Sytuacja mieszkaniowa w Polsce w czerwcu 2024 r

Rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny. Wpływa na to wiele czynników, dlatego aby mieć świadomość zachodzących tam procesów i je zrozumieć, warto przeanalizować dostępne dane. Im więcej z nich zostanie uwzględnionych, tym szersze będzie nasze spojrzenie na obecną sytuację. Omówmy najważniejsze wskaźniki. Po ich przeczytaniu łatwiej będzie Ci podjąć decyzję o zakupie wymarzonej nieruchomości w Polsce.

Rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny. Wpływa na to wiele czynników, dlatego aby mieć świadomość zachodzących tam procesów i je zrozumieć, warto przeanalizować dostępne dane. Im więcej z nich zostanie uwzględnionych, tym szersze będzie nasze spojrzenie na obecną sytuację. Omówmy najważniejsze wskaźniki. Po ich przeczytaniu łatwiej będzie Ci podjąć decyzję o zakupie wymarzonej nieruchomości w Polsce.

Najpierw o pożyczkach

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w dużej mierze zależy od dostępności kredytów. Trudność w uzyskaniu kredytu hipotecznego powoduje, że sprzedaje się coraz mniej mieszkań. Kiedy dostęp do kredytu staje się łatwiejszy, liczba transakcji wzrasta. Liczba złożonych wniosków kredytowych daje wstępną informację o tym, jak w ciągu jednego-dwóch miesięcy zmieni się poziom nowych umów kredytów mieszkaniowych. Duża liczba wniosków sugeruje także, że popyt na lokale ze strony pożyczkobiorców utrzyma się w najbliższej przyszłości na wysokim poziomie (kontynuując obecny trend).

W czerwcu 2024 roku o kredyt mieszkaniowy ubiegało się 27,45 tys. potencjalnych kredytobiorców wobec 22,01 tys. rok wcześniej, co oznacza wzrost rok do roku o prawie 1/4.

Średnia kwota udzielonego kredytu wyniosła 442,83 tys. zł i była o 15,9% wyższa niż w roku ubiegłym. W porównaniu do maja 2024 r. nieznacznie wzrosła – o 1,7%.

Poziom stawki WIBOR 3M

Wysokość WIBOR 3M ustalana jest każdego dnia roboczego o godzinie 11:00 przez największe banki działające w Polsce. Każdy bank komercyjny ustala stopę procentową, po jakiej zamierza pożyczać pieniądze innym bankom. Następnie, po odrzuceniu wartości skrajnych, sumuje się je i wyodrębnia z nich wartość średnią, tj. stawka WIBOR-u. Ale co oznacza znak „3M”? To po prostu okres kredytowania – w tym przypadku będzie to 3 miesiące.

Stawka WIBOR 3M jest najczęstszą stopą oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych. Jej obniżenie i/lub marża na nowych kredytach mieszkaniowych pozytywnie wpływa na popyt ze strony kredytobiorców. Podniesienie stóp procentowych ma odwrotny skutek.

Na dzień 24 czerwca 2024 roku stawka WIBOR 3M wynosiła 5,86%.

Średnioroczna zmiana cen materiałów budowlanych

Budowa nowej nieruchomości zawsze wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów na określone materiały budowlane. Są to koszty nieuniknione, dlatego mają tak ogromny wpływ na budowę.

Wskaźnik cen materiałów budowlanych pokazuje, jak zmieniły się ceny określonego rodzaju materiałów budowlanych na przestrzeni roku. Znaczący wzrost rok do roku (np. ponad 5%) sugeruje, że deweloperzy odczuli presję cenową na ceny mieszkań i domów. Sytuacja ta zachęca inwestorów do podwyższania ceny za metr kwadratowy w bieżących i planowanych inwestycjach – zwłaszcza gdy popyt na nowe lokale i domy jest duży.

Zdaniem ekspertów, w okresie od czerwca 2024 r. do czerwca 2023 r. dynamika cen wyniosła minus 1,3%. W kanale hurtowym spadek cen wyniósł 0,4%, a w kanale detalicznym – minus 1,9%. Porównując czerwiec 2024 z majem tego samego roku, średnia cena materiałów nie uległa zmianie. Analizując dane łącznie (za okres od stycznia do czerwca 2024 r. do analogicznego okresu w 2023 r.), widać, że ich dynamika utrzymuje się na poziomie minus 2,7%.

Liczba mieszkań oddanych do użytku i oddanych do użytku przez deweloperów oraz liczba pozwoleń na budowę nowych

Główny Urząd Statystyczny co miesiąc publikuje te trzy wskaźniki charakteryzujące działalność deweloperów. Warto pamiętać, że określenie „apartamenty” odnosi się zarówno do mieszkań, jak i domów. Najważniejsza jest podobno liczba oddanych mieszkań, bo to pokazuje nastroje deweloperów.

Z kolei liczba oddanych mieszkań w dużej mierze jest powiązana z liczbą inwestycji rozpoczętych około dwa lata wcześniej. To średni czas, jaki deweloper potrzebuje na wybudowanie mieszkania. Przypomnijmy, że lokale i domy często pojawiają się w propozycjach deweloperów jeszcze przed zarejestrowaniem rozpoczęcia prac przez GUS, a nawet przed otrzymaniem pozwolenia na budowę.

