Гарантія при купівлі нерухомості

Протягом 5 років після придбання квартири можна пред'явити свої претензії продавцю – у разі виявлення фізичного чи юридичного дефекту нерухомості. Це гарантує Цивільний кодекс. Щоб права, передбачені цим законом, були застосовні, положення про гарантії не обов'язково мають бути включені до договору купівлі-продажу нерухомості.

Протягом 5 років після придбання квартири можна пред'явити свої претензії продавцю – у разі виявлення фізичного чи юридичного дефекту нерухомості. Це гарантує Цивільний кодекс. Щоб права, передбачені цим законом, були застосовні, положення про гарантії не обов'язково мають бути включені до договору купівлі-продажу нерухомості.

Положення про гарантію на дефекти нерухомості, звичайно, не обмежуються квартирами. Вони також дозволяють пред'являти претензії у разі дефектів будівлі, ділянки, місця для паркування, складського приміщення, гаражу та т. і. Гарантія поширюється на договори купівлі-продажу, а також на договори міни та на виконання будівельних/ремонтних робіт.

Відповідно до статті 556 ЦК "продавець несе відповідальність перед покупцем, якщо проданий товар має фізичний або правовий дефект (гарантія)".

Далі у Кодексі розвиваються визначення фізичного та юридичного дефекту:

Стаття 556(1) [Фізичний дефект товару]

§ 1. Фізичний дефект полягає у невідповідності проданої речі договору. Зокрема, проданий товар не відповідає договору, якщо:

1) не має властивостей, якими повинен мати предмет цього виду у силу призначення (...), що випливає з обставин чи призначення;

2) немає властивостей, про існування яких продавець запевнив покупця (...);

3) не придатний для мети, про яку покупець повідомив продавця під час укладання договору, а продавець не висловив заперечень проти цієї мети;

4) був доставлений покупцю у некомплектному стані (…).

Стаття 556(3) [Юридичний дефект]

Продавець несе відповідальність перед покупцем, якщо продана річ є власністю третьої особи або обтяжена правами третьої особи, а також якщо обмеження використання чи розпорядження річчю обумовлено рішенням чи постановою компетентного органу; у разі продажу права продавець також відповідає за існування права (юридичний дефект).

Фізичні недоліки

Остаточному отриманню ключів від квартири покупцем на первинному ринку передує отримання забудовником дозволу на введення до експлуатацію та технічне приймання квартири покупцем. Однак, навіть підписання акту приймання, у якому не зазначено, що були виявлені будь-які дефекти, не позбавляє гарантії, якщо вони виявляться пізніше.

Однак, однією з умов того, щоб мати можливість скористатися гарантією, має бути той факт, що покупець не знав про цей дефект/несправність під час покупки. Якщо він знав про це, гарантія не застосовуватиметься.

Стаття 557 (Звільнення з відповідальності)

§ 1. Продавець звільняється від відповідальності за гарантією, якщо покупець знав про дефект на момент укладання договору (…).

Ще однією умовою є доказ того, що дефект виник не внаслідок природних процесів, а внаслідок помилок чи дефектів, допущених продавцем майна. Гарантія поширюється тільки на ті дефекти, які вже існували на момент покупки і не проявилися пізніше, якщо не буде доведено, що причина, що призвела до дефекту/несправності, існувала на момент покупки.

Каталог фізичних дефектів нерухомості може бути дуже широким. До найбільш типових відносяться: відхилення від будівельного проекту, тріщини у штукатурці (не виникли в результаті природного осідання будівлі), вогкість, затоплення об'єкта, менша площа, ніж зазначена в договорі, а також помилки при виконанні, що порушують будівельні норми та правила.

Юридичні недоліки нерухомості

Згідно з наведеним вище визначенням, правовим недоліком найчастіше є ситуація, при якій майно обтяжене правами третьої особи або є її власністю або якщо за рішенням уповноваженого органу його використання обмежене.

Прикладом юридичного дефекту може бути договір оренди, про який ви не знали на момент переходу права власності і який дозволяє орендарю проживати в даному об'єкті нерухомості протягом певного періоду часу. Правовим недоліком буде сервітут на квартиру, не внесений до Земельно-іпотечної книги, рішення будівельного нагляду про заборону використання об'єкта нерухомості тощо.

Про що йде мова?

У власника, який обстоює свої права за гарантією, є кілька можливих варіантів дій, але що важливо – він має обрати один з них.

Таким чином він може вимагати від продавця нерухомості: знизити ціну; відмовитися від договору та вимагати повернення всієї суми разом із виробленими ним витратами; вимагати заміни майна чи усунення дефектів.

Однак, неможливо вимагати, наприклад, усунення дефектів та зниження ціни чи розірвання договору.

Зазвичай власники, які користуються гарантією, очікують на зниження ціни на нерухомість. Йдеться про суму, яка відповідає витратам на усунення дефектів. Звичайно, ремонт за рахунок продавця – також популярне рішення. При цьому не йдеться про заміну нерухомості на іншу. Юридично буде складно, якщо квартира була куплена у кредит та підлягає реєстрації іпотеки на користь банку. Те саме стосується і розірвання договору.

Незалежно від обраного вами способу дій, ви також можете розраховувати на відшкодування витрат, пов'язаних з несправностями або дефектами нерухомості – наприклад, необхідності зняти квартиру на час ремонту, збільшення рахунків за опалення через неправильну ізоляцію тощо.

Продавець нерухомості, що має дефект, може самостійно, у максимально короткі терміни і без будь-яких незручностей для власника, або усунути дефект, або замінити товар на новий, без дефектів. Тоді відповідно до правил покупець не зможе пред'явити до нього жодних інших претензій.

Стаття 560 (Скасування; зниження ціни)

§ 1. Якщо продана річ має дефект, покупець може подати заяву про зниження ціни або розірвання договору, якщо продавець негайно та без особливих незручностей для покупця не замінить дефектного товару без дефектів або не усуне дефект (…).

§ 3. Знижена ціна має бути настільки пропорційна ціні, що випливає з договору, щоб вартість речі з дефектом залишалася пропорційною вартості речі без недоліку.

§ 4. Покупець не може відмовитися від договору, якщо дефект незначний.

Стаття 561(2). [Зобов'язання надати дефектний товар]

§ 1. Покупець, який здійснює гарантійні права зобов'язаний доставити дефектний товар рахунок продавця (...).

§ 2. Якщо за родом товару (...) доставка товару покупцем буде надмірно утруднена, покупець зобов'язаний надати товар продавцю там, де він перебуває.

Терміни

Як ми згадували спочатку, продавця нерухомості з дефектом може бути притягнуто до відповідальності протягом 5 років з моменту переходу права власності. Якщо протягом цього часу буде виявлено несправність, діє гарантія. Дефект важливо задокументувати фотографічно, записати на відео, підтвердити його оглядом спеціаліста з будівельною освітою тощо.

Покупець повинен негайно повідомити продавця про виявлення дефекту, але встановлених законом термінів щодо цього не встановлено. Однак, він має один рік з моменту виявлення дефекту, щоб сформулювати претензію до продавця.

Джерело: portalnieruchomosci.com