Жилищный фонд в Польше 

За последние 10 лет (данные 2022 год) в Польше было построено 1,7 миллиона квартир. Доля нового строительства в общих ресурсах составляет, в среднем 11,3%, поэтому в стране произошло ощутимое обновление ресурсов.

За последние 10 лет (данные 2022 год) в Польше было построено 1,7 миллиона квартир. Доля нового строительства в общих ресурсах составляет, в среднем 11,3%, поэтому в стране произошло ощутимое обновление ресурсов.

Значительное обновление жилого фонда произошло в крупнейших и крупных городах, в повятах, граничащих с крупнейшими агломерациями, а также в туристических привлекательных повятах, особенно в прибрежной полосе.

Сопоставление регионов с большой долей жителей в возрасте 20-35 лет (потенциальные покупатели первого жилья) с насыщением жильём показывает значительную зависимость – в округах с относительно высокой долей молодых людей (и потенциально молодых домохозяйств) насыщенность жильём относительно низкая. Эта зависимость наблюдается не только в крупных городах. Низкая насыщенность жильём может быть результатом высокой доли односемейной застройки в этих округах, с частым совместным проживанием нескольких домашних хозяйств и выбором жить в семье из нескольких поколений. Однако, это может быть вызвано и нехваткой жилья.

На фоне стран ЕС Польша по уровню насыщенности жильём находится, несмотря на улучшение по сравнению с предыдущей переписью, в группе стран с самым низким уровнем этого показателя.

Результаты переписи населения 2021 года

Постепенная публикация Главного Управления Статистики (ГУС) результатов переписи населения и жилищного фонда 2021 года даёт все больше информации о том, как изменилась жилищная ситуация в отдельных повятах за межпереписной период. В этой статье анализируется, как изменилась ситуация в отдельных регионах с точки зрения насыщенности жильём, т. е. количества квартир, приходящихся на 1000 человек. В ожидании дальнейших региональных данных о жилье также проанализирована численность возрастной группы 20-35 лет в отдельных повятах-это может быть косвенная, приблизительная информация о региональной потребности в первом жилье. 

Быстрый темп обновления жилищного фонда

Количество квартир на 1000 человек-это самый простой синтетический показатель удовлетворения жилищных потребностей населения. За межпереписной период он вырос в Польше в среднем до 400 квартир на 1000 человек (против 353 квартиры на 1000 человек в 2011 году). В то же время, наблюдается существенная региональная дифференциация этого показателя: самый высокий уровень (588 квартир) отмечается в Sopocie, самый низкий (269 квартир) в limanowskim повяте (карта 1).

Изменения в показателе обычно определяются двумя факторами-изменением численности населения в регионе и изменениями в жилищном фонде, связанными с интенсивностью строительства и истощением декапитализированного ресурса.

В 2011-2021 годах население Польши сократилось на 475 тыс. человек

В 2011-2021 годах население Польши сократилось на 475 тыс. человек, что незначительно улучшило средний уровень индекса насыщения. Ключевое значение имело увеличение жилищного фонда – за 10 лет было построено 1,7 миллиона квартир. Доля нового строительства в общих ресурсах Польши составляет в среднем 11,3%, поэтому произошло заметное обновление ресурсов. Ситуация сильно варьируется в зависимости от региона (карта 2).

Значительное (более 20% ресурса) обновление жилищного фонда (и повышение насыщенности жильем) произошло в повятах, граничащих с крупнейшими агломерациями (в том числе wrocławski, gdański, poznański, wołomiński), в крупнейших и крупных городах (Wrocław, Kraków, Gdańsk, Warszawa, Poznań, Białystok, Olsztyn, Rzeszów, Zielona Góra), а также в привлекательных для туристов повятах, особенно в прибрежной зоне (в том числе pucki, kartuski, wejherowski, koszaliński, kamieński, kołobrzeski). Высокая интенсивность строительства в повятах, прилегающих к крупнейшим городам, в целом, сопровождалась ростом численности населения, что несколько ослабило улучшение индекса насыщения.

На другом полюсе по интенсивности обновления жилищного фонда расположены повяты северо-восточной Польши-из воеводств warmińsko-mazurskiego (в т. ч. braniewski, bartoszycki, kętrzyński), podlaskiego (в т. ч. sokólski, moniecki, siemiatycki, hajnowski), lubelskiego (в т. ч. krasnostawski, hrubieszowski, tomaszowski), а также świętokrzyskiego воеводства (kazimierski, ostrowiecki), śląskiego и opolskiego (приграничные повяты). 

Это районы с относительно слабым потенциалом экономического развития, умеренно привлекательные с туристической точки зрения, часто с сильным сокращением населения. Для этих повятов часто пассивный фактор, т. е. снижение численности населения улучшало уровень насыщения жильём. Улучшение насыщения жильём за счёт увеличения количества квартир хорошо иллюстрируется интенсивностью строительства – среднегодовым количеством сданных в эксплуатацию квартир на 1000 населения в отдельных повятах (карта 3). За последнее десятилетие было построено больше всего жилья:

• в крупных агломерациях с большим рынком труда и хорошими перспективами развития;
• в повятах, окружающих крупнейшие города, с хорошими транспортными связями (карта 5), с преимуществом более низких затрат на строительство, лучшей доступности земель для строительства и более благоприятной природной средой (тихая, чистая, зелёная);
• в районах, привлекательных для туристов (особенно прибрежная полоса и предгорные города при наличии участков);
• в повятах с выгодным транзитным расположением (важные транспортные маршруты, проходящие через повят, пограничные переходы в границах повята).