Według CSB w czerwcu 2024 roku do użytku oddano 16 855 mieszkań, czyli o 7,7% mniej niż rok temu. Deweloperzy oddali do użytku 10 812 lokali, czyli o 20,1% mniej niż przed rokiem.

W czerwcu br. wydano pozwolenia na budowę 24 025 mieszkań. Spośród nich 16 195 mieszkań jest na sprzedaż lub wynajem. Rozpoczęła się budowa 21 229 mieszkań. Spośród nich 14 092 było przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem.

Stopa bezrobocia rejestrowanego

Ministerstwo Pracy i Polityki Społecznej oblicza wstępny poziom miesięcznej stopy bezrobocia w kraju. Czyni to w oparciu o dane otrzymywane od podległych mu urzędów pracy. Instytucje te posiadają informację o liczbie zarejestrowanych bezrobotnych na obszarze działania wydziału. Ostateczną wartość wskaźnika GUS ogłasza pod koniec kolejnego miesiąca.

Najpopularniejszym wskaźnikiem bezrobocia jest stosunek liczby zarejestrowanych bezrobotnych do liczby ludności aktywnej zawodowo. Uzyskany wynik jest w dużej mierze powiązany z rozwojem gospodarczym kraju. Znaczący wzrost stopy bezrobocia jest sygnałem zmniejszonego popytu na kredyty mieszkaniowe i nieruchomościowe.

Według GUS, w czerwcu 2024 r. stopa bezrobocia rejestrowanego spadła do 4,9% (wobec 5% miesiąc wcześniej), odnotowując najniższy poziom od ponad 30 lat – od sierpnia 1990 r.).

Indeks inflacji konsumenckiej

Inflacja konsumencka jest najpopularniejszą na świecie miarą inflacji i deflacji. Często nazywany jest CPI. Wskaźnik ten obliczany jest przez Główny Urząd Statystyczny na podstawie średnioważonych cen towarów i usług nabywanych przez przeciętne gospodarstwo domowe.

Inflacja zapowiada spadek popytu na nieruchomości mieszkalne, jeśli znacznie przekroczy tempo wzrostu płac. W takiej sytuacji płace faktycznie spadają. Warto pamiętać, że banki oceniając zdolność kredytową (np. w oparciu o minimum socjalne) biorą pod uwagę rosnące koszty życia.

Według CSB ceny towarów i usług konsumpcyjnych w czerwcu 2024 r. w porównaniu do analogicznego miesiąca roku poprzedniego wzrosły o 2,6% (przy wzroście cen usług o 6,1% i towarów o 1,3%). W porównaniu do poprzedniego miesiąca ceny towarów i usług wzrosły o 0,1% (w tym usługi o 0,5%, przy cenach towarów pozostały na niezmienionym poziomie).

Poziom przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw

Bez wątpienia poziom wynagrodzeń ma ogromny wpływ na rynek mieszkaniowy. Im większe miesięczne wynagrodzenie przelewane na konto, tym większa szansa na poniesienie poważniejszych wydatków, na przykład ratalnych spłat kredytu. Pozytywnym czynnikiem stymulującym rynek nieruchomości jest wzrost wynagrodzeń (zwłaszcza realnych).

Chcąc prześledzić płace w Polsce i ich wpływ na mieszkalnictwo warto zwrócić uwagę na poziom przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw. Wskaźnik ten uwzględnia wynagrodzenia brutto w przedsiębiorstwach zatrudniających co najmniej 10 pracowników i dobrze odzwierciedla ogólne tendencje płacowe w gospodarce.

GUS podaje, że w czerwcu 2024 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, bez premii za zysk, wyniosło 8144,83 zł.

Poziom właściwości WIG

Na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie deweloperzy mają swój specjalny subindeks. To są nieruchomości WIG. Jest to indeks sektorowy, w skład którego wchodzą spółki uczestniczące w indeksie WIG i jednocześnie zaliczone do sektora nieruchomości.

Indeks akcji WIG Nieruchomości uwzględnia ceny akcji oraz przychody z dywidend spółek z sektora nieruchomości (w tym deweloperów). To jest liczba punktowa. Jego wzrost odzwierciedla poprawę oczekiwań inwestorów co do kondycji dużych spółek z branży nieruchomości (w tym deweloperów).

Wniosek

Poziom bezrobocia, rosnące stopy procentowe, rosnące koszty utrzymania i zmiany cen materiałów budowlanych to dopiero początek długiej listy czynników wpływających na rynek nieruchomości. Nie działa w próżni, a obecna sytuacja gospodarcza ma ogromny wpływ na tę branżę.

Dlatego warto wiedzieć, jak mierzyć to, co dzieje się na rynku. Aby to zrobić, należy skorzystać ze wskaźników omówionych w tekście. Znając ich znaczenie i śledząc aktualne dane, będziesz miał wiedzę potrzebną do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości.

Źródło: portal rynekpierwotny.pl