Şimdi dairenizi satıp yeni bir tane almaya değer mi?

Şimdi dairenizi satmak için doğru zaman olup olmadığını mı yoksa tam tersine bir daire satın almak mı yoksa kiralamak mı daha iyi olduğunu merak ediyorsanız? Şu anda hangi işlemlerin en karlı olduğunu görelim.

Şimdi dairenizi satmak için doğru zaman olup olmadığını mı yoksa tam tersine bir daire satın almak mı yoksa kiralamak mı daha iyi olduğunu merak ediyorsanız? Şu anda hangi işlemlerin en karlı olduğunu görelim.

Kendi mülkünüzü satma kararı hiç bu kadar kolay olmamıştı. Tatmin edici bir fiyat almak birçok faktöre bağlıdır. Piyasa talebi, konut arzı, ipoteğe erişim ve genel ekonomik durum önemlidir.

Peki mevcut emlak piyasası mülkünüzü satmak için doğru zaman mı?

Gelin birlikte düşünelim:

• Şimdi dairenizi satmak için doğru zaman mı?

• Şimdi konut alıcısı olmak için iyi bir zaman mı?

• Apartman kiralamaya yatırım yapmak karlı mıdır ve ne kadar kazanabilirsiniz?

Konut piyasasında son durum

İlginç zamanlarda yaşamanız dileğiyle, bir Çin atasözü der ve bu, konut piyasasına mükemmel şekilde uygulanır. Can sıkıntısından şikayet edemezsiniz. Üstelik en iyi analitik beyinler bile belirli bir anda piyasanın hangi yöne doğru hareket edeceğini kesin olarak söyleyemez.

Tüm potansiyel borçluların ve bir daire veya ev için kredi çekecek olanların, 2021 ve 2022'deki bir dizi faiz artışının sonucu olarak hala paranın çok pahalı olduğu bir dönemde yaşadıklarını hatırlatalım.

Ekim 2023'ten itibaren NBP baz faiz oranı %5,75'tir. Para Politikası Kurulu'nun aldığı iki kararın ardından baz faizde 1 puanlık indirime gidildi.

Ancak yine de krediler hâlâ çok pahalı. Şu anda 350.000 PLN tutarında kredi almak isteyen bir kişinin yıllık ortalama %8,5'lik fiili faiz oranını hesaba katması gerekiyor. 30 yıl süreyle alınacak böyle bir kredinin ücreti ise yaklaşık 2.600 zloti olacak.

Buna rağmen geçen yıl tüm yerel pazarlarda ev fiyatlarının arttığı görüldü. Yerel emlak piyasalarının manzarası büyük ölçüde hükümetin Bezpieczny Kredyt %2 programı tarafından şekillendirildi; bu program, pahalı para zamanlarında talebin artmasına ve dolayısıyla daire fiyatlarının artmasına büyük ölçüde katkıda bulundu.

Programın bu yıl devam ettirilmeyeceği zaten biliniyor. Ancak piyasadaki arz-talep dengesizliği ve geliştiricilerin yüksek üretim maliyetleri nedeniyle uzmanlar hâlâ konut amaçlı gayrimenkul fiyatlarında artış bekliyor. Analistlere göre daire fiyatları daha yavaş artacak olsa da önümüzdeki 12 ayda yüzde 5-10 civarında bir artış beklemeliyiz.

2024'te daire mi satıyorsunuz? Satış getirisine bakalım

Eğer sadece satın alma fiyatından çok daha yüksek, harika bir fiyat almak istiyorsanız evinizi satmak artık kesinlikle buna değer. Daireler sistematik olarak daha pahalı hale geliyor, bu nedenle eğer biri dairesini hızlı bir şekilde satmak ve aynı zamanda para kazanmak istiyorsa bunu yapabilir. Ancak böyle bir işlemden elde edilen kârın enflasyona göre ayarlanması gerektiği unutulmamalıdır. RynekPierwotny.pl web sitesinden elde edilen veriler, Varşova pazarında 2 yıl boyunca daire ve evlerin ortalama arz fiyatlarının 12.786 zloti/m2'den arttığını gösteriyor. metrekare başına 16.585 zlotiye kadar, yani. %23 oranında.

İki yıl önce başkentte 50 metrekarelik bir daire satın aldığınızı varsayarsak, bunun için ortalama 639.000 zloti ödediniz. Bugün böyle bir daire şu anki ortalama 829.000 PLN fiyatla satışa çıkarılabilir. Nominal olarak kâr yaklaşık 200.000 zloti olacaktır. Aslında satıştan elde edilecek kârın gerçek değeri, enflasyon nedeniyle onbinlerce zloti daha düşük olacak.

