Zasoby mieszkaniowe w Polsce

W ciągu ostatnich 10 lat (dane za 2022 r.) wybudowano w Polsce 1,7 mln mieszkań. Udział nowego budownictwa w zasobach ogółem wynosi średnio 11,3%, zatem w kraju doszło do znacznej odnowy zasobów.

W ciągu ostatnich 10 lat (dane za 2022 r.) wybudowano w Polsce 1,7 mln mieszkań. Udział nowego budownictwa w zasobach ogółem wynosi średnio 11,3%, zatem w kraju doszło do znacznej odnowy zasobów.

Istotna renowacja zasobów mieszkaniowych miała miejsce w największych i największych miastach, w dzielnicach graniczących z największymi aglomeracjami, a także w dzielnicach atrakcyjnych turystycznie, zwłaszcza w pasie nadmorskim.

Porównanie województw o dużym udziale mieszkańców w wieku 20-35 lat (potencjalnych pierwszych nabywców mieszkań) z nasyceniem mieszkaniami wykazuje istotną zależność – w powiatach o stosunkowo dużym udziale osób młodych (i potencjalnie młodych gospodarstw domowych) nasycenie mieszkaniami jest stosunkowo Niski. Zależność tę obserwuje się nie tylko w dużych miastach. Niska gęstość zabudowy może wynikać z dużego udziału zabudowy jednorodzinnej w tych powiatach, częstego współżycia wielu gospodarstw domowych i wyboru zamieszkania w gospodarstwach wielopokoleniowych. Jednak może to być również spowodowane niedoborem mieszkań.

Na tle krajów UE pod względem nasycenia mieszkaniami Polska, mimo poprawy w stosunku do poprzedniego spisu, znajduje się w grupie krajów o najniższym poziomie tego wskaźnika.

Wyniki spisu powszechnego 2021

Stopniowa publikacja wyników spisu powszechnego ludności i mieszkań 2021 przez Generalną Dyrekcję Statystyczną (GUS) dostarcza coraz większej liczby informacji o tym, jak zmieniała się sytuacja mieszkaniowa w poszczególnych gminach w okresie międzyspisowym. W artykule przeanalizowano, jak zmieniła się sytuacja w poszczególnych regionach pod względem nasycenia mieszkaniami, czyli liczby mieszkań na 1000 mieszkańców. W oczekiwaniu na dalsze regionalne dane mieszkaniowe przeprowadzono także analizę liczebności grupy wiekowej 20-35 lat w poszczególnych powiatach – może to być pośrednia, przybliżona informacja o regionalnym zapotrzebowaniu na pierwsze mieszkania.

Szybkie tempo odnowy mieszkań

Najprostszym syntetycznym wskaźnikiem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności jest liczba mieszkań na 1000 mieszkańców. W okresie międzyspisowym wzrosła w Polsce do średnio 400 mieszkań na 1000 mieszkańców (wobec 353 mieszkań na 1000 mieszkańców w 2011 roku). Jednocześnie występuje duże zróżnicowanie regionalne tego wskaźnika: najwyższy poziom (588 mieszkań) obserwuje się w Sopociu, najniższy (269 mieszkań) w powiecie limanowskim (mapa 1).

O zmianach wskaźnika decydują zwykle dwa czynniki – zmiany liczby ludności w regionie oraz zmiany zasobu mieszkaniowego związane z intensywnością budownictwa i wyczerpywaniem się zdekapitalizowanych zasobów.

W latach 2011-2021 liczba ludności Polski zmniejszyła się o 475 tys. osób

W latach 2011-2021 liczba ludności Polski zmniejszyła się o 475 tys. osób, co nieznacznie poprawiło średni poziom wskaźnika nasycenia. Kluczowe było zwiększenie zasobu mieszkaniowego – w ciągu 10 lat wybudowano 1,7 mln mieszkań. Udział nowego budownictwa w całkowitych zasobach Polski wynosi średnio 11,3%, zatem zauważalna jest odnowa zasobów. Sytuacja różni się znacznie w zależności od regionu (mapa 2).

Znacząca (ponad 20% zasobu) odnowa zasobu mieszkaniowego (i wzrost nasycenia mieszkalnictwem) nastąpiła w powiatach graniczących z największymi aglomeracjami (m.in. wrocławskim, gdańskim, poznańskim, wołomińskim), w największych i największych miastach (Wrocław , Kraków, Gdańsk, Warszawa, Poznań, Białystok, Olsztyn, Rzeszów, Zielona Góra), a także w atrakcyjnych turystycznie powiatach, zwłaszcza w strefie nadmorskiej (m.in. pucki, kartuski, wejherowski, koszaliński, kamieński, brzeski kołoski). Dużej intensywności budownictwa w dzielnicach sąsiadujących z największymi miastami towarzyszył generalnie wzrost liczby ludności, co nieco osłabiło poprawę wskaźnika nasycenia.

