Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w II kwartale 2021 r.

 Rynek mieszkaniowy w II kwartale 2021 r. był nadal bardzo aktywny. Liczba kontraktów mieszkaniowych nieznacznie wzrosła w porównaniu do pierwszego kwartału tego roku, a roczna sprzedaż prawie wróciła do poziomów z lat 2017-2019.

W II kwartale 2021 r. ponownie oddano do użytku w Polsce rekordową liczbę mieszkań, co było efektem działalności deweloperów w poprzednich latach. Ponownie wzrosły koszty budownictwa mieszkaniowego (materiały, a zwłaszcza robocizna). Ceny gruntów nadal rosły ze względu na duży popyt ze strony deweloperów rozpoczynających nowe inwestycje. W ujęciu rocznym nastąpił wzrost średniej ceny transakcji za 1 mkw. m. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

W II kwartale 2021 r. ceny mieszkań (mkw.) wzrosły w większości analizowanych miast (patrz tabela). Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (RPT) wzrosły ze względu na większą sprzedaż lepiej zlokalizowanych i droższych mieszkań, zwłaszcza w Krakowie, Gdańsku i Gdyni. Rosnące ceny mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w standardzie deweloperskim, czyli wykończenie we własnym zakresie i odroczona sprzedaż) w połączeniu z dużym popytem powodują również silny popyt kupujących na tańszym rynku wtórnym, gdzie mieszkania są zazwyczaj gotowe do sprzedaży. Wzrost cen ofertowych (RWO) i cen transakcyjnych (RWT) zaobserwowano również na rynku wtórnym we wszystkich grupach miast.

Tabela. Dynamika cen mieszkań (mkw.) w największych miastach Polski w II kwartale 2021 r.

 Dynamika średnich, transakcyjnych stawek najmu za 1 mkw. m mieszkań (bez opłat za usługi) utrzymało się na poziomie poprzedniego kwartału we wszystkich grupach miast. Mimo znacznego spadku przychodów z najmu nie doszło do masowego wystawiania lokali na sprzedaż. Inwestorzy nadal poszukiwali bezpieczeństwa dla swoich inwestycji w nieruchomości iw mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. Pomimo rosnącego zainteresowania wynajmem, duże miasta wciąż posiadają dużą liczbę ofert mieszkaniowych na rynkach najmu długoterminowego, w tym kupowanych w celach inwestycyjnych. Może to prowadzić do niższych stawek czynszów w przyszłości.

 Kwartalna sprzedaż kontraktów mieszkaniowych na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce nieznacznie wzrosła w porównaniu do poprzedniego kwartału i wyniosła około 19,5 tys. Jednocześnie wystawiono na sprzedaż 15,8 tys. umów na budowę mieszkań, tj. o 14,1% więcej. Oferta niezrealizowanych kontraktów na budowę mieszkań wprowadzonych na rynek zmniejszyła się w porównaniu do poprzedniego kwartału o ok. 11,0 tys. lokali i na koniec okresu wyniosła ok. 37,8 tys. Liczba umów z mieszkaniami warunkowo określanymi jako „gotowe do zamieszkania” w ofercie sprzedaży w 6 miastach spadła w porównaniu z poprzednim kwartałem do 0,9 tys. 6 miast spadło do 2,2 w porównaniu do 3,1 w poprzednim kwartale. Dane te wskazują na pewne zawężenie podaży w stosunku do popytu.

 Wskaźnik szacowanej przystępności cenowej mieszkań w dużych miastach (na podstawie przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw) nieznacznie spadł w analizowanym kwartale, ale nadal był powyżej minimum odnotowanego w III kwartale 2007 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej przystępności cenowej Kredyt mieszkaniowy również nieznacznie spadł dla przeciętnego gospodarstwa domowego, a także wskaźnik szacowanej przystępności kredytu mieszkaniowego. Rosnące ceny mieszkań były głównym motorem obecnego spadku przystępności cenowej.

Maksymalna dostępna kwota kredytu mieszkaniowego na tym rynku to wskaźnik wyrażony w tysiącach złotych, uwzględniający wymogi kredytowe banku oraz parametry kredytu (tj. oprocentowanie, okres spłaty 25 lat, płaca minimalna jako minimalny dochód po spłacie rat kredytu). Ocena nie uwzględnia zmian w polityce kredytowej banków.

Dostępność kredytu to wskaźnik określający ilość metrów kwadratowych mieszkania, jaką można nabyć za pomocą kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem potrzeb kredytowych banku i parametrów kredytu .

 Średnie stawki najmu długoterminowego w 7 największych miastach (Warszawa i 6 miast) wskazywały na niższy poziom wskaźnika opłacalności wynajmu mieszkań. Jednak inwestycje mieszkaniowe (bez kosztów transakcyjnych) były konkurencyjne pod względem oprocentowania lokat bankowych czy inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe.

