2024'te Polonya kiralık emlak piyasasında neler beklenebilir?

Polonya kiralık emlak piyasası kesinlikle Avrupa Birliği içinde lider değildir. Eurostat verileri, yaklaşık her yirmi Polonyalıdan birinin açık piyasada kiralık konutlarda yaşadığını gösteriyor. Ancak kiralama piyasasındaki durum büyük ilgi görüyor. Bunların hepsi 2022'den itibaren hızlı kira artışları sayesinde oldu. 2023 yılında kiralama pazarındaki fiyat durumu zaten istikrara kavuştu. Ancak 2024 yılında kiralama hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından bazı endişelere yol açabilecek bir konu. Peki önümüzdeki 12 ay boyunca kiralama pazarında neler bekleyebilirsiniz?

Polonya kiralık emlak piyasası kesinlikle Avrupa Birliği içinde lider değildir. Eurostat verileri, yaklaşık her yirmi Polonyalıdan birinin açık piyasada kiralık konutlarda yaşadığını gösteriyor. Ancak kiralama piyasasındaki durum büyük ilgi görüyor. Bunların hepsi 2022'den itibaren hızlı kira artışları sayesinde oldu. 2023 yılında kiralama pazarındaki fiyat durumu zaten istikrara kavuştu. Ancak 2024 yılında kiralama hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından bazı endişelere yol açabilecek bir konu. Peki önümüzdeki 12 ay boyunca kiralama pazarında neler bekleyebilirsiniz?

• 2024'te kiracılar için artan hizmet fiyatları, artan kiralardan daha büyük bir sorun olabilir. Elektrik, gaz ve ısınma fiyatlarının “dondurulmasının” ancak Haziran ayı sonuna kadar geçerli olacağını hatırlatalım.

• Geleneksel kiralık daire sahipleri, 2024 yılında herhangi bir gerekçe göstermeden kiralarını yaklaşık %11 oranında artırabilecek. Ancak pazarın durumu nedeniyle bu büyüme sorunlu olacaktır.

• Hükümet yeni bir apartman programı başlatsa bile, kira piyasasından müşteri çıkışının 2023'ün tamamından daha az olması muhtemel. Kiralama piyasasının tamamı ölçeğinde söz konusu dalgalanmanın çok büyük bir önemi yok.

Aşağıda 2024 yılında kiranın nasıl görünebileceğinden bahsedeceğiz. Elbette tüm değişiklikleri şu anda tahmin etmek mümkün değil.

Altı ay içinde pahalı kamu hizmetleri sorun haline gelebilir

Mevcut piyasa gözlemlerine dayanarak, 2024 yılında, kiracıların iki yıl önce yaşadığı, kira piyasasına konut arzında bu tür sorunların yaşanmayacağı varsayılabilir. Kasım 2023'te, 12 ay öncesine kıyasla yaklaşık %30 daha fazla kiralık konut mevcuttu.

Mevcut piyasadaki kiralık daire arzı, Ukrayna'daki olayların hemen öncesindeki döneme benzer büyüklüktedir. Bu ülkeden göç artmazsa ve talepte bir artış olmazsa, 2024'te kira maliyetlerinde ciddi bir artış, esas olarak artan elektrik faturalarından kaynaklanıyor olabilir. 2024'teki kiralamalar elbette hükümetin enerji politikasına bağlı olacak.

Hanelere yönelik elektrik, gaz ve ısı fiyatlarındaki artışın ancak 2024 ortasına kadar “dondurulduğunu” hatırlatalım. Fiyat kilidinin hükümet tarafından aynı koşullar altında uzatılacağına dair bir güvence yok.

Maksimum kira artışı her zaman mümkün olmuyor...

2024 yılında kiraların da enflasyondan etkileneceğine şüphe yok. Polonya Merkez Bankası, 2024 yılında fiyat artış oranının %5'e yakın bir seviyeye ulaşacağını öngörüyor. Ancak ek bir gerekçe olmaksızın kira artışına izin veren kurallarda bir önceki yıla ait enflasyon oranlarının dikkate alındığını unutmayın.

Bu, geleneksel kiracılığa ilişkin kurallar için de geçerlidir çünkü geçici ve kurumsal kiracılıklarda kira artışlarına ilişkin herhangi bir kısıtlama yoktur. Yalnızca tarafların sözleşmeden doğan anlaşmaları önemlidir.

İstatistik Genel Müdürlüğü (GUS) henüz konuyla ilgili bir mesaj yayınlamadı ancak 2023 yılı için hesaplanan yıllık enflasyonun yüzde 11 civarında olacağını varsayabiliriz. Bu yüzde (yaklaşık %11) sayesinde apartman sahipleri, sermaye maliyetlerinin ve adil kârların yeterli şekilde geri ödenmesi ihtiyacını öne sürmeksizin kiraları artırabileceklerdir (bkz. 21 Haziran 2001 tarihli Kanun'un 8A maddesi, 4e paragrafı). Kiracı Haklarının Korunması, Konut Kaynakları Belediyesi ve Medeni Kanunda Değişiklik Yapılması Hakkında - 2001 Sayılı 71, paragraf 733).

Ancak piyasa koşullarının daire sahiplerinin bu kadar büyük kira artışlarına izin verip vermeyeceği sorusu ortaya çıkabilir. 2024'teki kiralamaların arz ve talep açısından iki yıl öncesine göre çok daha güçlü olması muhtemel.

Kredi sübvansiyonları birçok insanın düşündüğünden daha az önemliydi

2023 yılında ise kiralık daire sahipleri %2 teminatlı kredi programının etkisini bir ölçüde hissedecek. Gerçek şu ki 80.000'den fazla hane imtiyazlı "ipotek" için başvuruda bulundu. BC %2 programına katılan her üçüncü başvuran daha önce bir daire kiralamıştı. Kira pazarından çıkış yaklaşık 20.000 - 25.000 aile olacaktır. Bu şekilde kiracıların 2024'te kiralamanın nasıl görüneceği üzerinde belirleyici bir etkisi olmayacak.

Polonya genelinde yaklaşık 1,1-1,2 milyon kiralık daire bulunduğunu hatırlamakta fayda var. Devlet sübvansiyonlarının kira piyasası üzerindeki etkisi olduğundan fazla tahmin ediliyor gibi görünüyor. Örneğin 2023'te kiralık binaya ihtiyaç duyan Ukrayna vatandaşlarının sayısının azalması daha büyük önem taşıyabilir.

Hükümet, hükümet koalisyonunda desteği hala belirsiz olan yeni bir başlangıç ​​konut kredisi sübvansiyon programı başlatsa bile, müşterilerin kiralama piyasasından çıkışı ("kendi dairenize sahip olmaya" geçişle bağlantılı olarak) büyük olasılıkla 2023 yılının tamamından daha az. Ancak bu faktörün çok fazla önemsenmemesi gerekiyor. Kiralık daire sahipleri, devletin kiralık inşaat maliyetlerinin arttığına dair duyurulara da sakin bir şekilde yanıt vermelidir. Hükümet birkaç yıl içinde belediye binalarının sayısını önemli ölçüde artırmayı başarsa bile, bunlar öncelikle uzun süre kuyrukta bekleyen insanlara tahsis edilecek.

Kaynak: web sitesi egospodarka.pl