Цена предложения и цена сделки

Какова цена предложения и какова цена сделки? Прежде чем покупать квартиру, следует ознакомиться с отраслевой лексикой. Благодаря этому можно избежать многих недоразумений и показать продавцу, что вы знаете предмет. Двумя очень важными понятиями являются цена предложения и цена сделки.

Какова цена предложения и какова цена сделки? Прежде чем покупать квартиру, следует ознакомиться с отраслевой лексикой. Благодаря этому можно избежать многих недоразумений и показать продавцу, что вы знаете предмет. Двумя очень важными понятиями являются цена предложения и цена сделки.

Рыночная стоимость квартиры

Хотя иногда эти термины могут совпадать, в большинстве случаев это не так. Теоретически цена квартиры должна определяться исходя из её рыночной стоимости (или восстановительной стоимости – хотя это редкий случай), которую можно узнать, оценив стоимость объекта недвижимости. Конечно, это не означает, что цена равна стоимости или наоборот; стоимость должна быть только отправной точкой для установления цены. В свою очередь, рыночная стоимость определяется на основе цен сделок (никогда не цен предложения!), полученных для аналогичных объектов недвижимости. Аналогичным объектом признается объект, имеющий как можно больше общих признаков с оцениваемым, например, одинаковое расположение в черте города/жилого комплекса, сходное техническое состояние, расположение квартиры на первом этаже и т.п.

Цена предложения – что это?

Цена – это сумма денег, которую покупатель должен дать продавцу, чтобы приобрести данный товар. Исходя из этого экономического определения, цена предложения — это сумма денег, которую продавец хотел бы получить. В случае сделки купли-продажи недвижимости – сумма, за которую застройщик хотел бы продать квартиру. Её можно найти в брошюрах или на веб-сайтах.

Выводя на рынок новые квартиры, каждый застройщик наблюдает за реакцией потенциальных покупателей. Стартовая цена обычно довольно высока и подтверждает её только уровень спроса. Если интерес к инвестиции низкий, продавец снижает цену продаваемой квартиры.

Цена сделки с недвижимостью: определение

Цена сделки – цена предмета сделки, заключённой лицами, связанными для целей налогообложения. Другими словами, цена сделки – это реальная сумма, которую вы заплатите за покупку – она указана в нотариальном акте купли-продажи недвижимости. Обычно реальная цена квартир ниже цены, предложенной застройщиком – цена сделок с недвижимостью обычно на 7–10% ниже цен предложения.

Цена предложения и сделки квартиры: различия

Почему возникает эта разница? Есть две основные причины. Прежде всего, частные лица оценивают стоимость своей недвижимости «на глазок», добавляя несколько лишних копеек, например, из сантиментов и совершенно индивидуальных и иррациональных предпочтений. К этому добавляется незнание местного рынка. Зачастую для этих сравнений на глаз продавцы используют цены предложения домов или квартир, не всегда похожих на собственные. Лишь отсутствие интереса со стороны покупателей, а затем переговоры проверяют согласованную цену.

Вторая причина расхождения цен предложения и сделки в несколько процентов – преднамеренные действия застройщиков. Они, в свою очередь, знают рынок наверняка лучше, чем люди, которые продают недвижимость, например, один раз в жизни. Цены предложения намеренно завышены, чтобы оставить запас прочности для возможных переговоров или комиссионных для посредников. Если застройщик продаст квартиры по запрашиваемой цене, тем лучше для него. Однако, покупателям обязательно следует вести переговоры!

Вы можете снизить цену до 15%, но чем выше цена предложения, тем на больший процент вы можете её снизить. Лучше всего это видно на примере отдельных районов Варшавы. Там, где большой выбор квартир, особенно дешёвых, разница составляет всего 1-3% (Włochy, Białołęka, Wilanów, Rembertów), а в Śródmieściu цены сделки до 19% ниже цен предложения.

Вопреки тому, как может показаться, различия между ценой предложения и ценой сделки, даже в несколько процентов, не отражают потерь продавцов, особенно если принять во внимание предложение застройщика. Эта маржа представляет собой специальную процедуру, о которой должны знать покупатели. Цены предложения квартир отражают сферу предложения рынка, а цены сделок домов, квартир и другой недвижимости - сферу спроса.

Есть два фактора, которые следует учитывать

Во-первых, продавец никогда не захочет продать товар по более низкой цене, чем он мог бы получить, если только не применяются особые условия, например, он должен продать свой товар в очень короткие сроки. Повышение цены предложения относительно возможных ожиданий не влечёт за собой каких-либо опасных последствий – цену всегда можно снизить, что может ещё больше воодушевить и сделать потенциального покупателя счастливее.

Второй фактор – это плохие рыночные ассоциации со слишком низкими (или, скорее, «подозрительно» низкими) ценами. Если застройщик или частный продавец снижает цены предложения квартир и они существенно отличаются от цен на другую аналогичную продукцию, возникнут вопросы: Почему так? Почему так дешево? Есть ли у объекта недостатки? Это какое-то мошенничество?

