Чого треба остерігатися при купівлі земельної ділянки

При покупці будь-якої нерухомості, будь то ділянка, будинок або квартира, потрібно тримати вухо гостро. Хоча оголошень про продаж досить, багато з них можуть бути цікаві тільки на перший погляд. Кожен продавець прагне продати якнайшвидше та заробити якнайбільше, навіть якщо те, що він продає, не коштує своєї ціни. Адже попит на ринку нерухомості не зменшується, тому шанс знайти покупця навіть на дефектну нерухомість великий. На ринку нерухомості хочуть більше здобути продавці, які не завжди мають чисті наміри.

При покупці будь-якої нерухомості, будь то ділянка, будинок або квартира, потрібно тримати вухо гостро. Хоча оголошень про продаж досить, багато з них можуть бути цікаві тільки на перший погляд. Кожен продавець прагне продати якнайшвидше та заробити якнайбільше, навіть якщо те, що він продає, не коштує своєї ціни. Адже попит на ринку нерухомості не зменшується, тому шанс знайти покупця навіть на дефектну нерухомість великий. На ринку нерухомості хочуть більше здобути продавці, які не завжди мають чисті наміри.

Сьогодні ми розповімо, як необхідно перевірити земельну ділянку перед покупкою.

При виборі нерухомості для покупки необхідно звернути увагу на низку юридичних та формальних питань. Сама по собі ціна ніколи не є добрим показником справжньої вартості нерухомості - слід остерігатися прихованих недоліків ділянки.

З прихованим дефектом ви можете зіткнутися, якщо продавець нерухомості не надав майбутньому покупцю інформацію про фізичний чи юридичний дефект на будь-якому етапі укладання договору.

Перевірте, чи приховує ділянку небезпеки або обмеження: повінь, зсув, території, правові обмеження.

Якщо ви виявите на купленому об'єкті прихований дефект юридичного характеру, у вас є 5 років з моменту покупки, щоб звернутися за гарантією щодо цього. У разі прихованого фізичного дефекту, цей термін становить 1 рік.

Недоліки ділянки – чого остерігатися?

Іноді навіть після дуже ретельного ознайомлення з оголошенням про нерухомість може виявитися, що ви щось упускаєте, щось не перевіряєте, щось ховається продавцем, у  підсумку, ви купуєте нерухомість, яка має прихований дефект.

Що таке прихований дефект ділянки?

З прихованим дефектом ви можете зіткнутися, якщо продавець нерухомості не надав майбутньому покупцю інформацію про фізичний чи юридичний дефект на будь-якому етапі укладання договору. Подібна дія є порушенням положень Цивільного кодексу. Купуючи земельну ділянку з прихованим дефектом, ви наражаєте себе на ризик не тільки зниження комфортності проживання, але й витрат, пов'язаних з усуненням цих дефектів, якщо їх можна усунути. У гіршому випадку може виявитися, що вам не вдасться реалізувати свої плани на ділянці.

Недоліки ділянки – що приховують продавці?

Мета продавця, чия власність не обов'язково має сприятливі характеристики, полягає у тому, щоб не згадувати про них та не вказувати їх у своєму оголошенні. Все, що несприятливо, призведе до зниження ціни на нерухомість або утруднить пошук покупця.

Які недоліки нечесні продавці можуть приховати в оголошенні?

Приклади недоліків ділянки та неприємностей:

Запис про заборгованість у земельно-іпотечній книзі – при купівлі ділянки необхідно перевірити записи у земельно-іпотечній книзі, щоб з'ясувати, наприклад, чи не обтяжена ділянка іпотекою чи закладена.

Територія, схильна до ризику повені, близько від води - ділянка, розташована неподалік від річки, може здатися привабливою. Проте варто знати, що будівництво будинку у заплаві річки може спричинити періодичні підтоплення. Навіть, начебто, невелика річка може бути загрозою. І ця загроза реальна – все частіше відбуваються місцеві підтоплення, особливо у весняні та літні періоди. Не варто ризикувати тим, що ваш будинок буде затоплено.

Ігнорування інформації про місцезнаходження ділянки у заплаві може коштувати вам дорого. Абстрагуючись такими очевидними наслідками, як можливість знищення майна під час повені, можна виділити цілий список додаткових витрат. Ви повинні враховувати, що є висока ймовірність того, що ви не отримаєте дозвіл на будівництво у такому місці. Однак, навіть якщо його вдасться отримати, витрати на страхування від нещасних випадків різко зростуть. Збільшення може досягати 50%, а у деяких випадках страховик може відмовитися прийняти вашу заяву про страхування.

Смог. Ретельна перевірка розташування стосується не лише того, як обране місце та його околиці можуть змінитися з роками, а й того, що може відбуватися з ним у різні сезони. Навесні це місце може здатися чистим, проте взимку повітря може заповнене смогом. Коли ви бажаете швидко купити ділянку, будинок або квартиру, зазвичай немає часу, щоб перевірити місце в іншу пору року. Для вирішення цієї проблеми треба вивчити середню запиленість протягом року. Достовірна інформація допоможе вам ухвалити раціональне рішення.

