MENÜ

Varşova'da konut için pazarlık yapmak mümkün mü?

08.02.2024

Varşova'da konut için pazarlık yapmak mümkün mü?

Bu soruyu yanıtlamak için 2006'dan 2023'e kadar Varşova emlak piyasasında teklif fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki ilişkiyi düşünün. Hem birincil hem de ikincil piyasaları değerlendireceğiz.

Satıcılardan teklif aşamasından işlemlerin ortak sonuçlandırılması aşamasına kadar fiyatlardaki değişimi “2006 – 2023 Varşova emlak piyasasının analizi” makalesinde inceledik. Gerekirse onunla iletişime geçebilirsiniz; https://okeask.com/ru web sitemizde yayınlanmaktadır.

Özellikle okuyucularımız için her çeyrek için tam bir analiz yaparak teklif fiyatı (Tablo 1) ile işlem fiyatı (Tablo 2) arasındaki zloti farkını ve işlem fiyatının teklif fiyatına oranını şu şekilde hesapladık: Yüzde.

Teklif (teklif) ve işlem (işlem) fiyatları Polonya Ulusal Bankası'nın resmi web sitesinden alınmıştır.

Birincil piyasada

2006'dan bu yana geçen dönemde, Varşova'daki yeni konutların tedarik fiyatları (Tablo 1) metrekare başına 5.873 PLN'den metrekare başına 13.713 PLN'ye çıkarak %233,5 arttı. İşlem fiyatındaki artış neredeyse aynıydı: %234,3. Parasal açıdan bakıldığında, Polonya başkentinde 18 yıl boyunca birincil piyasada konut metrekaresi başına satış fiyatı 5.605 zł/m2'ye yükseldi.

Şimdi 2006'dan 2023'e kadar olan dönem için Varşova'daki birincil emlak piyasasında teklif fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki farkın çeyrek bazında ne olduğunu görelim. Bu tür zaman dilimlerinin her birinde, teklif fiyatı işlem fiyatını birkaç on zlotiden metrekare başına iki bin zlotiye kadar aştı (olumsuz göstergeleri dikkate almıyoruz).

Satış fiyatı ile geliştiricinin Varşova'daki ana piyasada yeni konut için belirlediği fiyat arasındaki en büyük fark 2009 yılında 2.408 PLN/m2 idi. Arzın talebi çok aştığı gerçek bir alıcı pazarıydı. Üç aylık dinamikler Tablo 1, sütun 4'te görülebilir.

2009 yılı dışında 2010-2015 yılları da alıcılar açısından iyi geçti. Bu yıllarda işlem fiyatının teklif fiyatına oranı %85 ila 95 arasında değişiyordu (Tablo 1'deki 5. sütun), yani o dönemde fiyatı yüzde 5-15 oranında düşürmek mümkündü.

Son yıllarda teklif fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki fark 500 zloti civarında dalgalandı, yani şu anda yeni bir mülkün satıcısıyla yapılan görüşmeler yoluyla fiyat başına yaklaşık yarım bin zloti kadar düşürülebiliyor. metrekare veya Varşova'da yeni inşa edilen konutların orijinal fiyatının yüzde 4'üne kadar.

Tablo 1. 2006'dan 2023'e kadar Varşova'daki birincil emlak piyasasında teklif fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki ilişki

Çeyrek	Teklif fiyatı (PLN/m²)	İşlem fiyatı (PLN/m²)	Teklif fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki fark (PLN)	İşlem fiyatı / Teklif fiyatı, %
1	2	3	4	5
III 2006	5 873	5 605	268	95,4
IV 2006	6 095	6 186	-91	101,5
I 2007	7 509	7 302	207	97,2
II 2007	8 000	7 523	477	94,4
III 2007	8 740	7 879	861	90,1
IV 2007	9 561	8 571	990	89,6
I 2008	9 427	8 535	892	90,5
II 2008	9 300	8 611	689	92,6
III 2008	9 235	8 325	910	90,1
IV 2008	9 821	8 149	1672	83,0
I 2009	9 880	7 543	2337	73,6
II 2009	9 859	7 461	2398	75,7
III 2009	9 993	7 585	2408	75,9
IV 2009	9 915	7 680	2235	77,4
I 2010	9 119	8 173	946	89,6
II 2010	8 551	7 974	577	93,3
III 2010	8 295	7 940	355	95,7
IV 2010	8 133	7 441	692	91,5
I 2011	8 211	8 037	174	97,9
II 2011	8 396	7 527	896	89,6
III 2011	8 025	7 423	602	92,5
IV 2011	7 826	7 226	600	92,3
I 2012	7 879	6 967	912	88,4
II 2012	8 123	7 043	1080	86,7
III 2012	7 875	6 757	1118	85,8
IV 2012	7 695	6 466	1229	84,0
I 2013	8 076	6 990	1086	86,6
II 2013	8 081	7 018	1063	86,8
III 2013	8 146	7 173	973	88,1
IV 2013	8 088	7 427	661	91,8
I 2014	8 005	7 298	707	91,2
II 2014	7 924	7 316	608	92,3
III 2014	7 819	7 446	373	95,2
IV 2014	7 691	7 315	376	95,1
I 2015	7 839	7 396	443	94,3
II 2015	7 872	7 510	332	95,4
III 2015	7 807	7 557	250	96,8
IV 2015	7 789	7 462	327	95,8
I 2016	7 878	7 639	239	97,0
II 2016	7 649	7 583	66	99,1
III 2016	7 772	7 696	76	99,0
IV 2016	7 638	7 686	-48	100,6
I 2017	7 707	7 562	145	98,1
II 2017	7 740	7 683	57	99.3
III 2017	7 788	7 820	-32	100,4
IV 2017	8 020	7 751	271	96,6
I 2018	8 201	7 965	236	97,1
II 2018	8 611	8 183	428	95,0
III 2018	8 888	8 538	350	96,0
IV 2018	9 020	8 565	455	95,0
I 2019	9 427	8 771	656	93,0
II 2019	9 591	8 932	659	93,1
III 2019	9 935	9 188	747	92,5
IV 2019	10 280	9 476	804	92,2
I 2020	10 610	9 819	791	92,5
II 2020	10 717	9 438	1279	88,1
III 2020	10 735	10 183	553	94,9
IV 2020	10 750	10 240	510	95,3
I 2021	10 969	10 666	303	97,2
II 2021	11 362	10 696	666	97,5
III 2021	11 406	11 006	400	96,5
IV 2021	11 820	11 621	199	98,3
I 2022	12 517	12 381	136	98,9
II 2022	12 895	12 343	552	95,7
III 2022	12 912	12 727	185	98,6
IV 2022	13 009	12 836	173	98,7
I 2023	13 302	12 818	484	96,4
II 2023	13 713	13 135	578	95,8