Сильно ограниченная строительная активность была характерна для повятов со значительной убылью населения и расположенных в регионах со слабым потенциалом развития.

Индекс насыщенности является типичным количественным показателем, который не учитывает качество жилищных условий. На его уровень может существенно влиять структура размеров квартир, а также характер застройки (тип здания). Высокий уровень насыщенности может присутствовать в регионах с большим количеством небольших квартир и означать некомфортные условия проживания (высокая плотность населения). 

В свою очередь, низкая насыщенность жильём в регионе с большой долей односемейной застройки может означать дефицит отдельных квартир (частое совместное проживание домохозяйств), но, в то же время, может также означать хорошие условия с точки зрения доступной жилой площади (обычно характерна для односемейных домов). Масштаб проблемы хорошо иллюстрирует доля одноквартирных домов в общей жилой площади (карта 4). Во многих повятах восточной и южной Польши низкая насыщенность жильём может быть следствием большой доли односемейных домов.

Публикация последующих региональных результатов переписи населения, характеризующих размеры квартир по площади, типу застройки, а также количеству и структуре размеров домашних хозяйств, позволит лучше понять условия уровня насыщенности региона жильём и уточнить потребности региона в жилье.

Значительные изменения в численности населения городов

Крупнейшие польские города располагались в группе повятов с самым высоким и высоким уровнем насыщенности, однако, изменения жилищного фонда и численности населения происходили в них с разной интенсивностью. В межпереписной период наибольший рост как количества квартир, так и числа жителей произошёл во Wrocławiu (на 31,8% больше квартир и на 6,8% больше жителей) и Krakowie (30,6% и 5,7% соответственно). Большой рост количества квартир и жителей также произошёл в Warszawie и Gdańsku.

В остальных крупных городах с населением более 300 000 человек при сокращении населения от 1,4% до 8% количество квартир увеличилось с 6,3% до 20%. В группе небольших провинциальных городов следует отметить высокий рост численности населения и квартир в Rzeszowie (на 9% и 38% соответственно) и Zielonej Górze (с включением сельской гмины Zielona Góra в состав города Zielona Góra в 2015 году). Выделяется также Katowice с небольшим увеличением жилищного фонда (на 10%) и уменьшением количества жителей на 8%.

• Wrocław (+6,8%) обогнал Łódź (-8%) и в настоящее время является третьим по величине городом после Warszawie и Krakowie;
• Białystok (+0,1%) опередил Katowice (-8,1%) и является 10-м самым большим городом в Польше;
• Rzeszów (+9%) опередил Kielce (-7,6%), Rzeszów является одним из самых динамично развивающихся провинциальных городов в Польше;
• Zielona Góra (+17,7%) опередила Opole (+3,9%); оба города имели расширенные административные границы.

Динамичная ситуация последних двух лет, особенно огромный приток беженцев из Украины, изменили распределение польского населения, зарегистрированное во время переписи. По оценкам, около 1,3 миллиона беженцев останутся в Польше надолго. Как правило, беженцы направляются в крупнейшие польские города, рассчитывая, скорее всего, на потенциал рынка труда и эффективную организацию доступа к гуманитарной помощи. Таким образом, они увеличивают количество жителей warszawskiej, wrocławskiej, trójmiejskiej, poznańskiej и krakowskiej агломераций, усилив и без того сильное давление на жильё. Более слабый рынок труда в восточной Польше, вероятно, не привлёк новых жителей, несмотря на относительно высокую насыщенность жильём в этом регионе.

Где нужно больше всего "первых квартир"

По данным переписи 2021 года в Польше проживало около 7,7 млн человек в возрасте 20-35 лет. Именно в этой возрастной группе по естественным причинам находится большинство домохозяйств, которые создают спрос на так называемое первое жильё. В пересчёте на 1000 жителей большинство таких людей проживало в podkarpackim, małopolskim, pomorskim воеводствах, южных повятах wielkopolskiego воеводства и в большинстве провинциальных городов (карта 6). 

Сопоставление этого распределения с региональной насыщенностью жильём (карта 1) показывает значительное совпадение – в повятах с относительно высокой долей молодых людей (и, потенциально, молодых домохозяйств) относительно низкая насыщенность жильём. Эта корреляция наблюдается не только в крупных городах. Низкая насыщенность жильём может быть результатом высокой доли односемейной застройки в этих повятах (карта 4), частого совместного проживания домохозяйств и выбора жить в семье, состоящей из нескольких поколений. Однако, это может быть вызвано нехваткой жилья.

Изменения в этой ситуации вряд ли принесёт строительство квартир, которые в настоящее время имеют статус квартир с разрешением (карта 7). Их строительство в ближайшие 2-3 года лишь частично удовлетворит жилищные потребности молодых домохозяйств. Разрешения на строительство жилья сосредоточены в прежних местах-агломерациях с окружающими их повятами, в прибрежном поясе и Warmińsko-Mazurskim  поозёрье (вероятно, большая доля инвестиционного спроса в обоих перечисленных регионах).

Польша на фоне европейских стран

По сравнению со странами ЕС Польша по-прежнему находится по уровню обеспеченности жильем, несмотря на улучшение со времени предыдущей переписи жилья до 400 квартир на 1000 человек, в группе стран с самым низким уровнем этого показателя - рядом со Словакией (370 ), Исландией (399), Чехией (408), Словенией (411), Ирландией (416) и Хорватией (419) со средним показателем по ЕС 495 квартир на 1000 человек.

В 2021 году средний уровень ЕС превысили 13 повятов в Польше (из 380 повятов).

Рынок недвижимости на графиках

Источник: PKO Bank польский, portalnieruchomosci.com