Cena ofertowa i cena transakcyjna

Jaka jest cena ofertowa, a jaka cena transakcyjna? Przed zakupem mieszkania warto zapoznać się ze słownictwem branżowym. Dzięki temu możesz uniknąć wielu nieporozumień i pokazać sprzedającemu, że znasz przedmiot. Dwa bardzo ważne pojęcia to cena ofertowa i cena transakcyjna.

Jaka jest cena ofertowa, a jaka cena transakcyjna? Przed zakupem mieszkania warto zapoznać się ze słownictwem branżowym. Dzięki temu możesz uniknąć wielu nieporozumień i pokazać sprzedającemu, że znasz przedmiot. Dwa bardzo ważne pojęcia to cena ofertowa i cena transakcyjna.

Wartość rynkowa mieszkania

Chociaż terminy te mogą czasami być takie same, w większości przypadków tak nie jest. Teoretycznie cenę mieszkania należy ustalać na podstawie jego wartości rynkowej (lub kosztu odtworzenia – choć jest to rzadki przypadek), którą można poznać wyceniając wartość nieruchomości. Nie oznacza to oczywiście, że cena równa się wartości i odwrotnie; koszt powinien być jedynie punktem wyjścia do ustalenia ceny. Z kolei wartość rynkową ustala się na podstawie cen transakcyjnych (nigdy cen ofertowych!) uzyskanych za podobne nieruchomości. Za podobny obiekt uznaje się obiekt, który ma jak najwięcej cech wspólnych z ocenianym, np. to samo położenie w obrębie zespołu miejskiego/mieszkalnego, podobny stan techniczny, położenie mieszkania na parterze itp.

Cena ofertowa – jaka jest?

Cena to ilość pieniędzy, jaką kupujący musi dać sprzedającemu, aby kupić dany produkt. W oparciu o tę ekonomiczną definicję cena wywoławcza to kwota pieniędzy, którą sprzedawca chciałby otrzymać. W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości kwota, za jaką deweloper chciałby sprzedać mieszkanie. Można go znaleźć w broszurach lub na stronach internetowych.

Wprowadzając na rynek nowe mieszkania, każdy deweloper monitoruje reakcję potencjalnych nabywców. Cena wywoławcza jest zazwyczaj dość wysoka i potwierdza ją jedynie poziom popytu. W przypadku niewielkiego zainteresowania inwestycją sprzedający obniża cenę sprzedawanego mieszkania.

Cena transakcyjna nieruchomości: definicja

Cena transakcyjna – cena przedmiotu transakcji zawartej przez osoby powiązane dla celów podatkowych. Inaczej mówiąc, cena transakcyjna to faktyczna kwota, jaką zapłacisz za zakup – jest ona wskazana w akcie notarialnym zakupu i sprzedaży nieruchomości. Zazwyczaj rzeczywista cena mieszkań jest niższa od ceny oferowanej przez dewelopera – cena transakcji na rynku nieruchomości jest zazwyczaj o 7-10% niższa od ceny ofertowej.

Cena ofertowa i cena transakcyjna mieszkania: różnice

Dlaczego występuje ta różnica? Istnieją dwa główne powody. Po pierwsze, jednostki oceniają wartość swojej nieruchomości „na oko”, dorzucając kilka dodatkowych groszy, na przykład z sentymentu i całkowicie indywidualnych i irracjonalnych preferencji. Do tego dochodzi brak znajomości lokalnego rynku. Często do tych efektownych porównań sprzedawcy wykorzystują ceny wywoławcze domów lub mieszkań, które nie zawsze są podobne do ich własnych. Dopiero brak zainteresowania ze strony kupujących i późniejsze negocjacje weryfikują ustaloną cenę.

Drugą przyczyną kilkuprocentowej rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi są celowe działania deweloperów. Oni z kolei zapewne znają rynek lepiej niż osoby, które na przykład raz w życiu sprzedają nieruchomość. Ceny ofertowe są celowo zawyżane, aby pozostawić margines bezpieczeństwa dla ewentualnych negocjacji lub prowizji dla pośredników. Jeśli deweloper sprzeda mieszkania po cenie wywoławczej, tym lepiej dla niego. Jednak kupujący zdecydowanie powinni negocjować!

