Як нотаріус перевіряє нерухомість у Польщі та що потрібно знати покупцю

Як нотаріус перевіряє нерухомість у Польщі та що потрібно знати покупцю

Під час купівлі нерухомості у Польщі угода обов’язково проходить через нотаріуса.
Але багато покупців мають небезпечне очікування: нотаріус перевірить усе за мене.

Це не зовсім так.

Хто такий нотаріус у угоді

Нотаріус діє на підставі Prawo o notariacie (закону про нотаріат).

Його завдання:
• посвідчити угоду
• перевірити документи
• забезпечити законність нотаріального акта
• захистити сторони у межах нотаріальної дії

Нотаріус — ключовий учасник безпечного оформлення угоди,
але він не є особистим юристом покупця.

Важливо розуміти:
безпека угоди починається ще до візиту до нотаріуса — саме тому важливо розуміти, чому Księga wieczysta є ключем до безпечної купівлі нерухомості.

Що нотаріус дійсно перевіряє

1. Księga wieczysta (земельна книга)

Нотаріус перевіряє:
• хто є власником
• чи є іпотека
• чи є обмеження
• чи є записи, що впливають на угоду

Якщо ви хочете розуміти зміст цих записів ще до підписання акта, варто розібратися, як влаштована Księga wieczysta та як читати її розділи.

2. Особу та повноваження сторін

Перевіряються:
• документи сторін
• право розпорядження нерухомістю
• довіреність (якщо діє представник)

3. Підстава власності

Нотаріус аналізує, як продавець отримав нерухомість:
• за попереднім договором
• у спадок
• за рішенням суду
• на іншій юридичній підставі

Це дозволяє підтвердити законність права власності.

4. Згоди та додаткові умови

Наприклад:
• згода подружжя
• участь співвласників
• згода банку (якщо є іпотека)
• механізм розрахунків

Чого нотаріус НЕ робить

Це ключовий момент для покупця.

Нотаріус:
• не проводить повний due diligence об’єкта
• не аналізує глибоко усі ризики замість клієнта
• не представляє лише одну сторону
• не замінює самостійну перевірку нерухомості
• не несе відповідальності за розуміння покупцем усіх ризиків

Він діє нейтрально та у межах закону.

Саме тому покупцю важливо заздалегідь знати, як перевірити Księga wieczysta онлайн перед угодою.

Як нотаріус працює з іпотекою

Якщо на об’єкті є іпотека (hipoteka), процес зазвичай виглядає так:

• продавець отримує документи з банку
• у договорі прописується порядок розрахунків
• частина коштів може перераховуватися безпосередньо банку
• після угоди подається заява на зміну запису у KW

Нотаріус оформлює юридично правильний механізм,
але сам іпотеку не “знімає”.

Тому важливо заздалегідь перевірити, чи немає інших ризиків — особливо описаних у статті небезпечні записи у Księga wieczysta.

Чому покупцю важливо самому розуміти Księga wieczysta

Навіть під час нотаріальної угоди покупець повинен розуміти:

• хто є власником
• чи є права третіх осіб
• чи є обмеження
• чи є wzmianka
• як буде погашена іпотека
• які існують ризики

Нотаріус не буде аналізувати ситуацію настільки глибоко,
як це потрібно саме вам як майбутньому власнику.

Якщо вам потрібен повний алгоритм перевірки, почніть з матеріалу:
Księga wieczysta у Польщі: як перевірити нерухомість й не втратити гроші.

Коли обов’язкова додаткова перевірка

Не варто обмежуватися лише нотаріальним оформленням, якщо:

• є складні записи в розділі III
• у об’єкта кілька власників
• нерухомість отримана у спадок
• є wzmianka
• є сервітути або право проживання
• купується будинок, ділянка або таунхаус
• покупка відбувається дистанційно
• ціна значно нижча за ринок

У таких випадках варто провести додатковий аналіз до підписання угоди.

Висновок

Нотаріус — обов’язковий та дуже важливий учасник угоди.

Але важливо розуміти:

нотаріус оформлює угоду,
а безпека покупки починається раніше — з перевірки нерухомості.

Найкращий підхід:

• самостійно перевірити Księga wieczysta
• поставити запитання
• зрозуміти ризики
• за потреби залучити спеціаліста
• лише після цього йти до нотаріуса

Як ми допомагаємо підготуватися до угоди

Якщо ви хочете уникнути помилок і ризиків, спеціалісти OKEASK допоможуть:

• перевірити Księga wieczysta
• пояснити кожен запис простими словами
• виявити приховані ризики
• перевірити документи продавця
• підготувати вас до нотаріальної угоди
• супроводити процес купівлі

Телефон: +48 574 672 833
E-mail: [email protected]

Читайте також

• Księga wieczysta у Польщі: як перевірити нерухомість й не втратити гроші
• Чому Księga wieczysta є ключем до безпечної купівлі нерухомості
• Як влаштована Księga wieczysta та як її читати
• Як перевірити Księga wieczysta онлайн
• Небезпечні записи у Księga wieczysta: на що звернути увагу