Budownictwo mieszkaniowe według dzielnic Warszawy

Weźmy pod uwagę budownictwo mieszkaniowe w dzielnicach Warszawy w 2021 roku (to są najnowsze oficjalne statystyki). W tym roku w stolicy Polski oddano do użytku 1696 domów, z czego jedna trzecia miała charakter prywatny – 567, a dwie trzecie przeznaczono na sprzedaż lub wynajem (tabela 1). Jeden dom wybudowała gmina Targówek.

Najwięcej budynków mieszkalnych powstało na terenie Wawra – 496, Białołęki – 375, Wilanowa – 195. Stanowią one prawie dwie trzecie oddanych domów w Warszawie. Prawie nic nie oddano na terenie Pragi-Północ - 4 budynki, Ochoty i Żoliborza - po 6 budynków.

Najwięcej budynków mieszkalnych powstało na terenie Wawra – 496, Białołęki – 375, Wilanowa – 195. Stanowią one prawie dwie trzecie oddanych domów w Warszawie. Prawie nic nie oddano na terenie Pragi-Północ - 4 budynki, Ochoty i Żoliborza - po 6 budynków.

Prywatni właściciele budowali głównie w okolicach Wawra – 164 domy, Białołęki – 109, Wesołej – 57, Wilanów – 52 domy. To dokładnie połowa wszystkich domów prywatnych wybudowanych w Warszawie w 2021 roku. Teraz możesz zobaczyć, gdzie w Warszawie powstają pojedyncze domy.

Łatwo zgadnąć, gdzie nie ma nowoczesnej zabudowy prywatnej – jest to centrum miasta: Ochota, Praga-Północ, Śródmieście, Wola, Żoliborz, Praga-Południe.

W 2021 r. wybudowano 1128 domów na sprzedaż lub wynajem, głównie wielorodzinnych. Deweloperzy najwięcej domów wybudowali w okolicach Wawra – 332, Białołęki – 266, Wilanowa – 195 domów. Najmniej jest we wspomnianych już regionach centralnych. Oczywiste jest, że praktycznie nie ma tu terenów pod zabudowę.

Tabela 1. Nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania według form budownictwa w 2021 r. 

* Bez domów letnich i domków wypoczynkowych oraz rezydencji wiejskich nieprzystosowanych do stałego zamieszkania oraz budynków zbiorowego zamieszkania.

Przejdźmy teraz do tabeli 2, która pokazuje, ile lokali mieszkalnych (mieszkań i domów) zostało oddanych do użytku w 2021 roku. Jest ich zaledwie 18,5 tys. Najwięcej budynków mieszkalnych powstało na terenach Białołęki – 3840, Pragi-Południe – 2479, Mokotowa – 2080, Woli – 1836, Ursusa – 1807, Waweru – 1029.

Dokonaliśmy obliczeń, ile lokali mieszkalnych przypada średnio na ukończony dom w 2021 roku (uwzględniając budynki jednorodzinne i wielokondygnacyjne). Jeśli więc w stolicy w jednym nowym budynku mieści się średnio około 11 mieszkań, to w dzielnicach takich jak Bielany, Rembertów, Wawer, Wesoła, Wilanów liczba ta jest znacznie niższa. Sugeruje to, że powstają tu małe domy – prywatne i na sprzedaż.

Jednocześnie nowe budynki wielomieszkaniowe powstają na terenie Woli (średnio 167 mieszkań na dom), Pragi-Północ – 73, Pragi-Południe – 64, Żoliborza – 54, Śródmieścia – 53. Na tych terenach , najbardziej wielokondygnacyjne budynki mieszkalne budowane są kompleksy.

Obliczając liczbę lokali mieszkalnych oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w 2021 r. widać, że w porównaniu do referencyjnej 10,0 w Warszawie, liczba ta jest znacząco wyższa na obszarach: Ursus (27), Białołęka (25,3). Przewyższa średnią miejską w rejonie Pragi-Południe, Rembertowa, Wawra, Wilanowa, głównie ze względu na niskie zaludnienie tych obszarów.

Kolejnym wskaźnikiem obliczeniowym jest liczba mieszkań w jednym budynku mieszkalnym. Specjalnie wykonaliśmy te obliczenia, abyśmy mogli zobaczyć, jak te liczby różnią się w zależności od regionu. Jeśli średnio w Warszawie deweloperzy wynajmują obecnie mieszkania mające nieco mniej niż 3 pokoje, to w 10 dzielnicach jest to jeszcze mniej. W zasadzie jest to centrum miasta. To tutaj średnia liczba pokoi w mieszkaniu nie przekracza 2,5.

