Iнвестування у мікрокавалерки

Квартири площею до 25 кв. м., так звані мікрокавалерки, знаходять багато як орендарів, так і покупців. Але чи варто у них інвестувати?

Квартири площею до 25 кв. м., так звані мікрокавалерки, знаходять багато як орендарів, так і покупців. Але чи варто у них інвестувати?

Так звані мікрокавалерки, тобто квартири площею, як правило, від 10-12 квадратних метрів, є на ринку нерухомості не з сьогоднішнього дня. Проте, останнім часом спостерігається помітне збільшення їхньої кількості, яке обумовлено, зокрема, збільшенням попиту цей тип житла. Виникає питання, чи варто вкладати кошти у мікрокавалерки. Отже, давайте розглянемо аргументи "за" та "проти".

Зростаюча популярність мікрокавалерок має як мінімум дві причини. По-перше, через невеликий метраж їхня ціна досить доступна, щоб їх могли дозволити собі навіть люди з невеликим кредитним рейтингом або достатком, наприклад, новоспечені випускники. Ця ціна, зі зрозумілих причин, також спокушає інвесторів-початківців, які думають про купівлю мікрокавалерки для здачі в оренду.

Швидше за все, навіть той, хто придбав таку нерухомість для власного використання, за рік чи два захоче переїхати до великої квартири, а цю міні – версію здати в оренду. І, швидше, він знайде бажаючих, що, у свою чергу, пов'язано з соціальними перетвореннями, що відбуваються у країні. Саме вони є другою основною причиною зростаючого інтересу до найменших квартир на ринку.

Хто може орендувати мікрокавалерку

Все більшу групу поляків становлять самотні люди, які багато працюють, а також харчуються та бачаться з друзями поза домом. Квартира для них лише спальня, тому вони не хочуть витрачати на неї занадто багато грошей. Проте, вони також не хочуть ділитися житлоплощею з сусідами по кімнаті, бо цінують свою незалежність. Мікрокавалерки ідеально вписуються у потреби таких людей - поки вони задовольняють кілька умов, про які ми поговоримо.

Одинаки можуть захотіти як володіти міні-квартирою, так і тимчасово її орендувати, що з інвестиційної точки зору, очевидно, цікавіше. Однак, орендарів можна також успішно шукати серед студентів, бізнесменів, які приїжджають до міста у складі делегації або для роботи над конкретним проектом, а також туристів, які шукають альтернативу готелю. Не будемо скидати з рахунків та іммігрантів.

Що таке приваблива мікрокавалерка

За оцінками експертів, мікрокавалерки становлять відносно невеликий відсоток ринку нерухомості та, найімовірніше, таким і залишаться. Попит на них не буде великим, але й люди, зацікавлені в оренді, завжди знайдуться. Щоб бути привабливим для потенційних орендарів, маленька квартира повинна відповідати щонайменше двом умовам: перебувати у гарному місці та бути функціонально обставленою.

Розташування

Мікрокавалерка у передмісті або у невеликому населеному пункті виявиться невдалою ідеєю, тому що перелічені вище аудиторії цікавляться радше центрами великих міст. Таким чином, крихітна квартира повинна бути у такому центрі, або бути дуже добре пов'язана з ним транспортом. Потенціал також матимуть приміщення, розташовані поряд з університетами, туристичними пам'ятками чи скупченнями офісних будівель (наприклад, розташований не у центрі варшавський „Мордор”).

Функціональність

Слід розуміти, що мікрокавалеркою можна назвати різні типи квартир, загальним знаменником яких є, переважно, тільки метраж (від усього 10-12 до максимум 23-25 кв. м).

До них можуть входити розділені не дуже продуманим чином великі квартири, обладнані неадекватними меблями та технікою. При погляді на них на думку спадає слово „клітина”, а не „мікрокавалерка”.

На іншому кінці спектру знаходяться приміщення, які також називають "мікро-квартирами". Вже на етапі проекту забудовники подбали про те, щоб облаштувати їхній невеликий простір і використовувати його максимально ефективно. Рішення, що використовуються, іноді можуть здивувати оригінальністю, а меблі зазвичай виготовляються за розміром та поєднують у собі кілька функцій. За оренду такого приміщення, звичайно, стягується набагато вища плата, тим більше, що гарне розташування додатково робить квартиру бажаною.

На що потрібно звернути увагу при покупці мікрокавалерки

При покупці мікрокавалерки слід враховувати, що заміна наявного обладнання та меблів на нові може бути дорогою, тому що стандартні (отже, дешевші) предмети з магазину можуть вам не підійти. При інвестуванні у мікрокавалерку ви повинні знати про це.

Як і те, що згідно з законом приміщення площею менше 25 кв. м. не може мати статусу квартири. Альтернативою залишається купівля мікроприміщення на вторинному ринку або тієї нерухомості, якій офіційно надано статус комерційного приміщення, тому що на нього подібні обмеження не поширюються. Однак, тут з'являються як мінімум два ускладнення.

По-перше, у разі офіційного контролю може бути поставлене під сумнів використання такого приміщення за призначенням, а це порушення правил може коштувати вам дорого. По-друге, якщо ви купуєте нерухомість на первинному ринку, ви повинні пам'ятати, що, хоч ставка ПДВ для квартир складає всього 8%, у разі комерційних приміщень вона збільшується до 23%. Отже, купуючи квартиру за 130 тис. злотих, ви повинні мати на сплату ПДВ ще майже 30 тис. злотих замість 10,5 тис. злотих.