Cenę możesz obniżyć nawet o 15%, jednak im wyższa cena w ofercie, tym o większy procent możesz ją obniżyć. Najlepiej widać to na przykładzie niektórych dzielnic Warszawy. Tam, gdzie jest duży wybór mieszkań, szczególnie tanich, różnica wynosi zaledwie 1-3% (Włochy, Białołęka, Wilanów, Rembertów), a w Śródmieściu ceny transakcyjne są nawet o 19% niższe od cen ofertowych.

Wbrew pozorom różnice pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną, nawet kilkuprocentowe, nie odzwierciedlają strat sprzedających, zwłaszcza jeśli uwzględnić ofertę dewelopera. Marża ta jest specjalną procedurą, o której kupujący powinni wiedzieć. Ceny ofertowe mieszkań odzwierciedlają zakres podaży rynkowej, a ceny transakcyjne domów, mieszkań i innych nieruchomości odzwierciedlają zakres popytu.

Należy wziąć pod uwagę dwa czynniki.

Po pierwsze, sprzedawca nigdy nie będzie chciał sprzedać towaru po cenie niższej niż mógłby uzyskać, chyba że mają zastosowanie specjalne warunki, np. musi sprzedać swój towar w bardzo krótkim czasie. Podwyższenie ceny ofertowej w stosunku do ewentualnych oczekiwań nie pociąga za sobą żadnych niebezpiecznych konsekwencji – cenę zawsze można obniżyć, co może dodatkowo zainspirować i uszczęśliwić potencjalnego nabywcę.

Drugim czynnikiem są złe skojarzenia rynkowe ze zbyt niskimi (czy raczej „podejrzanie” niskimi) cenami. Jeśli deweloper lub prywatny sprzedawca obniży ceny podaży mieszkań, które znacząco odbiegają od cen innych podobnych produktów, pojawiają się pytania: Dlaczego tak jest? Dlaczego tak tanio? Czy przedmiot ma jakieś wady? Czy to jakiś rodzaj oszustwa?

Cenę oczywiście lepiej obniżyć później w ramach negocjacji – a negocjować można o wszystkim. Pomysłów może być wiele, a każdy z nich jest dobry, aby zyskać rabat.

Negocjacje cenowe na rynku nieruchomości: ustalanie cen transakcyjnych

Każdy Klient ma prawo do indywidualnej negocjacji ceny. Deweloperzy o tym wiedzą, dlatego w cenach sprzedawanych mieszkań pozostawiają margines na obniżkę ceny (około 5% - 10%).

Targowanie się nie jest wrodzoną cechą Polaków, jak to jest powszechne na przykład w Europie Południowej czy krajach wschodnich. Jeśli negocjowanie ceny w osiedlowym sklepie czy centrum handlowym rzeczywiście jest przesadą (choć polskie prawo na to pozwala), to na rynku nieruchomości możemy, a nawet powinniśmy sobie na to pozwolić. Po prostu „włącza się”!

Dowiedz się, jak długo podaż jest dostępna na rynku

Zanim zaczniesz negocjować cenę, warto zebrać trochę informacji. Trzeba dowiedzieć się, jak długo inwestor próbował sprzedać to mieszkanie. Jeśli ogłoszenie o sprzedaży mieszkania wisi już od dłuższego czasu, oznacza to, że chętnych jest mało i/lub cena jest za wysoka. Wtedy znacznie wzrasta szansa na obniżenie ceny transakcyjnej.

Porównaj ceny w Twojej najbliższej okolicy

Ważne jest również, aby wiedzieć, za jaką cenę sprzedano metr kwadratowy w podobnym pomieszczeniu w pobliskiej lokalizacji. Dla ciekawskich oferowana jest nieobowiązkowa wizyta w agencjach nieruchomości, gdzie można uzyskać informacje o cenach transakcyjnych w interesującym ich obszarze. Jeśli były niższe niż to, co zaoferował sprzedawca, masz mocny argument. Niektórzy deweloperzy zamieszczają na swoich stronach informacje o już sprzedanych mieszkaniach wraz z otrzymanymi cenami – jeśli to możliwe, warto zapoznać się z tymi informacjami, a nie z cennikiem ofert „na pierwszej stronie”.