 W II kwartale 2021 r. wolumen spłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce był wyższy niż wyemitowane kredyty na ten sam okres w 2020 r. Wartość nowych umów kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych (bez umów renegocjowanych) wyniosła 22,2 mld zł, czyli o 4,9 mld zł (27,9%) więcej niż w poprzednim kwartale i o 9,2 mld zł (71,0%) w porównaniu z drugim kwartał 2020 r. Sytuacja na rynku kredytowym pokazuje, że banki obniżyły w stosunku do poprzedniego kwartału kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, a także obniżyły wymagania dotyczące udziału własnego kredytobiorcy. Jednocześnie banki podniosły marże na kredytach obarczonych wysokim ryzykiem.

Szacunkowa stopa zwrotu z kapitałów własnych deweloperów na projektach inwestycyjnych nieznacznie wzrosła w porównaniu do poprzedniego kwartału i wyniosła około 23%. Był to efekt wzrostu cen transakcyjnych, które z nawiązką pokryły wzrost kosztów producentów krajowych. W pierwszym półroczu 2021 r. liczba upadłości w budownictwie wzrosła odpowiednio z 51 do 109, aw nieruchomościach z 9 do 48.

 WI kwartale 2021 r. w Polsce oddano do użytku historycznie dużą liczbę mieszkań – 52,1 tys. 9,6% więcej. Wynajmowane były zasadniczo mieszkania na sprzedaż i wynajem (60%) oraz domy indywidualne (40%). Historycznie wysoka była również liczba mieszkań w budowie, o 70,6% wyższa niż w II kwartale 2020 roku. Tu również dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (60%) oraz domy wolnostojące (40%).

Należy dodać, że liczba mieszkań rozpoczętych w budowie wzrosła w Warszawie (udział w liczbie mieszkań oddanych do użytku wyniósł 7% wobec 4% w lutym 2020 r.), a także w sześciu dużych miastach (14% wobec 12% w lutym 2020 r.), przy malejącym udziale w pozostałej części Polski (79% w porównaniu do 84% w lutym 2020 r.).

 W II kwartale 2021 r. banki i SKOK udzieliły około 70,8 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę ok. 22,7 mld zł (w II kwartale 2020 r. odpowiednio 48,3 tys. zł i 14,1 mld zł). Odnotowana w II kwartale 2021 r. ujemna dynamika podaży kredytów mieszkaniowych dotknęła wszystkie grupy kredytów, a wartościowo wszystkie grupy kredytów. W strukturze wartości portfela kredytów mieszkaniowych udział kredytów powyżej 350 tys. zł wzrósł z 48,7% w II kwartale 2020 roku do 56,4% w II kwartale 2021 roku.

W porównaniu z poprzednim kwartałem wzrósł udział kredytów mieszkaniowych o terminach zapadalności 15 lat (6,8%) i 15-35 lat (25,4%), natomiast spadł udział pozostałych kredytów. Na koniec II kwartału 2021 r. liczba aktywnych umów kredytowych (oczekujących na spłatę) wyniosła ok. 2,51 mln (w porównaniu do 2,49 mln w I kwartale 2021 r.), a ich wartość na koniec analizowanego okresu wyniosła do 486,1 mld zł (w porównaniu do 480,1 mln). w poprzednim kwartale).

 W I półroczu 2021 r. znacząco wzrosła liczba upadłości małych firm budowlanych. Obecnie branża rozwija się dynamicznie, ale stoi przed poważnymi wyzwaniami ze względu na rosnące ceny materiałów budowlanych, stali i robocizny.

 Według GUS w II kwartale 2021 r. oddano do użytkowania ok. 52,1 tys. więcej o ok. 4,6 tys. w porównaniu do II kwartału 2020 r., ale mniej o ok. 1,2 tys. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Łącznie w ciągu ostatnich czterech kwartałów oddano do użytku ok. 230,3 tys. lokali mieszkalnych, tj. o 20,4 tys. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego (wzrost o 9,7%).

. Łącznie w ciągu ostatnich czterech kwartałów rozpoczęto budowę ok. 268,4 tys. lokali mieszkalnych, tj. o 46,6 tys. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku (wzrost o 21,0%).

 Wysokie prognozowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz silny popyt inwestycyjny i konsumencki przyczyniły się do wzrostu wniosków o kolejne pozwolenia na budowę. W II kwartale 2021 r. wydano ok. 87,1 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. o 23,9 tys. więcej w porównaniu do II kwartału 2020 r. Łącznie wydano ok. 325,1 tys. zezwoleń, tj. o 63,8 tys. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego (wzrost o 24,4%).

Udział pozwoleń na mieszkanie wzrósł nieznacznie w Warszawie do 9% z 8%, w pozostałej części Polski wzrósł do ok. 70% (z 66% w II kwartale 2020 r.), natomiast w sześciu miastach spadł z 26% do 21 %.

Wysoka liczba pozwoleń na budowę była w dużej mierze wynikiem zarówno uzupełnienia braków spowodowanych ograniczeniami związanymi z COVID-19, jak i opóźnionej realizacji wniosków o pozwolenie złożonych przed końcem 2020 roku. Od 1 stycznia 2021 r. obowiązuje nowa norma energetyczna i obniża się koszt energii pierwotnej (tzw. wskaźnik EP).