksymalna stawka podatku wynosi 9,70 zł/m2.

Jeżeli w budynku mieszkalnym znajduje się miejsce w garażu podziemnym i stanowi ono część nieruchomości wspólnej (nie ma odrębnej księgi wieczystej), wówczas maksymalna stawka podatku wynosi 1 zł/m2. Powierzchnia garażu podziemnego w budynku (może to być również garaż naziemny wchodzący w skład nieruchomości) wliczana jest do całkowitej powierzchni lokali wspólnych i podlega opodatkowaniu podatkiem od całości nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię mieszkaniową .

Jeśli garaż nie jest przytwierdzony do gruntu (np. nie jest to garaż murowany, ale blaszany), to nie ma obowiązku podatkowego. Dotyczy to sytuacji, gdy garaż taki wykorzystywany jest do celów osobistych.

Podatek przy wynajmie garażu

Wynajmujący garaż lub miejsce postojowe, np. w garażu podziemnym naziemnym lub wolnostojącym w garażu podziemnym, jest zobowiązany do zapłaty podatku. Urząd skarbowy wymaga zapłaty podatku od najmu. Możesz wynająć garaż w budynku, garaż wolnostojący lub miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym bez prowadzenia działalności gospodarczej. Będzie to tzw. wynajem prywatny.

W takim przypadku właściciel garażu płaci podatek dochodowy w formie ryczałtu i wpłaca go od dochodu.

Istnieją dwie stawki podatku:

8,5 proc. – jeżeli dochody z najmu nie przekraczają 100 000 zł rocznie,

12,5 proc. – jeśli roczny dochód z najmu przekracza 100 000 zł.

Podatek dochodowy z tytułu najmu miejsca parkingowego lub garażu należy zapłacić w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który naliczany jest podatek.

Cena miejsca parkingowego

Kupno mieszkania z miejscem parkingowym kosztuje różnie, w zależności od lokalizacji samego domu. Przykładowo w Warszawie czy Wrocławiu w najbardziej prestiżowych lokalizacjach stawka może sięgać 55 000 zł. W małych miejscowościach kwota ta może wynosić 15–20 000 zł. Szukając okazji, należy wziąć pod uwagę dodatkowe koszty związane z zakupem miejsca garażowego. Pozornie atrakcyjna cena może wzrosnąć jeśli trzeba będzie zapłacić 23% VAT.

Opłata za utrzymanie garażu

Fakt, że osoba korzystająca z miejsca parkingowego jest jednocześnie współwłaścicielem całego garażu – oczywiście w niewielkiej części – pociąga za sobą określone konsekwencje prawne. Pierwszą z nich jest płacenie dodatkowych opłat za utrzymanie lokalu. Koszty te rozkładają się tylko pomiędzy osoby posiadające miejsca parkingowe. Dlatego nie wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej wezmą w nim udział.

Utrzymanie garażu obejmuje głównie koszty oświetlenia, ogrzewania i utrzymania go w czystości. Należy wziąć pod uwagę także koszty napraw i konserwacji np. bram garażowych. Gdy garaż podziemny jest odrębną nieruchomością, koszty jego utrzymania ponoszą tylko współwłaściciele, a nie wszyscy mieszkańcy. W przeliczeniu na współwłaściciela koszty te są zazwyczaj niewielkie. Zależy to jednak od wielkości lokalu i ilości miejsc parkingowych. Im większa liczba współwłaścicieli, tym niższe będą koszty.

Garaż jako własność

Właściciele miejsc garażowych otrzymują dodatkowy udział w nieruchomości wspólnej – wszak są także współwłaścicielami lokali wchodzących w skład garażu. Jednak niektóre kwestie związane z garażami powinny być przez nich rozwiązywane poza spotkaniami społeczności. Jak wskazano, garaż jest odrębną nieruchomością, której własność jest podzielona pomiędzy poszczególnych właścicieli miejsc parkingowych.

Tym samym kwestie dotyczące wyłącznie powierzchni garażowych leżą poza kompetencjami wspólnoty mieszkaniowej. Decyzje dotyczące zarządzania halą garażową powinni podejmować wyłącznie jej współwłaściciele. Co istotne, właściciele garaży nie mogą korzystać z ustawy o własności lokali, która zawiera przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych. Zarządzanie i podejmowanie decyzji w powyższych kwestiach opiera się na przepisach Kodeksu cywilnego o współwłasności.