Також вищим буде податок на майно та плата за безстрокове користування. Перший податок у найбільших містах становить менше 1 злотого за квадратний метр площі житлового приміщення та майже 29 злотих за квадратний метр комерційного приміщення. Плата за безстрокове використання розраховується від 3% від його вартості, а не від 1%, як у випадку з житловими приміщеннями. Таким чином, ви, як орендодавець, маєте враховувати необхідність підвищення ціни оренди або відмовитися від частини заробітку, виділивши його на податки.

Скільки коштують мікрокавалерки

Ще одна проблема-це ціни на мікроквартири. Через невеликий метраж вони можуть бути обнадійливо низькими: у Варшаві вони починаються з 250 тис. злотих, а у Вроцлаві - від 200 тис. злотих. Не дивно, що для не дуже заможних людей з обмеженим кредитним рейтингом це частіше єдиний варіант купівлі власного житла. Великі та дорогі квартири просто залишаються поза досяжністю для них.

Однак, справа трохи інакша, якщо подивитися на ціни на квадратний метр. У середньому це 20 тис. злотих у столиці, 15 тис. злотих у Вроцлаві, Кракові або Познані. Ці значення значно перевищують середню вартість купівлі квадратного метра "нормального" житла у цих містах. Це варто враховувати, тому що, можливо, додавши кілька десятків тисяч, ви зможете купити повнорозмірне житлове приміщення, що у такій ситуації, можливо, буде вигіднішим.

Як уникнути проблем

Як варіант, куплену квартиру можна розділити функціонально на дві мікрокавалерки, з'єднані вхідною зоною та, можливо, коридором. Таке рішення в просторіччі називають двопакетним, квартира, розділена на три менші, у свою чергу, є трипакетною та т. і. На ринку нерухомості все частіше можна зустріти подібні інвестиції.

Крім нижчої ціни за квадратний метр і того, що для невеликого приміщення частіше легше знайти орендаря, серед причин популярності цього явища слід згадати також відсутність необхідності сплати податків та зборів як для комерційного приміщення (бо вся квартира має понад 25 кв. м.).  Щоправда, на вторинному ринку „замість” ПДВ застосовується 2-відсотковий податок на цивільно – правові дії – але коли ви купуєте належне муніципалітету, місту чи скарбниці приміщення за допомогою тендеру, тоді вам не потрібно платити ні ПДВ, ні PCC.

До цього можна додати відсутність проблем у разі можливого контролю (чи використовується „комунальне” приміщення за призначенням), а також у разі можливого продажу: квартира розділена функціонально, а не адміністративно, тому вона продається повністю, що зрештою усуває питання про правила, що стосуються мінімальної площі житлового приміщення.

Вмілий поділ квартири та доопрацювання, звичайно ж, вимагають певних фінансових витрат. Тому у будь-якому випадку слід ретельно оцінювати рентабельність інвестицій, незалежно від того, чи ви купуєте квартиру для перепродажу або з наміром надалі здавати в оренду створені на її основі мікроквартири.

Скільки можна заробити на оренді мікроквартири

При оцінці прибутковості ви повинні забувати про доходи, які ви можете очікувати від оренди. А вони, у випадку з мікрокавалерками, можуть бути вищими за середні, так само як і згадані вище ціни за квадратний метр. Ціна оренди залежить від місця розташування, функціональності, стандарту та стану мінівалерки, але навряд чи опускається нижче 1,5 тис. злотих щомісяця. У Варшаві, наприклад, зазвичай 1900-2800 злотих. Середня ставка оренди квадратного метра у столиці нині становить близько 80 злотих. Однак, у випадку з мікроквартирами вона може досягати 120-150 злотих.

Чи вигідно вкладати гроші в мікрокавалерки

Як і будь-який інший інвестиції, інвестиції у мікрокавалерку має передувати ретельний баланс витрат та прибутку. Тільки так можна дізнатися відповідь на запитання, чи вона вам окупиться. Це, безумовно, варіант, коли ви можете дозволити собі купити кілька таких приміщень та бажаете отримати прибуток від їхньої короткострокової оренди. Навіть коли одна мікроквартира порожня чи ремонтується, інші можуть заробляти гроші. Якщо короткострокова оренда є основою вашої економічної діяльності, можливо (хоч це не так просто) також вирахування зазначеного ПДВ.

Саме до таких людей адресовано насамперед пропозицію забудовників, які будують цілі будівлі, повні мікрокавалерок (так звані мікроквартири, збудовані як хостели, апарт-готелі чи гуртожитки). Ці приміщення, що підтримуються у високому стандарті та привабливо розташовані, можуть принести рентабельність на рівні 7-8 відсотків щорічно, тобто майже вдвічі більше, ніж „звичайні” квартири. Останні, однак, все ще можуть виявитися надійнішими інвестиціями для приватних осіб, орієнтованих на традиційну оренду.

Законодавство

При цьому вам необхідно враховувати чинне законодавство щодо невеликих квартир у Польщі. З початку 2018 року діють нормативи, згідно з якими мінімальна корисна площа квартири становить 25 кв.

Відповідно до постанови міністра розвитку та технологій від 27 жовтня 2023 р., що змінює регламент про технічні умови, яким повинні відповідати будівлі та їх розташування (від 2023 р., пункт 2442) комерційні приміщення у новобудовах, як правило, повинні мати корисну площу менше 25 кв. м. (як і житлові приміщення). Запроваджується з 1 квітня 2024 року.

Джерело: сайт listaprzetargow.pl