Рынок жилой недвижимости в  Польше во II-м квартале 2021 года

 Во втором квартале 2021 года сохранилась высокая активность на рынке жилья. Количество подрядов на строительство жилья несколько увеличилось по сравнению с первым кварталом этого года, а годовые продажи практически вернулись к уровням 2017-2019 годов.

Во втором квартале 2021 года в Польше снова было введено в эксплуатацию рекордное количество квартир, что стало результатом активности девелоперов в предыдущие годы. Снова выросли затраты на жилищное строительство (материалы и, особенно, рабочая сила). Цены на землю продолжали расти, что было связано с высоким спросом со стороны девелоперов, начинающих новые инвестиции. В годовом исчислении наблюдалось увеличение средней цены сделок за 1 кв. м. жилья как на первичном, так и на вторичном рынках.

Во втором квартале 2021 года цены на жилье (кв.м) выросли в большинстве анализируемых городов (см. таблицу). Цены сделок на первичном рынке (RPT) выросли из-за более крупных продаж более удачно расположенных и более дорогих квартир, особенно в Кракове, Гданьске и Гдыне. Рост цен на квартиры на первичных рынках (в основном, в стандарте застройщика, т.е. с самостоятельной отделкой и с отсрочкой реализации) в сочетании с высоким спросом также вызывают высокий спрос покупателей к более дешевому вторичному рынку, где квартира обычно готова к продаже. Рост цен предложений (RWO) и цен сделок/транзакций (RWT) также наблюдался на вторичном рынке во всех группах городов.

Таблица. Динамика цен на квартиры (кв. м) в крупнейших городах Польши во 2 квартале 2021 года

 Динамика средних, транзакционных ставок аренды за 1 кв. м жилья (без учета платы за услуги) осталась на уровне предыдущего квартала во всех группах городов. Несмотря на существенное снижение доходов от аренды, массового выставления на продажу помещений не проводилось. Инвесторы продолжали искать гарантии для вложенного капитала в недвижимость и, в меньшей степени, ожидали привлекательной нормы прибыли. Несмотря на растущий интерес к аренде, в крупных городах по-прежнему имеется большое количество предложений жилья на рынках долгосрочной аренды, в том числе приобретённого в инвестиционных целях. Это может привести к снижению арендных ставок в будущем.

 Квартальные продажи договоров на строительство жилья на 6 крупнейших первичных рынках Польши немного увеличились по сравнению с предыдущим кварталом и составили около 19,5 тысяч. Одновременно выставлено на продажу 15,8 тыс. договоров на строительство квартир, т.е. примерно на 14,1% больше. Предложение нереализованных договоров на строительство выставленных на рынок квартир уменьшилось по сравнению с предыдущим кварталом примерно на 11,0 тыс. помещений и составило около 37,8 тыс. на конец периода. Количество договоров с квартирами, условно именуемыми «готовыми к заселению» в предложении продажи в 6 городах, снизилось по сравнению с предыдущим кварталом до 0,9 тыс. Индекс сроков реализации договоров жилищного строительства на первичном рынке в 6 городах снизился до 2,2 квартала по сравнению с 3,1 в предыдущем квартале. Эти данные указывают на некоторое ужесточение предложения по отношению к спросу.

 Показатель предполагаемой доступности квартир в крупных городах (исходя из среднемесячной заработной платы в предпринимательском секторе) в рассматриваемом квартале несколько снизился, но всё же был выше минимума, зафиксированного в III квартале 2007 г. Показатель расчетного максимально доступного жилищного кредита также несколько снизился для среднего домохозяйства, как и показатель расчетной доступности кредита на жилище. Основным фактором текущего снижения показателей доступности стал рост цен на жильё.

Максимальный доступный жилищный кредит на данном рынке - это показатель, выраженный в тысячах злотых, с учетом требований банка к кредитованию и параметров кредита (т.е. процентная ставка, срок погашения 25 лет, минимальная заработная плата в качестве минимального дохода после выплаты взносов по кредиту). В оценке не учтены изменения в кредитной политике банков.

Доступность кредита - это показатель, определяющий количество квадратных метров квартиры, которое можно приобрести с использованием жилищного кредита со средней месячной заработной платой в секторе предприятий на данном рынке (GUS), с учетом требований банка по кредиту и параметров кредита.

 Средние ставки долгосрочной аренды в 7 крупнейших городах (Варшава и 6 городов) указали на более низкий уровень индекса рентабельности квартирной аренды. Тем не менее, жилищные инвестиции (без учета транзакционных издержек) были конкурентоспособными с точки зрения процентных ставок по банковским депозитам или инвестиций в 10-летние казначейские облигации.

