Mikrokawalerki yatırım yapmak

25 m2'ye kadar daireler. m., sözde mikrokawalerki, birçok hem kiracı hem de alıcı buluyor. Ama onlara yatırım yapmaya değer mi?

25 m2'ye kadar daireler. m., sözde mikrokawalerki, birçok hem kiracı hem de alıcı buluyor. Ama onlara yatırım yapmaya değer mi?

Mikrokawalerki olarak adlandırılan, yani genellikle 10-12 metrekare alana sahip daireler, bugünden beri emlak piyasasında bulunmuyor. Ancak son zamanlarda, diğer şeylerin yanı sıra bu tür konutlara olan talebin artması nedeniyle sayılarında gözle görülür bir artış oldu. Mikro süvarilere yatırım yapmaya değip değmeyeceği sorusu ortaya çıkıyor. Öyleyse artılarına ve eksilerine bakalım.

Mikrokawalerki artan popülaritesinin en az iki nedeni var. Birincisi, görüntülerinin küçük olması nedeniyle fiyatları, yeni mezunlar gibi kredi notu veya geliri az olan kişilerin bile karşılayabileceği kadar uygun. Bu fiyat aynı zamanda kiralama amacıyla bir mikro şövalye satın almayı düşünen acemi yatırımcılar için de anlaşılır bir şekilde caziptir.

Büyük olasılıkla, böyle bir mülkü kendi kullanımı için satın alan biri bile, bir veya iki yıl içinde daha büyük bir daireye taşınmak ve bu mini versiyonu kiralamak isteyecektir. Ve büyük olasılıkla istekli olanları bulacak ve bu da ülkede meydana gelen sosyal dönüşümlerle bağlantılı. Piyasadaki en küçük dairelere olan ilginin artmasının ikinci ana nedeni bunlar.

Kimler mikrokawalerki kiralayabilir?

Giderek daha büyük bir Polonyalı grubu, uzun saatler çalışan ve aynı zamanda ev dışında yemek yiyen ve arkadaşlarıyla görüşen bekar insanlardan oluşuyor. Bir daire onlar için sadece bir yatak odasıdır, bu yüzden ona çok fazla para harcamak istemezler. Ancak bağımsızlıklarına değer verdikleri için yaşam alanlarını oda arkadaşlarıyla paylaşmak da istemiyorlar. Mikrokawalerki, konuşacağımız çeşitli koşulları karşıladıkları sürece bu tür insanların ihtiyaçlarına mükemmel bir şekilde uyar.

Bekarlar hem mini bir daire sahibi olmak hem de onu geçici olarak kiralamak isteyebilirler ki bu da yatırım açısından elbette daha ilgi çekicidir. Ancak öğrenciler, bir heyetle ya da belirli bir proje üzerinde çalışmak üzere şehre gelen işadamları ve otel alternatifi arayan turistler arasında da başarıyla kiracı aranabiliyor. Göçmenleri de küçümsemeyelim.

Çekici bir mikrokawalerki nedir?

Uzmanlar, mikrokawalerki emlak piyasasının nispeten küçük bir yüzdesini oluşturduğunu ve muhtemelen öyle kalacağını tahmin ediyor. Bunlara olan talep çok büyük olmayacak ama kiralamakla ilgilenen insanlar her zaman olacaktır. Potansiyel kiracıların ilgisini çekebilmek için küçük bir dairenin en az iki koşulu karşılaması gerekir: iyi bir konumda olmak ve işlevsel bir şekilde döşenmiş olmak.

Konum

Bir banliyöde veya küçük bir kasabada bir microcavalier kötü bir fikir olacaktır çünkü yukarıda listelenen izleyiciler büyük şehirlerin merkezlerine daha çok ilgi duymaktadır. Bu nedenle küçük bir dairenin ya böyle bir merkezde bulunması ya da ulaşım yoluyla buraya çok iyi bir şekilde bağlanması gerekir. Üniversitelerin, turistik mekanların veya ofis binalarının (örneğin, Varşova'nın merkez dışındaki Mordor bölgesi) yakınında bulunan tesisler de potansiyele sahip olacaktır.

İşlevsellik

Mikrokawalerki'in, ortak paydası temel olarak sadece çekim olan (sadece 10-12'den maksimum 23-25 ​​m2'ye kadar) çeşitli daire türleri olarak adlandırılabileceği anlaşılmalıdır.