Büyük yerel konut piyasalarının her birinde ev fiyatları önemli ölçüde arttı, dolayısıyla evinizi şimdi satmak istiyorsanız kesinlikle para kazanacaksınız.

Krakow'da bir dairenin metrekaresi artık ortalama 15.580 PLN'ye mal oluyor. Yalnızca geçen yıl fiyatlar %24 arttı. Wroclaw'da birincil piyasada dairelerin ortalama fiyatı 13.112 PLN oldu (%11 artış). Trimestiye'de birincil piyasadaki dairelerin maliyeti ortalama 14.965 PLN olup, bu geçen yıla göre %27 daha fazladır. Poznań'da bir dairenin maliyeti ortalama 12.332 PLN/m2'dir. (%17 artış).

Bu nedenle nakit karşılığında daire alıp satmak artık karlı bir karar olacaktır. Ancak gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsak veya yeni bir daire almayı planlıyorsak bu çözümün faydalı olup olmadığı sorusu ortaya çıkıyor.

Krediyle satın alınan bir dairenin satışı ve krediyle yeni bir daire satın alınması

Çok daha karmaşık bir konu, krediyle satın alınan bir dairenin, banka finansmanı kullanarak başka bir daire satın almak için satılmasıdır. Böyle bir durumda, bir dizi faktörün dikkate alınması gerekir - her şeyden önce kredinin maliyeti, kendi katkınızın büyüklüğü ve satın almak istediğiniz dairenin parametreleri.

Bunu varsayımsal bir durumla açıklayalım.

Birkaç yıl önce birisinin büyük şehir pazarlarından birinde 450.000 zlotiye (ortalama 11,5 bin zloti / m2 fiyatla) bir daire (küçük iki oda, 40 m2) satın aldığını varsayalım. 50 bini kendi cebinden ödedi, yani kredi tutarı 400 bin zloti oldu. Birkaç yıl sonra yerel pazardaki daire fiyatları %20 artarak 13.800 zlotiye/m2'ye yükseldi.

Bugün mülkünü 550.000 zlotiye satacaktı, bu süre zarfında kredi sermayesinden yaklaşık 20.000 zlotiyi geri ödediğini varsayalım. Yani şimdi, satıp borcun geri kalanını ödedikten sonra kendisine yaklaşık 170.000 PLN kalacak. Satıcımız, doğal olarak, mevcut konut hedeflerini karşılayacak yeni ve daha geniş bir daire satın alma niyetiyle daireyi sattı.

Diyelim ki 60 metrekareyi hedefliyor. Mevcut ortalama fiyatlarla bunun için 820.000 zloti harcaması gerekecek. Bankalar ek maliyet olmadan %20 oranında kendi katkılarını beklediklerinden, alıcımız katkı için 160.000 PLN'den fazlasını cebinden ödemek zorunda kalacak. Sonuçta kredi miktarı 650.000 zloti olacak. Doğru, bu süre zarfında kredi faiz oranları biraz azaldı, ancak çok daha büyük bir kredi tutarıyla aylık ödeme, ilk, daha ucuz ve daha küçük dairenin geri ödemesine göre önemli ölçüde daha yüksek olacaktır. Şu anda kredi ücreti yaklaşık 4.300 PLN olacaktır. Geçen yıl, bir dizi faiz indirimi öncesinde, daha küçük dairesi için yaklaşık 3.200 zloti tutarında bir ücret ödemişti.

Verilen örnek elbette açıklayıcıdır ve varsayımsal bir durumu anlatır, ancak yeni bir daire (muhtemelen daha iyi, daha büyük bir daire) satın almak için bir daireyi satmak istiyorsanız hangi faktörlerin dikkate alınması gerektiğini gösterir. Mevcut kredi koşulları ve sürekli artan konut fiyatları göz önüne alındığında, kredi maliyetinde ve dolayısıyla taksitli kredide ciddi bir artış beklemeliyiz. İki faiz indirimine rağmen bankalardan gelen para hâlâ pahalı. Daire fiyatları pahalılaştıkça faiz oranlarındaki kredi olumlu düşüş büyük oranda telafi ediliyor. Bu, gelirinizde önemli bir artış görmediğiniz sürece yeni bir mülk seçmeniz için çok az yer kalacağı anlamına gelir; ancak daha yüksek aylık giderleri de hesaba katmalısınız.

Bu nedenle bir daire satmak, karşılığında ne satın alabileceğinizin ve aylık ödemeler açısından hangi finansal yeteneklere sahip olduğunuzun dikkatli bir analizini ve kredi itibarınızın analizini gerektirir. Buradaki durum kesinlikle elverişsiz ve maliyetler yüksek olmaya devam edeceğinden şu an yeni mali taahhütlerde bulunmak için doğru zaman değil.