Лучше, конечно, снизить цену позже в рамках переговоров – а договариваться можно о чем угодно. Идей может быть много, и каждая хороша, чтобы получить скидку.

Ценовые переговоры на рынке недвижимости: установление цен сделки

Каждый клиент имеет право индивидуально договариваться о цене. Застройщики об этом знают, поэтому в ценах реализуемых квартир оставляют запас на снижение цены (около 5% – 10%).

Торг не является врожденной особенностью поляков, как это принято, например, в Южной Европе или в восточных странах. Если переговоры о цене в местном магазине или торговом центре действительно являются преувеличением (хотя польское законодательство это допускает), то на рынке недвижимости мы можем и даже должны себе это позволить. Это просто «включено»!

Узнайте, как долго предложение существует на рынке

Прежде чем начать переговоры о цене, стоит собрать некоторую информацию. Необходимо выяснить, как долго инвестор пытается продать данную квартиру. Если объявление о продаже квартиры уже давно «висит», значит, покупателей мало и/или цена слишком высока. Тогда шанс снизить цену сделки существенно возрастает.

Сравните цены в ближайшем районе

Важно также знать, по какой цене был продан квадратный метр в аналогичном помещении в ближайшем расположении. Для любознательных предлагается ни к чему не обязывающее посещение агентств недвижимости, где вы сможете получить информацию о ценах сделок в интересующем вас районе. Если они были ниже предложенных продавцом, у вас появляется веский аргумент. Некоторые застройщики размещают на своих сайтах информацию об уже проданных квартирах вместе с полученными ценами – по возможности следует читать именно эту информацию, а не прайс-лист предложений «на первой странице».

Проверьте инвестиционную среду

Прежде чем покупать квартиру, следует внимательно посмотреть на инвестиционную среду. Если в ближайшее время планируется капитальный ремонт дома или строительство жилого массива рядом, вы также можете попытаться снизить цену, мотивируя это тем, что шум со стройки существенно нарушит покой квартиры. Важна и инфраструктура комплекса – отсутствие магазинов, доступа к медицинским услугам и другим услугам пойдет вам на «пользу», т. е. также снизит цену квартиры. Характеристики помещения также играют важную роль во время переговоров. Местоположение будет иметь значение: квартиры на первом или верхнем этаже в здании без лифта должны стоить дешевле, чем квартиры в лучших местах. Солнечный свет и вид из окна будут важны – особенно если его закрывает другое здание того же или другого застройщика. На снижение цены также может повлиять тот факт, что это одна из последних квартир в данной инвестиции и у вас нет широкого выбора.

Цена предложения и цена сделки: итог

Подводя итог, разница между ценой сделки и ценой предложения может составлять, в среднем, примерно 7% - 10%. Иногда, когда спрос очень велик, цена сделки оказывается выше цены предложения, т. е. вы можете заплатить за помещение больше, чем предлагается в объявлении. Однако, такие ситуации редки (например, когда в данной квартире заинтересовано много людей) и разница в цене обычно весьма невелика.

На цену сделки влияют спрос и предложение на местном рынке, а также индивидуальные особенности продаваемого помещения. Цены, которые находятся на сайтах разработчиков или на рекламных сайтах, представляют собой только цену предложения, которая является отправной точкой для клиента. Это даёт вам возможность ознакомиться с предложением и узнать, в каком ценовом диапазоне находятся квартиры. Однако, цены сделок с квартирами, как правило, ниже цен предложения.

Цена за квадратный метр квартир часто указывается без учета их расположения в доме, что даёт вам возможность торговаться. Однако, прежде чем начать торговаться с продавцом, вам необходимо получить веские аргументы, узнать, как обстоят дела на рынке недвижимости, как продаются квартиры или дома с данной инвестицией и хочет ли продавец торопиться.

Торговаться с продавцом – право каждого покупателя. Застройщик не хочет нести убытки, поэтому при назначении цены на квартиру оставляет себе запас для переговоров. Как правило, цена предложения квартир, предлагаемых впервые, является наименее реальной. Только время покажет их истинную ценность.

Более подробно о том, можно ли торговаться за жильё в Варшаве, мы рассказали в этой статье на нашем сайте: https://okeask.com/ru/category/poleznaya-informaciya/1700199314-mozhno-li-torgovatysya-za-zhilyio-v-varshave

На сайте https://okeask.com/ru вы можете приобрести любую недвижимость. Мы поможем вам торговаться и уменьшить цену. С предложениями недвижимости в Варшаве и пригородах вы можете познакомиться здесь:

Квартиры на продажу: https://okeask.com/ru/vid-nedvizhimosti/kupit-kvartiry

Дома на продажу: https://okeask.com/ru/vid-nedvizhimosti/kupit-doma

Бизнес продажа:  https://okeask.com/ru/vid-nedvizhimosti/biznes_prodazha

Земельные участки: https://okeask.com/ru/vid-nedvizhimosti/zemelnye-uchastki

Использованы материалы с сайта rynekpierwotny.pl