Bunlar, pek de düşünülmeden bölünmüş, yetersiz mobilya ve gereçlerle donatılmış büyük daireleri içerebilir. Bunlara bakınca akla “mikro şövalye” değil “kafes” kelimesi geliyor.

Spektrumun diğer ucunda ise “mikro daireler” olarak da adlandırılan birimler yer alıyor. Zaten proje aşamasında, geliştiriciler küçük alanlarını donatmaya ve mümkün olduğunca verimli kullanmaya özen gösterdiler. Kullanılan çözümler bazen özgünlükleriyle sizi şaşırtabilir ve mobilyalar genellikle ölçüye göre yapılır ve çeşitli işlevleri birleştirir. Böyle bir odayı kiralamak için elbette çok daha yüksek bir ücret alınır, özellikle de iyi konum ayrıca daireyi çekici kıldığından.

Mikrokawalerki alırken dikkat etmeniz gerekenler

Bir mikrokawalerka satın alırken, mevcut ekipmanı ve mobilyaları yenileriyle değiştirmenin pahalı olabileceğini unutmayın, çünkü mağazadaki standart (ve dolayısıyla daha ucuz) ürünler size uygun olmayabilir. Mikro şövalyeye yatırım yaparken bunun bilincinde olmalısınız.

Tıpkı kanunen 25 metrekareden az alana sahip bir odanın olması gibi. m. daire statüsünde olamaz. Alternatif, ikincil piyasada mikro mülkleri veya resmi olarak ticari mülk statüsü verilen gayrimenkulleri satın almaktır, çünkü bu tür kısıtlamalar bunun için geçerli değildir. Ancak burada en az iki komplikasyon ortaya çıkıyor.

İlk olarak, resmi kontrol durumunda bu tür tesislerin kullanım amacı sorgulanabilir ve bu kural ihlali size pahalıya mal olabilir. İkinci olarak, eğer birincil piyasadan mülk satın alıyorsanız, şunu unutmamalısınız ki, daireler için KDV oranı sadece %8 olmasına rağmen, ticari binalar için bu oran %23'e çıkmaktadır. Bu da 130 bin zlotiye daire alırken KDV ödemek için 10,5 bin zloti yerine neredeyse 30 bin zlotiye sahip olmanız gerektiği anlamına geliyor.

Emlak vergileri ve sürekli kullanım ücretleri de daha yüksek olacaktır. En büyük şehirlerdeki ilk vergi, konut alanının metrekaresi başına 1 zlotiden az ve ticari alanın metrekaresi başına neredeyse 29 zlotidir. Sürekli kullanım ücreti, konutlarda olduğu gibi %1 üzerinden değil, değerinin %3'ü üzerinden hesaplanır. Bu nedenle, ev sahibi olarak siz, kira fiyatını artırmanın veya kazancınızın bir kısmını vergilere ayırarak vazgeçmenin gerekliliğini göz önünde bulundurmalısınız.

Mikrokawalerki'ın maliyeti ne kadar?

Bir diğer sorun ise mikro daire fiyatlarıdır. Görüntülerin küçük olması nedeniyle güven verici derecede düşük olabilirler: Varşova'da 250 bin zlotiden, Wroclaw'da ise 200 bin zlotiden başlıyorlar. Sınırlı kredi notuna sahip daha az varlıklı insanlar için bunun genellikle kendi evini satın almanın tek seçeneği olması şaşırtıcı değildir. Büyük ve pahalı daireler ulaşamayacakları yerde kalıyor.

Ancak metrekare fiyatlarına bakıldığında işler biraz değişiyor. Bu ortalama olarak başkentte 20 bin zlotiye, Wroclaw, Krakow veya Poznan'da ise 15 bin zlotiye denk geliyor. Bu değerler, bu şehirlerde “normal” konutların metrekare satın alma ortalama maliyetini önemli ölçüde aşıyor. Bu dikkate değer çünkü belki de birkaç onbinlerce ekleyerek tam boyutlu bir yaşam alanı satın alabilirsiniz ki bu, bu durumda daha iyi bir anlaşma olabilir.

Sorunlardan nasıl kaçınılır

Alternatif olarak, satın alınan daire işlevsel olarak bir giriş alanı ve muhtemelen bir koridor ile birbirine bağlanan iki mikro dolaba bölünebilir. Böyle bir çözüme halk arasında iki paket denir, üç küçük daireye bölünmüş bir daire de üçlü paket vb. Bu tür yatırımlar emlak piyasasında giderek daha fazla bulunabilir.