İşlem sahibinin bakış açısından karlılığı

Satmak için beklemeli misiniz? Daireler hala daha pahalı hale geliyor. Analistlerin çoğuna göre konut fiyatları yakın gelecekte artmaya devam edecek. Yani daha iyi bir fiyat almak istiyorsanız satışı erteleyebilirsiniz. Gayrimenkule talep hala yüksek. Şu anda yükselişin duracağına dair bir işaret yok.

Bu, diğer şeylerin yanı sıra Bezpieczny Kredyt %2 programının askıya alınması nedeniyle de geçerlidir. Uzmanlar ve geliştirme sektörünün temsilcileri, geçen yıla göre daha yavaş bir fiyat artışı bekliyor, ancak büyük arz sıkıntısı ve artan inşaat maliyetleri nedeniyle fiyatlar artmaya devam edecek. Gayrimenkul fiyatlarında düşüş beklenmiyor.

Bu elbette mülk sahipleri için faydalı bir durum ve satış kararı için acele etmelerine gerek kalmayacak.

Kiralamak amacıyla bir daire satın almak karlı mıdır?

Her ne kadar bu tür bir yatırımın çekiciliği iki yıl önceki duruma göre önemli ölçüde azalmış olsa da, daire kiralamak hala potansiyel olarak kazançlı ve adil bir getiri sağlayabilecek bir faaliyettir. Bunun nedeni öncelikle Ukrayna'dan gelen ziyaretçi akışındaki yavaşlamadır ve hatta bazıları anavatanlarına doğru yola çıkmaktadır. Geçen yıl kira oranları eskisi kadar dinamik bir şekilde artmadı.

Kiralamak amacıyla bir daire satın almak karlı mıdır? Kiralık daire arzının artmasına ve kiraların düşmesine rağmen cevap hâlâ evet. NBP'nin 2023 yılı 3. çeyreğine ilişkin verilerine göre, tüm voyvodalık şehirlerdeki kiralık yatırımların kapitalizasyon düzeyi %6 ile %7 arasında değişiyordu.

Mortgage ile finanse edilen yatırımlar biraz daha az kazançlı ancak merkez bankası uzmanları bunun hala kazançlı bir faaliyet olduğunu vurguluyor.

NBP analistleri, kredilerin maliyeti ve yeni imzalanan ipotek kredisi anlaşmaları açısından mali koşulların eş zamanlı olarak iyileşmesiyle birlikte, dış sermayeye maruz kalma düzeyine bakılmaksızın kârlılık düzeyindeki olumlu dinamiklerin de devam ettiğini yazıyor.

Şimdi bir daire satın almaya değer mi?

Alıcının bakış açısı elbette satıcının bakış açısından tamamen farklıdır. Sorunun cevabı evet çünkü yakın gelecekte daire fiyatlarının artmaya devam edeceğine dair pek çok işaret var. Tabii birincil piyasada kendi gayrimenkulünü veya ikincil piyasada daire arayan kişiler için durum pek de rahat değil. Baskı altındalar. Sınırlı arz ve yüksek inşaat maliyetleriyle birlikte yüksek talep, fiyatların yükselmesine neden oluyor. Bu da NBP'nin yakın zamanda faiz oranlarında yaptığı indirimin olumlu etkisini telafi ediyor. Hızlı bir şekilde daire satın almak istiyorsanız muhtemelen gecikmemelisiniz çünkü daha da pahalı olacaktır. Şimdi satın almanız gerekmiyorsa bekleyebilirsiniz ancak fiyatların ne zaman düşmeye başlayacağını kimse bilemez.

Krediyle finanse edilen alımlardan kaçınma lehine bir argüman, Polonya Merkez Bankası'nın para politikasını daha da gevşetmesi beklenebilir. Ancak bunun hızlı bir şekilde gerçekleşeceğine dair bir ihtimal yok. Para Politikası Kurulu'nun daha sonraki kararları faiz oranlarını hâlâ yüksek tuttu.

Bir daire satmak ve yeni bir tane satın almak: sonuç

2024 yılının başındaki emlak piyasası bir satıcı piyasasıdır. Dairelere olan talebin yüksek olması ve arzın sınırlı olması nedeniyle şartları belirleyecek kişi kendisidir. Alıcılar baskı altında. Daire fiyatları artmaya devam ediyor ve bu durum, NBP baz oranındaki son düşüşten sonra artan kredi itibarının olumlu etkisini telafi ediyor. Aşamalı olarak kaldırılmakta olan Bezpieczny Kredyt %2'nin yerine hangi yeni hükümet programının geçeceği şu anda bilinmiyor. Programın yapısına bağlı olarak bu durum fiyat eğilimlerinin artmasına katkıda bulunabilir. Bütün bunlar, kısa vadede düşen fiyatlara ve daha ucuz dairelere yer olmayacağı anlamına geliyor.