W obszarach, w których budowa domów prywatnych jest duża, średnia liczba pokoi oscyluje wokół 3 - 4, a maksymalna jest ograniczona jedynie możliwościami klientów.

Na średnią powierzchnię jednego lokalu mieszkalnego oddanego do użytku w 2021 roku. Pamiętajmy, że są to zarówno domy prywatne, jak i mieszkania. I tak w Warszawie powierzchnia użytkowa jednego wynajmowanego mieszkania wynosiła średnio 64,8 mkw. metrów. Największą powierzchnię oddanych mieszkań odnotowano na obszarach: Wilanów – 117,3 mkw., Wawer – 110,2, Wesoła – 102,7, Żoliborz – 69,5, Ursynów – 68,2, Rembertów – 67,8, Bielany – 67,7 mkw. metrów.

Podobnie jak w przypadku liczby pokoi, powierzchnia lokali mieszkalnych jest większa na terenach, na których odbywa się zabudowa prywatna.

Ostatnią rzeczą, nad którą chcielibyśmy się rozwodzić, analizując tabelę 2, jest obliczenie, w których obszarach stolicy Polski znajduje się najwięcej mieszkań pod względem powierzchni.

Zarówno w liczbach bezwzględnych, jak i procentowo prym wiodą: Białołęka (227 797 m2 powierzchni użytkowej, co stanowi 19,0% wszystkich mieszkań oddanych w mieście), Praga-Południe (odpowiednio 132 651 m2 i 11,1%), Mokotów (131 819 m2). m2 i 11,0%), Wawer (113 386 m2 i 9,4%), Wola (107 987 m2 i 9,0%), Ursus 103 904 m2 powierzchni użytkowej, co stanowi 8,7% ogółu mieszkań oddanych w mieście).

Tabela 2. Mieszkania oddane do użytkowania w 2021 r.

W poprzedniej tabeli 2 przeanalizowaliśmy już powierzchnię oddanych lokali mieszkalnych w Warszawie (64,8 m2) w podziale na regiony.

Teraz możemy wyraźniej prześledzić średnią powierzchnię użytkową jednego lokalu mieszkalnego w kontekście prywatnych domów i mieszkań na sprzedaż (tabela 3). Powierzchnia mieszkań komunalnych to zaledwie 38,5 mkw. i chyba nikt nie ma wątpliwości dlaczego.

Średnia powierzchnia mieszkań od deweloperów w Warszawie wyniosła 60,3 mkw. i jest ponad 3 razy mniejsza od powierzchni mieszkań prywatnych (194,4 mkw.). Tutaj też wszystko jest jasne, prywatni właściciele zamawiają, co chcą.

Zobaczmy, jak duże rezydencje powstają w dzielnicach Warszawy: Żoliborz (średnia powierzchnia każdego z 5 oddanych domów prywatnych to 374,2 mkw.), Mokotów (16 domów i 276,3 mkw.), Wilanów (58 domów i 255,1 mkw.), Bielany (23 domy i 211,3 mkw.), Bemowo (średnia powierzchnia każdego z 11 oddanych domów prywatnych to 208,9 mkw.).

Największe lokale mieszkalne przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (czyli najprościej mówiąc mieszkania) oddano w rejonach Wawra – 92,2 mkw., Wesołej – 67,7, Śródmieścia – 66,1, Żoliborza – 64,7 mkw.

Jednocześnie deweloperzy skłaniają się w stronę małych mieszkań w dzielnicach: Praga-Północ 41,1 mkw. powierzchnia jednego wynajmowanego lokalu mieszkalnego, Rembertów – 54,9, Białołęka – 55,4, Targówek i Ursus – po 55,9, Ursynów – 56,0 mkw.

Dzięki temu wyraźnie widzieliśmy, w jakich rejonach stolicy Warszawy ma miejsce najintensywniejsze budownictwo mieszkaniowe, gdzie powstają największe i najmniejsze mieszkania.

W każdej sytuacji pomożemy Państwu w zakupie mieszkania w stolicy Polski.

Tabela 3. Mieszkania oddane do użytkowania według form budownictwa w 2021 r.