Na drugim biegunie pod względem intensywności odnowy zasobów mieszkaniowych znajdują się powiaty północno-wschodniej Polski-z województw warmińsko-mazurskiego (m.in. braniewski, bartoszycki, kętrzyński), podlaskiego (m.in. sokólski, moniecki, siemiatycki, hajnowski), lubelskiego (m.in. krasnostawski, hrubieszowski, tomaszowski), a również województwa świętokrzyskiego (kazimierski, ostrowiecki), śląskiego i opolskiego (powiaty przygraniczne).

Są to obszary o stosunkowo słabym potencjale rozwoju gospodarczego, umiarkowanie atrakcyjne turystycznie, często z silnym spadkiem liczby ludności. W przypadku tych powiatów często czynnik pasywny, tj. spadek liczby ludności poprawiał poziom nasycenia mieszkań. Poprawę nasycenia mieszkań poprzez zwiększenie liczby mieszkań dobrze ilustruje intensywność budowy-średnia roczna liczba oddanych do użytku mieszkań na 1000 mieszkańców w poszczególnych powiatach (mapa 3). W ciągu ostatniej dekady zbudowano najwięcej mieszkań:

* w dużych aglomeracjach o dużym rynku pracy i dobrych perspektywach rozwoju;

* w powiatach otaczających największe miasta, z dobrymi połączeniami komunikacyjnymi (Mapa 5), z korzyścią dla niższych kosztów budowy, lepszej dostępności gruntów pod budowę i korzystniejszego środowiska naturalnego(ciche, czyste, zielone);

* w rejonach atrakcyjnych dla turystów (zwłaszcza pas nadmorski i podgórskie w obecności działek);

* w powiatach o korzystnym położeniu tranzytowym (ważne szlaki komunikacyjne przebiegające przez Powiat, przejścia graniczne w granicach powiatu).

Bardzo ograniczona aktywność budowlana była charakterystyczna dla powiatów o znacznym spadku liczby ludności i położonych w regionach o słabym potencjale rozwoju.

Wskaźnik nasycenia jest typowym wskaźnikiem ilościowym, który nie uwzględnia jakości warunków mieszkaniowych. Na jego poziom może znacząco wpływać struktura wielkości mieszkań, a także charakter zabudowy (rodzaj budynku). Wysoki poziom nasycenia może występować w regionach z dużą liczbą małych mieszkań i oznaczać niewygodne warunki życia (wysoka gęstość zaludnienia).

Z kolei niskie nasycenie mieszkaniowe w regionie z dużym udziałem zabudowy jednorodzinnej może oznaczać niedobór pojedynczych mieszkań (częste współżycie gospodarstw domowych), ale jednocześnie może również oznaczać dobre warunki pod względem dostępnej powierzchni mieszkalnej (Zwykle typowe dla domów jednorodzinnych). Skala problemu dobrze ilustruje udział domów jednorodzinnych we wspólnej powierzchni mieszkalnej (Mapa 4). W wielu powiatach Wschodniej i południowej Polski niskie nasycenie mieszkań może być konsekwencją dużego odsetka domów jednorodzinnych.

Publikacja kolejnych regionalnych wyników spisu ludności, charakteryzujących wielkość mieszkań według powierzchni, rodzaju zabudowy, a także liczby i struktury wielkości gospodarstw domowych, pozwoli lepiej zrozumieć warunki poziomu nasycenia regionu mieszkalnictwem i wyjaśnić potrzeby mieszkaniowe regionu.

Znaczące zmiany w liczbie ludności miast

Największe polskie miasta znajdowały się w grupie powiatów o najwyższym i najwyższym poziomie nasycenia, jednak zmiany zasobów mieszkaniowych i liczby ludności zachodziły w nich z różną intensywnością. W okresie międzywojennym największy wzrost zarówno liczby mieszkań, jak i liczby mieszkańców nastąpił we Wrocławiu (o 31,8% więcej mieszkań i o 6,8% więcej mieszkańców) i Krakowie (odpowiednio 30,6% i 5,7%). Duży wzrost liczby mieszkań i mieszkańców nastąpił także w Warszawie i Gdańsku.

