Ринок житлової нерухомості в Польщі у ІІ-му кварталі 2021 року

Ринок житлової нерухомості в Польщі у ІІ-му кварталі 2021 року

 У другому кварталі 2021 року збереглася висока активність на ринку житла. Кількість підрядів на будівництво житла дещо збільшилася порівняно з першим кварталом цього року, а річний продаж практично повернувся до рівнів 2017-2019 років.

У другому кварталі 2021 року у Польщі було введено в експлуатацію рекордну кількість квартир, що стало результатом активності девелоперів у попередні роки. Знову зросли витрати на житлове будівництво (матеріали та, особливо, робоча сила). Ціни на землю продовжували зростати, що пов'язано з високим попитом з боку девелоперів, які починають нові інвестиції. У річному обчисленні спостерігалося збільшення середньої ціни угод за 1 кв. м. житла як на первинному, так і на вторинному ринках.

У другому кварталі 2021 року ціни на житло (кв.м) зросли у більшості аналізованих мст (див. таблицю). Ціни угод на первинному ринку (RPT) виросли завдяки продажу більш вдало розташованих та дорожчих квартир, особливо в Кракові, Гданську та Гдині. Зростання цін на квартири на первинних ринках (в основному, у стандарті забудовника, тобто з самостійною обробкою та з відстрочкою реалізації) у поєднанні з високим попитом також викликають високий попит покупців до дешевшого вторинного ринку, де квартира зазвичай готова до продажу. Зростання цін пропозицій (RWO) та цін угод/транзакцій (RWT) також спостерігалося на вторинному ринку у всіх групах міст.

Таблиця. Динаміка цін на квартири (кв.м) у найбільших містах Польщі у 2 кварталі 2021 року

 Динаміка середніх, транзакційних ставок оренди за 1 кв. м житла (без урахування плати за послуги) залишилася на рівні попереднього кварталу у всіх групах міст. Незважаючи на значне зниження доходів від оренди, масового виставлення на продаж приміщень не проводилося. Інвестори продовжували шукати гарантії для вкладеного капіталу у нерухомість та меншою мірою очікували привабливої ​​норми прибутку. Незважаючи на зростаючий інтерес до оренди, у великих містах, як і раніше, є велика кількість пропозицій житла на ринках довгострокової оренди, у тому числі придбаного в інвестиційних цілях. Це може призвести до зниження орендних ставок у майбутньому.

 Квартальний продаж договорів на будівництво житла на 6 найбільших первинних ринках Польщі трохи збільшився порівняно з попереднім кварталом і склав близько 19,5 тисяч. Одночасно виставлено на продаж 15,8 тис. договорів на будівництво квартир, тобто приблизно на 14,1% більше. Пропозиція нереалізованих договорів на будівництво виставлених на ринок квартир зменшилася порівняно з попереднім кварталом приблизно на 11,0 тис. приміщень та становила близько 37,8 тис. на кінець періоду. Кількість договорів з квартирами, умовно іменованими «готовими до заселення» у пропозиції продажу у 6 містах, знизилася в порівнянні з попереднім кварталом до 0,9 тис. Індекс термінів реалізації договорів житлового будівництва на первинному ринку у 6 містах знизився до 2,2 кварталу порівняно з 3,1 у попередньому кварталі. Ці дані вказують на деяке посилення пропозиції щодо попиту.

 Показник передбачуваної доступності квартир у великих містах (виходячи з середньомісячної заробітної плати у підприємницькому секторі) у другому кварталі дещо знизився, але все ж таки був вищий за мінімум, зафіксований у III кварталі 2007 р. Показник розрахункового максимально доступного житлового кредиту також дещо знизився щодо середнього домогосподарства, як і показник розрахункової доступності кредиту на житло. Основним фактором поточного зниження показників доступності стало зростання цін на житло.

Максимальний доступний житловий кредит на даному ринку - це показник, виражений у тисячах злотих, з урахуванням вимог банку до кредитування та параметрів кредиту (тобто процентна ставка, термін погашення 25 років, мінімальна заробітна плата як мінімальний доход після виплати внесків за кредитом ). В оцінці не враховано зміни у кредитній політиці банків.

Доступність кредиту - це показник, що визначає кількість квадратних метрів квартири, яку можна придбати з використанням житлового кредиту із середньою місячною заробітною платою у секторі підприємств на даному ринку (GUS), з урахуванням вимог банку щодо кредиту та параметрів кредиту.

 Середні ставки довгострокової оренди у 7 найбільших містах (Варшава та 6 міст) вказали на нижчий рівень індексу рентабельності квартирної оренди. Проте, житлові інвестиції (без урахування транзакційних витрат) були конкурентоспроможними з погляду відсотковії ставки за банківськими депозитами чи інвестицій у 10-річні казначейські облігації.