Każdy współwłaściciel garażu zobowiązany jest do współdziałania w zarządzaniu majątkiem wspólnym – w tym wypadku terenem garażu. Jednocześnie decyzje w istotnych kwestiach muszą być podejmowane jednomyślnie przez wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości.

Bieżące kwestie rozstrzygane są większością głosów. Przykładem zagadnienia wykraczającego poza zarządzanie majątkiem wspólnym jest instalacja telewizji przemysłowej w garażu. W takim przypadku wszyscy współwłaściciele garażu muszą głosować w sprawie jego instalacji. Nie dotyczy to sytuacji, gdy w trakcie budowy budynku zamontowany jest monitoring. W takim przypadku nabywa się udziały w nieruchomości już wyposażonej w taki system monitoringu. W takim przypadku kierownictwo spółdzielni zleci konserwację lub naprawę bram garażowych lub innych urządzeń zainstalowanych w tym lokalu.

Właściciele miejsc garażowych powinni zatem rozważyć potrzebę większego zaangażowania w zarządzanie tą częścią budynku. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby bieżące zarządzanie halą garażową powierzyć administracji spółdzielni mieszkaniowej lub jej zarządowi. Wymaga to jednak dodatkowych środków i kosztów administrowania lokalem.

Utrzymanie zewnętrznych miejsc parkingowych

Na koniec warto wspomnieć o zewnętrznych miejscach parkingowych, które zazwyczaj zlokalizowane są na terenie zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. W tym przypadku sytuacja może wyglądać następująco. W przypadku nieprzydzielenia miejsc parkingowych na podstawie umowy o podziale nieruchomości, prawo do korzystania z nich będą mieli wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Dlatego też wszelkie koszty związane z utrzymaniem takiego parkingu publicznego będą dzielone pomiędzy każdego członka społeczności. Podobnie jak w przypadku garażu, będzie to dotyczyć kosztów jego utrzymania i płacenia podatku od nieruchomości.

Jeżeli jednak parking stanowi odrębną nieruchomość lub część nieruchomości przeznaczoną do użytkowania, obowiązują zasady omówione przy opisie sposobu zarządzania i podziału kosztów utrzymania garażu.

Podsumowując, przed zakupem miejsca parkingowego, czy to w garażu, czy na parkingu zewnętrznym, warto sprawdzić, jakie decyzje prawne zastosował deweloper w stosunku do tego typu parkingu. Określą późniejsze obliczenia i sposób zarządzania nieruchomością.

Garaż na zewnątrz rezydencji

Jeśli trudno jest znaleźć odpowiednią ofertę na sprzedaż garażu w nowym budownictwie, warto sprawdzić rynek wtórny. Możesz wyszukiwać ogłoszenia za pomocą wyrażeń „sprzedam garaż” lub „miejsce parkingowe na sprzedaż” w Twojej okolicy. Może się okazać, że cena będzie bardzo atrakcyjna, a sam garaż będzie zlokalizowany niedaleko Twojego nowego mieszkania. Dobrą alternatywą może być także strzeżony parking zlokalizowany na terenie osiedla lub poza nim.

Posiadanie własnego garażu to ogromna wartość, zwłaszcza dla mieszkańców dużych miast, którzy nieustannie borykają się z brakiem miejsc parkingowych. Nic dziwnego, że chętnie wynajmuje się także garaże i miejsca w parkingu podziemnym. Czynsz najmu waha się od około 200 do 600 złotych miesięcznie. Jeśli wynajęcie takiej powierzchni nie stanowi problemu, to sprzedaż może być problematyczna. Osoby, które kupują mieszkanie z garażem lub miejscem postojowym i planują je później sprzedać, powinny najpierw sprawdzić stan prawny takiego lokalu.

Na naszej stronie https://okeask.com/pl/ znajduje się wiele mieszkań z garażami podziemnymi. Możesz je znaleźć samodzielnie, szukając mieszkania. Ale łatwiej jest się z nami skontaktować. Zadzwoń +48 574 672 833 ( WhatsApp , Viber , Telegram , Facebook ), napisz do nas e-mail: info@okeask.com lub czat online.

Źródło: portal rynekpierwotny.pl