Шум. Також слід вивчити рівень шуму, який може залежати від часу доби чи сезону, відстані до транспортної магістралі. Буває так, що ділянка добре розташована, неподалік від транспортної розв'язки. Звучить привабливо, бо хто б не захотів сісти у машину та за 5 хвилин опинитися майже за містом, на швидкісній дорозі. Ви забуваєте про пробки на виїзді з міста, але що ви можете отримати натомість? Якщо поруч шосе – виявляться неприємності, пов'язані з шумом – у будні та вихідні дні, перед святами та після них. На шосе завжди рух.

Проблемна інвестиція у цьому районі – уявіть, що ви знайшли ідеальне місце для поціновувача природи. Ділянка оточена зеленню з чудовим краєвидом на природний ландшафт, ідеально підходить для постійного проживання з родиною. Ви купуєте ділянку і навіть не знаєте, що на сусідній ділянці вже видано дозвіл на будівництво, наприклад, супермаркету. Або через рік перед вікнами вашої квартири раптом почав рости бетонний житловий комплекс, що псує усі якості, через які ви вибрали саме це місце. Такий сценарій можливий, тому слід дізнатися, які інвестиції плануються у цьому районі у майбутньому.

Для цього варто ознайомитися з місцевими планами благоустрою та дозволами на будівництво не тільки ділянки, на якій знаходиться ваша нерухомість, а й її околиць. Завдяки цьому ви уникнете неприємних сюрпризів, які можуть розвіяти мрії про тихе місце для життя. Крім того, знання того, які форми охорони навколишнього середовища охоплюють прилеглі території, дозволить вам переконатися, що обраний район залишається зеленим.

Наявність зсувів. Відсутність інформації про знаходження ділянки у зоні зсувів також може коштувати велику суму. Наявність зсувів на ділянці складно виявити під час огляду у польових умовах, а пов'язані з ними витрати на страхування аналогічні до витрат, що виникають у разі затоплення. У цьому випадку збільшення тарифу на страхування майна від пожежі та інших нещасних випадків також може досягти 50%. Виникнення зсувів також часто впливає на форму можливої інвестиції, яку можна побудувати на конкретної ділянці.

Відсутність доступу до дороги загального користування – пам'ятайте, що для отримання дозволу на будівництво необхідно отримати рішення про умови забудови, а однією з умов його видачі є те, що власність має доступ до дороги загального користування.

Ділянка з руїнами – ви вирішили купити ділянку з руїнами для зносу. Але чи справді вам вдасться позбутися непривабливої будівлі? Перевірте: висота споруди не перевищує 8 м, відстань від кордону перевищує половину її висоти, чи не внесена вона до реєстру пам'яток чи не перебуває під охороною. Виконання хоча б однієї умови вимагатиме від вас отримання дозволу на знесення. Якщо на усі запитання ви відповіли «ні», достатньо повідомити про знесення до районного управління.

Ділянка без доступу до комунікацій – хоча ціна такої ділянки може бути нижчою, у підсумку вона може виявитися дорожчою. Якщо ви купуєте ділянку без інженерних комунікацій, але з мережами поряд, проблем із підключенням у вас виникнути не повинно. Однак, якщо ви купили ділянку у віддаленому районі, далеко від будь-яких ознак цивілізації і, крім того, без приєднань... що ж, це може коштувати вам дуже багато часу та грошей.

Історія обраної ділянки – при купівлі ділянки варто запитати продавця про історію обраної ділянки. Як і у випадку зсувів, деякі речі не будуть видно під час відвідування обраного місця. Вартість будівництва вашого будинку значно зросте, якщо виявиться, що ви повинні побудувати його на місці осушеного болота або колишнього звалища.

Отже, ще раз, що потрібно перевірити при покупці земельної ділянки:

Інфраструктура. Доступ до суспільної дороги, доступ до запланованої дороги, що будується, маршрут ліній електропередачі, доступ до оптоволоконного кабелю, інженерних мереж.

Формально-правові обмеження – все про реєстраційні дані. Які дозволи на будівництво були видані у околицях обраного вами місця, розташування захисних зон навколо цвинтарів або аеропортів, які існують форми охорони природи.

Відсутність проблемних об'єктів біля ділянки.

Чи діє на обраній території місцевий план зонування, і якщо це так, отримати інформацію про призначення та правила зонування.

Який вплив сонячного світла на місцевість та дахи будівель у вибраному районі.

Чи є небезпека повеней, застою води, зсувів у цьому районі.

Як шумно у районі, чи є небезпека забруднення повітря.

Які види послуг знаходяться поблизу вибраного розташування.

Аналіз перепадів місцевості та аналіз експозиції місцевості.

Чи є на території будівлі, що охороняються як пам'ятки?

Якою є історія ділянки.

Висновок

Якщо ви купуєте будинок, ділянку або квартиру, варто кілька разів переконатися у виборі місця. Тим більше, що купівля нерухомості - це рішення, яке приймається надовго, і не всі ризики видно з першого погляду. Вибираючи відповідне місце, ви повинні враховувати не тільки його стан на момент покупки, але й враховувати його минуле та майбутнє, що очікується.