 У другому кварталі 2021 року обсяг виплат за новими житловими кредитами у Польщі був вищим, ніж видачі кредитів за той же період 2020 року. Вартість нових договорів щодо житлових кредитів для домашніх господарств (без урахування переглянутих контрактів) склала 22,2 млрд злотих, тобто приблизно на 4,9 млрд злотих (27,9%) більше порівняно з показником попереднього кварталу та приблизно на 9,2 млрд злотих (71,0%) порівняно з другим кварталом 2020 р. Ситуація на кредитному ринку показує, що банки знизили стандарти видачі житлових кредитів, а також зменшили вимоги до власної частки позичальника порівняно з попереднім кварталом. Водночас, банки підвищили маржу з позик із підвищеним ризиком.

Розрахункова ставка рентабельності власного капіталу забудовників за інвестиційними проектами трохи збільшилася порівняно з попереднім кварталом та склала близько 23%. Це стало наслідком зростання цін угод, яке покривало зростання витрат виробників житла. У першій половині 2021 року кількість банкрутств у будівельній галузі збільшилася з 51 до 109, а в операціях із нерухомістю з 9 до 48 відповідно.

 У 1 кварталі 2021 р. у Польщі введено в експлуатацію історично велику кількість – 52,1 тисячі квартир, тобто на 9,6% більше. В основному, здавалися квартири на продаж та в оренду (60%) та індивідуальні будинки (40%). Кількість квартир, що будуються, також була історично високою, на 70,6% вищою, ніж у другому кварталі 2020 року. Тут теж домінували квартири на продаж та в оренду (60%) та індивідуальні будинки (40%).

Слід додати, що кількість розпочатих будівництвом квартир збільшилася у Варшаві (частка у кількості зданих квартир склала 7% порівняно з 4% у лютому 2020 року), а також у шести великих містах (14% порівняно з 12% у лютому 2020 р.)), при зниженні частки в решті Польщі (частка 79% порівняно з 84% у лютому 2020 р.).

 Банки та кредитні спілки у другому кварталі 2021 року надали близько 70,8 тис. житлових кредитів на суму приблизно 22,7 млрд злотих (у другому кварталі 2020 року 48,3 тис. та 14,1 млрд злотих відповідно). Негативне зростання надання житлових кредитів, зафіксоване у 2 кварталі 2021 року, торкнулося чисельності усіх груп кредитів, тоді як усі групи кредитів зросли у вартісному виразі. У вартісній структурі портфеля житлових кредитів збільшилася частка кредитів понад 350 тисяч злотих, з 48,7% у другому кварталі 2020 року до 56,4% у другому кварталі 2021 року.

Порівняно з попереднім кварталом збільшилася частка житлових кредитів з терміном погашення 15 років (6,8%) та 15-35 років (25,4%), тоді як частка інших кредитів знизилася. На кінець другого кварталу 2021 року кількість активних кредитних договорів (що чекають на погашення) становила приблизно 2,51 мільйона (порівняно з 2,49 мільйона у першому кварталі 2021 року), а їх вартість на кінець обговорюваного періоду склала 486,1 мільярда злотих (порівняно з 480,1 мільярда у попередньому кварталі).

 У першій половині 2021 року значно збільшилася кількість банкрутств малих будівельних компаній. В даний час галузь швидко зростає, але вона також стикається з серйозними проблемами, пов'язаними зі зростанням цін на будівельні матеріали, сталь та робочу силу.

 За даними Центрального статистичного управління Польщі, у другому кварталі 2021 року введено в експлуатацію близько 52,1 тис. житлових приміщень, тобто більше приблизно на 4,6 тис. у порівнянні з 2 кварталом 2020 року, але приблизно менше на 1,2 тис. кв. порівняно із попереднім кварталом. Усього протягом останніх чотири квартали введено в експлуатацію близько 230,3 тис. житлових приміщень, тобто на 20,4 тис. більше, ніж за аналогічний період минулого року (зростання на 9,7%).

Усього протягом останніх чотирьох кварталів розпочато будівництво близько 268,4 тис. житлових приміщень, тобто близько 46,6 тис. більше, ніж за аналогічний період минулого року (зростання на 21,0%).

 Високі передбачувані норми прибутку від житлових проектів та стійкий інвестиційний та споживчий попит сприяли збільшенню кількості заяв на отримання дозволів на будівництво. У другому кварталі 2021 видано близько 87,1 тис. дозволів на будівництво квартир, тобто приблизно на 23,9 тис. більше у порівнянні з 2 кварталом 2020 року. Усього видано близько 325,1 тис. дозволів, тобто на 63,8 тис. більше, ніж за аналогічний період минулого року (зростання на 24,4%).

Частка дозволів на житло трохи збільшилася у Варшаві до 9% з 8%, в решті Польщі вона збільшилася приблизно до 70% (з 66% у другому кварталі 2020 року), тоді як у шести містах вона знизилася з 26% до 21%.

Велика кількість дозволів на будівництво була значною мірою результатом як заповнення їх нестачі, причиненої обмеженнями, пов'язаними з COVID-19, так і відкладеної реалізації заяв на отримання дозволів, поданих до кінця 2020 року. З 1 січня 2021 р. застосовується новий енергетичний стандарт та вартість первинної енергії (так званий індекс EP) знижується.