W pozostałych dużych miastach liczących ponad 300 000 mieszkańców, przy spadku liczby ludności z 1,4% do 8%, liczba mieszkań wzrosła z 6,3% do 20%. W grupie małych miast wojewódzkich należy zauważyć wysoki wzrost liczby ludności i mieszkań w Rzeszowie (odpowiednio o 9% i 38%) i Zielonej Górze (wraz z włączeniem gminy wiejskiej Zielona Góra do miasta Zielona Góra w 2015 r.). Wyróżnia się również Katowice z niewielkim wzrostem zasobów mieszkaniowych (o 10%) i zmniejszeniem liczby mieszkańców o 8%.

* Wrocław (+6,8%) wyprzedził Łódź (-8%) i jest obecnie trzecim co do wielkości miastem po Warszawie i Krakowie;

* Białystok (+0,1%) wyprzedził Katowice (-8,1%) i jest 10. największym miastem w Polsce;

* Rzeszów (+9%) wyprzedził Kielce (-7,6%), Rzeszów jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się miast wojewódzkich w Polsce;

* Zielona Góra (+17,7%) wyprzedziła Opole (+3,9%); oba miasta miały rozszerzone granice administracyjne.

Dynamiczna sytuacja ostatnich dwóch lat, zwłaszcza ogromny napływ uchodźców wojennych z Ukrainy, zmieniła rozkład ludności polskiej odnotowany podczas spisu. Szacuje się, że około 1,3 miliona uchodźców pozostanie w Polsce na długo. Z reguły uchodźcy kierowani są do największych polskich miast, licząc najprawdopodobniej na potencjał rynku pracy i skuteczną organizację dostępu do pomocy humanitarnej. W ten sposób zwiększają liczbę mieszkańców aglomeracji warszawskiej, wrocławskiej, trójmiejskiej, poznańskiej czy krakowskiej, zwiększając i tak już silną presję mieszkaniową. Słabszy rynek pracy we wschodniej Polsce prawdopodobnie nie przyciągnął nowych mieszkańców, pomimo stosunkowo dużego nasycenia mieszkań w tym regionie.

Gdzie potrzeba najwięcej"pierwszych mieszkań"

Według spisu powszechnego z 2021 roku w Polsce mieszkało około 7,7 mln osób w wieku 20-35 lat. To właśnie w tej grupie wiekowej z przyczyn naturalnych znajduje się większość gospodarstw domowych, które generują popyt na tak zwane pierwsze mieszkania. W przeliczeniu na 1000 mieszkańców większość takich osób mieszkała w województwach podkarpackim, małopolskim, pomorskim, południowych powiatach województwa wielkopolskiego oraz w większości miast wojewódzkich (Mapa 6).

Porównanie tego rozkładu z regionalnym nasyceniem mieszkań (Mapa 1) wykazuje znaczne nakładanie się – powiaty o stosunkowo wysokim odsetku młodych ludzi (i potencjalnie młodych gospodarstw domowych) mają stosunkowo niskie nasycenie mieszkań. Ta korelacja występuje nie tylko w dużych miastach. Niskie nasycenie mieszkaniowe może wynikać z wysokiego odsetka zabudowy jednorodzinnej w tych powiatach (Mapa 4), częstego współżycia gospodarstw domowych i wyboru życia w wielopokoleniowej rodzinie. Jednak może to być spowodowane brakiem mieszkań.

Zmiany w tej sytuacji raczej nie przyniesie budowa mieszkań, które obecnie mają status mieszkań z pozwoleniem (Mapa 7). Ich budowa w ciągu najbliższych 2-3 lat tylko częściowo zaspokoi potrzeby mieszkaniowe młodych gospodarstw domowych. Pozwolenia na budowę mieszkań koncentrują się w dawnych miejscach-aglomeracjach z otaczającymi je powiatami, w pasie nadmorskim i Pojezierzu Warmińsko-Mazurskim (prawdopodobnie duży udział popytu inwestycyjnego w obu wymienionych regionach).

Polska na tle krajów europejskich

W porównaniu z krajami UE Polska nadal znajduje się pod względem bezpieczeństwa mieszkaniowego, pomimo poprawy od poprzedniego spisu mieszkań do 400 mieszkań na 1000 osób, w grupie krajów o najniższym poziomie tego wskaźnika znajdują się obok Słowacji (370 ), Islandii (399), Czech (408), Słowenii (411), Irlandii (416) i Chorwacji (419) ze średnią UE wynoszącą 495 mieszkań na 1000 osób.

W 2021 roku średnia unijna przekroczyła 13 powiatów w Polsce (z 380 powiatów).

Rynek nieruchomości na wykresach

Źródło: Źródło: portalnieruchomosci.com