 Во втором квартале 2021 года объем выплат по новым жилищным кредитам в Польше был выше, чем выдачи кредитов за тот же период 2020 года. Стоимость новых договоров по жилищным кредитам для домашних хозяйств (без учета пересмотренных контрактов) составила 22,2 млрд злотых, то есть примерно на 4,9 млрд злотых (27,9%) больше по сравнению с показателем предыдущего квартала и примерно на 9,2 млрд злотых (71,0%) по сравнению со вторым кварталом 2020 г. Ситуация на кредитном рынке показывает, что банки снизили стандарты выдачи жилищных кредитов, а также снизили требования к собственной доле заёмщика по сравнению с предыдущим кварталом. В то же время, банки повысили маржу по ссудам с повышенным риском.

Расчетная ставка рентабельности собственного капитала застройщиков по инвестиционным проектам незначительно увеличилась по сравнению с предыдущим кварталом и составила около 23%. Это стало результатом роста цен сделок, который с лихвой покрывал рост затрат производителей жилья. В первой половине 2021 года количество банкротств в строительной отрасли увеличилось с 51 до 109, а в операциях с недвижимостью с 9 до 48 соответственно.

 В 1 квартале 2021 г.в Польше введено в эксплуатацию исторически большое количество - 52,1 тысячи квартир, т.е. на 9,6% больше . В основном, сдавались квартиры на продажу и в аренду (60%) и индивидуальные дома (40%). Количество строящихся квартир также было исторически высоким, на 70,6% выше, чем во втором квартале 2020 года. Здесь тоже доминировали квартиры на продажу и в аренду (60%) и индивидуальные дома (40%).

Следует добавить, что количество начатых строительством квартир увеличилось в Варшаве (доля в количестве сданных квартир составила 7% по сравнению с 4% в феврале 2020 года), а также в шести крупных городах (14% по сравнению с 12% в феврале 2020 г.), при снижении доли в остальной Польше (доля 79% по сравнению с 84% в феврале 2020 г.).

 Банки и кредитные союзы во втором квартале 2021 года предоставили около 70,8 тыс. жилищных кредитов на сумму примерно 22,7 млрд злотых (во втором квартале 2020 года 48,3 тыс. и 14,1 млрд злотых соответственно). Отрицательный рост предоставления жилищных кредитов, зафиксированный во 2 квартале 2021 года, коснулся численно всех групп кредитов, тогда как все группы кредитов выросли в стоимостном выражении. В стоимостной структуре портфеля жилищных кредитов увеличилась доля кредитов свыше 350 тысяч злотых, с 48,7% во втором квартале 2020 года до 56,4% во втором квартале 2021 года.

По сравнению с предыдущим кварталом увеличилась доля жилищных кредитов со сроком погашения 15 лет (6,8%) и 15-35 лет (25,4%), тогда как доля прочих кредитов снизилась. На конец второго квартала 2021 года количество активных кредитных договоров (ожидающих погашения) составило примерно 2,51 миллиона (по сравнению с 2,49 миллиона в первом квартале 2021 года), а их стоимость на конец обсуждаемого периода составила 486,1 миллиарда злотых (по сравнению с 480,1 миллиона). в предыдущем квартале).

 В первой половине 2021 года значительно увеличилось количество банкротств малых строительных компаний. В настоящее время отрасль быстро растёт, но она также сталкивается с серьёзными проблемами, связанными с ростом цен на строительные материалы, сталь и рабочую силу.

 По данным Центрального статистического управления Польши, во втором квартале 2021 года введено в эксплуатацию около 52,1 тыс. жилищ, т.е. больше примерно на 4,6 тыс. по сравнению со 2 кварталом 2020 года, но меньше примерно на 1,2 тыс. кв. по сравнению с предыдущим кварталом. Всего за последние четыре квартала введено в эксплуатацию около 230,3 тыс. жилых помещений, т.е. на 20,4 тыс. больше, чем за аналогичный период прошлого года (рост на 9,7%).

. Всего за последние четыре квартала начато строительство около 268,4 тыс. жилых помещений, т.е. около 46,6 тыс. больше, чем за аналогичный период прошлого года (рост на 21,0%).

 Высокие предполагаемые нормы прибыли от жилищных проектов и устойчивый инвестиционный и потребительский спрос способствовали увеличению количества заявок на получение последующих разрешений на строительство. Во втором квартале 2021 года выдано около 87,1 тыс. разрешений на строительство квартир, т.е. примерно на 23,9 тыс. больше по сравнению со 2 кварталом 2020 года . Всего выдано около 325,1 тыс. разрешений, т.е. на 63,8 тыс. больше, чем за аналогичный период прошлого года (рост на 24,4%).

Доля разрешений на жилье немного увеличилась в Варшаве до 9% с 8%, в остальной части Польши она увеличилась примерно до 70% (с 66% во втором квартале 2020 года), в то время как в шести городах она снизилась с 26% до 21%.

Большое количество разрешений на строительство было в значительной степени результатом как восполнения их нехватки, вызванной ограничениями, связанными с COVID-19, так и отложенной реализации заявок на получение разрешений, поданных до конца 2020 года. С 1 января 2021 г. применяется новый энергетический стандарт и стоимость первичной энергии (так называемый индекс EP) снижается.