Czego można się spodziewać na polskim rynku nieruchomości na wynajem w 2024 roku

Polski rynek nieruchomości na wynajem z pewnością nie jest liderem w Unii Europejskiej. Z danych Eurostatu wynika, że ​​mniej więcej co dwudziesty mieszkaniec Polski zamieszkuje mieszkania wynajmowane na wolnym rynku. Bardzo interesująca jest jednak sytuacja na rynku najmu. To wszystko dzięki szybkim podwyżkom czynszów już od 2022 roku. W 2023 roku sytuacja cenowa na rynku wynajmu już się ustabilizowała. Wynajem w 2024 roku to jednak temat, który może budzić pewne obawy – zarówno wynajmujących, jak i najemców. Czego zatem można się spodziewać na rynku wynajmu w ciągu najbliższych 12 miesięcy?

Polski rynek nieruchomości na wynajem z pewnością nie jest liderem w Unii Europejskiej. Z danych Eurostatu wynika, że ​​mniej więcej co dwudziesty mieszkaniec Polski zamieszkuje mieszkania wynajmowane na wolnym rynku. Bardzo interesująca jest jednak sytuacja na rynku najmu. To wszystko dzięki szybkim podwyżkom czynszów już od 2022 roku. W 2023 roku sytuacja cenowa na rynku wynajmu już się ustabilizowała. Wynajem w 2024 roku to jednak temat, który może budzić pewne obawy – zarówno wynajmujących, jak i najemców. Czego zatem można się spodziewać na rynku wynajmu w ciągu najbliższych 12 miesięcy?

• W 2024 roku większym problemem dla najemców niż rosnące czynsze mogą być rosnące ceny mediów. Przypomnijmy, że „zamrożenie” cen energii elektrycznej, gazu i ciepła będzie obowiązywać tylko do końca czerwca.

• Właściciele tradycyjnych mieszkań na wynajem będą mogli w 2024 roku podnieść czynsz o ok. 11% bez dodatkowego uzasadnienia. Taki wzrost będzie jednak problematyczny ze względu na sytuację rynkową.

• Nawet jeśli rząd uruchomi nowy program mieszkaniowy, odpływ klientów z rynku najmu będzie prawdopodobnie mniejszy niż w całym 2023 roku. Wspomniana rotacja w skali całego rynku najmu nie ma większego znaczenia.

Poniżej porozmawiamy o tym, jak mogą wyglądać czynsze w 2024 roku. Oczywiście nie wszystkie zmiany można obecnie przewidzieć.

Za sześć miesięcy drogie media mogą stać się problemem

Na podstawie bieżących obserwacji rynku można założyć, że w 2024 roku nie będzie już takich problemów z podażą mieszkań na rynek najmu, jakie najemcy doświadczyli dwa lata wcześniej. W listopadzie 2023 r. dostępnych było o około 30% więcej mieszkań na wynajem niż 12 miesięcy temu.

Obecna podaż rynkowa mieszkań na wynajem jest wielkością zbliżoną do okresu bezpośrednio poprzedzającego wydarzenia na Ukrainie. Jeżeli nie będzie wzrostu imigracji z tego kraju i wzrostu popytu, to znaczny wzrost kosztów najmu w 2024 roku może wynikać głównie ze zwiększonych rachunków za media. Umowy najmu w 2024 roku będą oczywiście uzależnione od polityki energetycznej rządu.

Przypomnijmy, że podwyżka cen prądu, gazu i ciepła dla gospodarstw domowych została „zamrożona” dopiero do połowy 2024 roku. Nie ma pewności, że blokada cenowa zostanie przedłużona przez rząd na tych samych warunkach.

Maksymalne podwyżki czynszu nie zawsze są możliwe...

Nie ma wątpliwości, że na czynsze w 2024 roku wpływ będzie miała także inflacja. Narodowy Bank Polski przewiduje, że dynamika cen w 2024 r. osiągnie poziom bliski 5%. Pamiętajmy jednak, że przepisy zezwalające na podwyżki czynszów bez dodatkowego uzasadnienia uwzględniają stopę inflacji za rok ubiegły.

Dotyczy to zasad dotyczących najmu tradycyjnego, gdyż w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nie ma ograniczeń co do podwyżki czynszu. Znaczące są jedynie ustalenia stron wynikające z umowy.

Generalna Dyrekcja Statystyki (GUS) nie opublikowała jeszcze odpowiedniego komunikatu, ale można przypuszczać, że roczna inflacja liczona za 2023 rok wyniesie ok. 11%. To właśnie o ten odsetek (około 11%) właściciele mieszkań będą mogli podwyższać czynsze, nie powołując się na konieczność uzyskania odpowiedniego zwrotu kosztów inwestycji i godziwych zysków (patrz art. 8A ust. 4e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o Ochrony Praw Lokatorów, Miejski Zasób Mieszkaniowy oraz o zmianie Kodeksu Cywilnego – z 2001 r. Nr 71, poz. 733).

Może jednak pojawić się pytanie, czy warunki rynkowe pozwolą właścicielom mieszkań na wprowadzenie tak dużych podwyżek czynszów. Wynajem w 2024 r. będzie prawdopodobnie znacznie solidniejszy pod względem podaży i popytu niż dwa lata temu.

Dotacje do kredytów były mniej znaczące, niż wielu osobom się wydaje

Jeśli chodzi o rok 2023, właściciele mieszkań na wynajem w pewnym stopniu odczują wpływ programu bezpiecznego kredytu 2%. Faktem jest, że o preferencyjne „kredyty hipoteczne” ubiegało się już ponad 80 000 gospodarstw domowych. Co trzeci wnioskodawca w programie BC 2% wynajmował wcześniej mieszkanie. Odpływ z rynku najmu wyniesie ok. 20-25 tys. rodzin. W ten sposób najemcy nie będą mieli decydującego wpływu na to, jak będzie wyglądał wynajem w 2024 roku.

Warto pamiętać, że w całej Polsce dostępnych jest około 1,1-1,2 mln mieszkań na wynajem. Wpływ dotacji rządowych na rynek najmu wydaje się przeceniany. W 2023 roku większe znaczenie może mieć np. zmniejszenie liczby obywateli Ukrainy potrzebujących wynajmu lokali.

Nawet jeśli rząd uruchomi nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych dla start-upów, którego poparcie w koalicji rządowej jest wciąż niepewne, odpływ klientów z rynku najmu (związany z przejściem na „własne mieszkanie”) będzie prawdopodobnie mniej niż w całym 2023 roku. Jednak czynnik ten nie powinien mieć dużego znaczenia. Właściciele mieszkań na wynajem powinni także ze spokojem reagować na zapowiedzi zwiększonych kosztów rządowego budownictwa na wynajem. Nawet gdyby w ciągu kilku lat rządowi udało się znacząco zwiększyć liczbę lokali komunalnych, w pierwszej kolejności przydzielono by je osobom długo czekającym w kolejkach.

Źródło: portal egospodarka.pl