Metrekare başına daha düşük fiyat ve küçük bir alan için kiracı bulmanın genellikle daha kolay olmasının yanı sıra, bu olgunun popülerliğinin nedenleri arasında vergi ve harç ödeme zorunluluğunun bulunmaması da belirtilmelidir. ticari alana gelince (çünkü dairenin tamamı 25 m2'den fazla alana sahiptir). Doğru, ikincil piyasada KDV "yerine" hukuk davalarında yüzde 2 vergi uygulanıyor, ancak bir belediyeye, şehre veya hazineye ait mülkleri ihale yoluyla satın aldığınızda KDV ödemenize gerek kalmıyor. veya PCC.

Buna olası kontrol durumunda ("ortak" binaların amaçlanan amaçlar için kullanılıp kullanılmadığı) ve olası bir satış durumunda sorun olmamasını ekleyebiliriz: daire idari olarak değil işlevsel olarak bölünmüştür, böylece bütünüyle satılıyor, bu da asgari yaşam alanıyla ilgili kurallar sorununu sonuçta ortadan kaldırıyor.

Dairenin ustaca bölünmesi ve tamamlanması elbette belirli finansal maliyetler gerektirir. Bu nedenle, her halükarda, bir daireyi yeniden satmak için satın almanıza veya daha sonra onun temelinde oluşturulan mikro daireleri kiralama niyetinde olmanıza bakılmaksızın, yatırım getirisini dikkatlice değerlendirmelisiniz.

Mikro daire kiralayarak ne kadar kazanabilirsiniz?

Kârlılığı değerlendirirken kiradan bekleyebileceğiniz geliri unutmamalısınız. Ve mikrokawalerki söz konusu olduğunda, yukarıda belirtilen metrekare başına fiyatların yanı sıra ortalamanın üzerinde olabilirler. Kira bedeli mini süvarinin konumuna, işlevselliğine, standardına ve durumuna bağlı olsa da aylık 1,5 bin zlotinin altına düşmesi pek olası değil. Örneğin Varşova'da genellikle 1900-2800 zlotidir. Başkentte metrekare başına ortalama kira bedeli şu anda 80 zloti civarında. Ancak mikro apartmanlarda bu rakam 120-150 zlotiye ulaşabiliyor.

Mikrokawalerki yatırım yapmak karlı mıdır?

Diğer tüm yatırımlar gibi, mikro süvariye yatırım yapmadan önce maliyet ve faydalar arasında dikkatli bir denge kurulmalıdır. Size faydası olup olmayacağı sorusunun cevabını bulmanın tek yolu budur. Bu birimlerden birkaçını satın almaya gücünüzün yettiği ve kısa süreli kiralamalardan kar elde etmek istediğinizde bu kesinlikle bir seçenektir. Bir mikro daire boş olduğunda veya yenilendiğinde bile diğerleri para kazanabilir. Kısa süreli kiralama ekonomik faaliyetinizin temelini oluşturuyorsa, söz konusu KDV'yi de düşürmek mümkündür (her ne kadar o kadar basit olmasa da).

Tüm binaları mikrokawalerki (mikro apartmanlar olarak adlandırılan, pansiyon, apart otel veya yatakhane olarak inşa edilen) inşa eden geliştiricilerin teklifi öncelikle bu tür insanlara yöneliktir. Yüksek standartlarda muhafaza edilen ve cazip bir konuma sahip olan bu binalar, yıllık yüzde 7-8 oranında, yani "normal" dairelerin neredeyse iki katı kadar getiri sağlayabilir. Ancak ikincisi, geleneksel kiralamaya odaklanan kişiler için yine de daha güvenli bir yatırım olabilir.

Mevzuat

Bütün bunlarla birlikte Polonya'daki küçük apartman dairelerine ilişkin mevcut mevzuatı da dikkate almanız gerekiyor.

2018 yılı başından bu yana bir dairenin minimum kullanılabilir alanının 25 m2 olduğunu belirten düzenlemeler yürürlüktedir.

Kalkınma ve Teknoloji Bakanı'nın 27 Ekim 2023 tarihli, binaların ve yerlerinin uyması gereken teknik şartlara ilişkin yönetmelikte değişiklik yapan kararı uyarınca (2023, paragraf 2442), yeni binalarda ticari binalar kural olarak, 25 m2'den az olmayan kullanılabilir alana sahip olmalıdır. m.(yaşam alanlarının yanı sıra). 1 Nisan 2024'ten itibaren kullanıma sunuldu.

Kaynak: web sitesi listaprzetargow.pl