Гарантия при покупке недвижимости

В течение 5 лет после покупки квартиры можно предъявить свои претензии продавцу – в случае обнаружения физического или юридического дефекта недвижимости. Это гарантирует Гражданский кодекс. Чтобы права, предусмотренные этим законом, были применимы, положения о гарантии не обязательно должны быть включены в договор купли-продажи недвижимости.

В течение 5 лет после покупки квартиры можно предъявить свои претензии продавцу – в случае обнаружения физического или юридического дефекта недвижимости. Это гарантирует Гражданский кодекс. Чтобы права, предусмотренные этим законом, были применимы, положения о гарантии не обязательно должны быть включены в договор купли-продажи недвижимости.

Положения о гарантии на дефекты недвижимости, конечно, не ограничиваются квартирами. Они также позволяют предъявлять претензии в случае дефектов здания, участка, парковочного места, складского помещения, гаража и т. д. Гарантия распространяется на договоры купли-продажи, а также на договоры мены и на выполнение строительных/ремонтных работ.

Согласно статье 556 ГК «продавец несёт ответственность перед покупателем, если проданный товар имеет физический или правовой дефект (гарантия)».

Далее в Кодексе развиваются определения физического и юридического дефекта:

Статья 556(1) [Физический дефект товара]

§ 1. Физический дефект заключается в несоответствии проданной вещи договору. В частности, проданный товар не соответствует договору, если:

1) не имеет свойств, которыми должен обладать предмет этого вида в силу назначения (...), вытекающего из обстоятельств или назначения;

2) не имеет свойств, о существовании которых продавец заверил покупателя (...);

3) не пригоден для цели, о которой покупатель сообщил продавцу при заключении договора, а продавец не высказал возражений против этой цели;

4) был доставлен покупателю в некомплектном состоянии (…).

Статья 556(3) [Юридический дефект] 

Продавец несёт ответственность перед покупателем, если проданная вещь является собственностью третьего лица или обременена правами третьего лица, а также если ограничение использования или распоряжения вещью обусловлено решением или постановлением компетентного органа; в случае продажи права продавец также несёт ответственность за существование права (юридический дефект).

Физические недостатки

Окончательному получению ключей от квартиры покупателем на первичном рынке предшествует получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и техническая приёмка квартиры покупателем. Однако, даже подписание акта приёмки, в котором не указано, что были обнаружены какие-либо дефекты, не лишает гарантии, если они проявятся позже.

Однако, одним из условий того, чтобы иметь возможность воспользоваться гарантией, должен быть тот факт, что покупатель не знал о данном дефекте/неисправности во время покупки. Если он знал об этом, гарантия применяться не будет.

Статья 557 (Освобождение от ответственности)
§ 1. Продавец освобождается от ответственности по гарантии, если покупатель знал о дефекте на момент заключения договора (…).

Ещё одним условием является доказательство того, что дефект возник не в результате естественных процессов, а в результате ошибок или дефектов, допущенных продавцом имущества. Гарантия распространяется только на те дефекты, которые уже существовали на момент покупки и не проявились позднее, если не будет доказано, что причина, приведшая к дефекту/неисправности, существовала на момент покупки.

Каталог физических дефектов недвижимости может быть очень широким. К наиболее типичным относятся: отклонение от строительного проекта, трещины в штукатурке (не возникшие в результате естественной осадки здания), сырость, затопление объекта, меньшая площадь, чем указана в договоре, а также ошибки при исполнении, нарушающие строительные нормы и правила.

Юридические недостатки недвижимости

Согласно приведенному выше определению, правовым недостатком чаще всего является ситуация, при которой имущество обременено правами третьего лица или является его собственностью либо если по решению уполномоченного органа его использование ограничено.

Примером юридического дефекта может быть договор аренды, о котором вы не знали на момент перехода права собственности и который позволяет арендатору проживать в данном объекте недвижимости в течение определённого периода времени. Правовым недостатком также будет сервитут на квартиру, не внесённый в Земельно-ипотечную книгу, решение строительного надзора о запрете использования объекта недвижимости и т.д.

О чём идет речь?

У владельца, отстаивающего свои права по гарантии, есть несколько возможных вариантов действий, но что важно – он должен выбрать один из них.

Таким образом, он может потребовать от продавца недвижимости: снизить цену; отказаться от договора и потребовать возврата всей суммы вместе с произведёнными им расходами; потребовать замены имущества или устранения дефектов.

Однако, невозможно требовать, например, устранения дефектов и снижения цены или расторжения договора.

Обычно владельцы, пользующиеся гарантией, ожидают снижения цены на недвижимость. Речь идёт о сумме, соответствующей затратам на устранение дефектов. Конечно, ремонт за счёт продавца – тоже популярное решение. При этом речь не идёт о замене недвижимости на другую. Юридически будет сложно, если квартира была куплена в кредит и подлежит регистрации ипотеки в пользу банка. То же самое касается и к расторжению договора.

Независимо от выбранного вами образа действий, вы также можете рассчитывать на возмещение расходов, связанных с неисправностями или дефектами недвижимости – например, необходимости снять квартиру на время ремонта, увеличения счетов за отопление из-за неправильной изоляции и т. д.

Продавец недвижимости, имеющей дефект, может самостоятельно, в максимально короткие сроки и без каких-либо неудобств для собственника, либо устранить дефект, либо заменить товар на новый, без дефектов. Тогда в соответствии с правилами покупатель не сможет предъявить к нему никаких других претензий.

Статья 560 (Отмена; снижение цены)
§ 1. Если проданная вещь имеет дефект, покупатель может подать заявление о снижении цены или расторжении договора, если продавец немедленно и без особых неудобств для покупателя не заменит дефектный товар без дефектов или не устранит дефект (…).

§ 3. Сниженная цена должна быть настолько пропорциональна цене, вытекающей из договора, чтобы стоимость вещи с дефектом оставалась пропорциональной стоимости вещи без недостатка.

§ 4. Покупатель не может отказаться от договора, если дкфект незначителен.

Статья 561(2). [Обязательство предоставить дефектный товар]
§ 1. Покупатель, осуществляющий гарантийные права обязан доставить дефектный товар за счёт продавца (...).
§ 2. Если по роду товара (...) доставка товара покупателем будет чрезмерно затруднена, покупатель обязан предоставить товар продавцу в том месте, где он находится.

Сроки

Как мы упоминали вначале, продавец недвижимости с дефектом может быть привлечён к ответственности в течение 5 лет с момента перехода права собственности. Если в течение этого времени будет обнаружена неисправность, действует гарантия. Дефект важно задокументировать фотографически, записать на видео, подтвердить его осмотром специалиста со строительным образованием и т. д.

Покупатель должен немедленно сообщить продавцу об обнаружении дефекта, но установленных законом сроков на этот счёт не установлено. Однако, у него есть один год с момента обнаружения дефекта, чтобы сформулировать претензию к продавцу.

Источник: portalnieruchomosci.com