Sprawdź otoczenie inwestycyjne

Przed zakupem mieszkania należy dokładnie przyjrzeć się otoczeniu inwestycyjnemu. Jeżeli w najbliższym czasie planowany jest generalny remont domu lub budowa osiedla mieszkaniowego w pobliżu, można także pokusić się o obniżenie ceny, powołując się na fakt, że hałas dochodzący z placu budowy znacząco zakłóci spokój mieszkania. Ważna jest także infrastruktura kompleksu – brak sklepów, dostęp do usług medycznych i innych usług „wyjdzie na korzyść”, czyli obniży także cenę mieszkania. Charakterystyka pomieszczenia również odgrywa ważną rolę podczas negocjacji. Lokalizacja będzie miała znaczenie: mieszkania na parterze lub ostatnim piętrze w budynku bez windy powinny kosztować mniej niż mieszkania w lepszych lokalizacjach. Ważne będzie nasłonecznienie i widok z okien – szczególnie jeśli przesłoni je inny budynek tego samego lub innego dewelopera. Na obniżkę ceny może mieć także wpływ fakt, że jest to jedno z ostatnich mieszkań w tej inwestycji i nie macie dużego wyboru.

Cena ofertowa i cena transakcyjna: podsumowanie

Podsumowując, różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ceną ofertową może wynosić średnio około 7% - 10%. Czasami, gdy popyt jest bardzo duży, cena transakcyjna okazuje się wyższa od ceny ofertowej, czyli za lokal można zapłacić więcej, niż jest oferowane w ogłoszeniu. Takie sytuacje zdarzają się jednak rzadko (np. gdy danym mieszkaniem interesuje się wiele osób), a różnica w cenie jest zazwyczaj bardzo mała.

Na cenę transakcyjną wpływa podaż i popyt na lokalnym rynku, a także indywidualna charakterystyka sprzedawanego lokalu. Ceny znajdujące się na stronach deweloperskich lub portalach ogłoszeniowych stanowią jedynie cenę ofertową, która jest dla Klienta punktem wyjścia. Dzięki temu mają Państwo możliwość zapoznania się z ofertą i dowiedzenia się, w jakim przedziale cenowym znajdują się mieszkania. Ceny transakcyjne mieszkań są jednak z reguły niższe od cen ofertowych.

Często cena za metr kwadratowy mieszkań jest wskazywana bez uwzględnienia ich lokalizacji w domu, co daje możliwość targowania się. Zanim jednak zaczniesz się targować ze sprzedającym, musisz zdobyć mocne argumenty, dowiedzieć się, jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, jak sprzedają się mieszkania lub domy z tą inwestycją i czy sprzedawca chce się spieszyć.

Targowanie się ze sprzedającym jest prawem każdego kupującego. Deweloper nie chce ponosić strat, dlatego ustalając cenę mieszkania pozostawia sobie margines do negocjacji. Z reguły cena wywoławcza mieszkań oferowanych po raz pierwszy jest najmniej realistyczna. Dopiero czas pokaże ich prawdziwą wartość.

Bardziej szczegółowo o tym, czy można targować się o mieszkanie w Warszawie, rozmawialiśmy w tym artykule na naszej stronie internetowej: https://okeask.com/category/informacja/1700199314-tszy-mozhnu-turgovucch-sien-o-mieszkunie-v-vurszuvie

Na stronie https://okeask.com/ możesz kupić dowolną nieruchomość. Pomożemy Ci się targować i obniżyć cenę. Oferty nieruchomości w Warszawie i okolicach znajdziesz tutaj:

Mieszkania na sprzedaż: https://okeask.com/rodzaj-nieruchomosci/kupit-kvartiry

Domy na sprzedaż: https://okeask.com/rodzaj-nieruchomosci/kupit-doma

Sprzedaż biznesowa: https://okeask.com/rodzaj-nieruchomosci/biznes_prodazha

Działki: https://okeask.com/rodzaj-nieruchomosci/zemelnye-uchastki

Wykorzystane materiały z serwisu rynekpierwotny.pl