İkincil piyasada

2006 yılından bu yana geçen dönemde, Varşova'daki ikinci konut tedarik fiyatları (Tablo 2) %199,4 oranında artarak metrekare başına 7.179 PLN'den metrekare başına 14.316 PLN'ye yükseldi. İşlem fiyatındaki artış neredeyse aynıydı: %195,7. Para açısından, Polonya başkentinde 18 yıl boyunca ikincil piyasada konut metrekaresi başına maliyet 6.232 zł/m2'ye yükseldi.

2006'dan 2023'e kadar her çeyrekte Varşova'daki ikincil emlak piyasasında teklif fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki farkın ne olduğunu görelim. Bu tür zaman dilimlerinin her birinde, teklif fiyatı işlem fiyatını metrekare başına birkaç yüz zlotiden bin sekiz yüz zlotiye kadar aştı.

İkincil piyasada satıcıların fiyat gereksinimlerinin dağılımı birincil piyasadaki kadar geniş değildi

Satış fiyatı ile satıcının Varşova'daki ikincil piyasada belirlediği fiyat arasındaki en büyük fark 2011 yılında 1.791 PLN/m2 idi. 2009 – 2013'te Arzın talebi çok aştığı bir alıcı piyasası vardı. Üç aylık dinamikler Tablo 2, sütun 4'te görülebilir.

Bu yıllarda işlem fiyatının teklif fiyatına oranı yüzde 77 ila 89 arasında değişiyordu (Tablo 2'de 5. sütun), yani o dönemde fiyatı yüzde 23-11 oranında düşürmek mümkündü.

Son yıllarda teklif fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki fark 1300-1400 zloti civarında dalgalandı, yani şu anda ikincil gayrimenkul satıcısıyla yapılan görüşmelerle fiyat yaklaşık yüzde 10'a kadar indirilebiliyor. Varşova'daki ikinci konutun orijinal fiyatı.

Tablo 2. 2006'dan 2023'e kadar Varşova'daki ikincil emlak piyasasında teklif fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki ilişki

Çeyrek	Teklif fiyatı (PLN/m²)	İşlem fiyatı (PLN/m²)	Teklif fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki fark (PLN)	İşlem fiyatı / Teklif fiyatı, %
1	2	3	4	5
III 2006	7 179	6 232	947	86,8
IV 2006	8 751	7 143	1608	81,7
I 2007	9 316	7 730	1568	83,0
II 2007	9 740	8 696	1044	89,3
III 2007	10 078	9 137	941	90,7
IV 2007	9 952	9 034	918	90,8
I 2008	9 850	8 921	929	90,6
II 2008	9 783	8 546	1237	87,4
III 2008	9 679	8 528	1151	88,1
IV 2008	10 196	9 046	1150	88,7
I 2009	9 626	8 406	1220	87,3
II 2009	10 133	8 406	1727	83,0
III 2009	9 705	7 949	1756	81,9
IV 2009	9 671	8 497	1174	87,9
I 2010	9 901	8 620	1281	85,1
II 2010	9 982	8 933	1047	89,5
III 2010	9 788	8 493	1295	86,8
IV 2010	9 767	8 024	1743	82,2
I 2011	9 706	7 915	1791	81,5
II 2011	9 472	7 920	1552	83,6
III 2011	9 397	7 920	1477	84,3
IV 2011	9 363	7 889	1474	84,3
I 2012	9 111	7 601	1510	83,4
II 2012	9 035	7 522	1513	83,3
III 2012	8 900	7 247	1653	81,4
IV 2012	8 768	7 238	1530	82,6
I 2013	8 606	6 687	1919	77,7
II 2013	8 638	6 867	1771	79,5
III 2013	8 544	6 971	1573	81,6
IV 2013	8 627	7 189	1438	83,3
I 2014	8 622	7 170	1452	83,2
II 2014	8 691	7 332	1359	84,4
III 2014	8 626	7 365	1261	85,4
IV 2014	8 636	7 387	949	85,5
I 2015	8 608	7 335	1273	85,2
II 2015	8 553	7 308	1245	85,4
III 2015	8 565	7 447	1118	86,9
IV 2015	8 655	7 401	1254	85,5
I 2016	8 658	7 434	1224	85,7
II 2016	8 721	7 355	1366	84,3
III 2016	8 778	7 309	1469	83,3
IV 2016	8 709	7 556	1153	86,8
I 2017	8 816	7 429	1387	83,6
II 2017	8 885	7 821	1064	88,0
III 2017	9 009	8 020	989	89,0
IV 2017	9 235	8 054	1181	87,2
I 2018	9 346	8 047	1299	86,1
II 2018	9 347	8 394	953	89,8
III 2018	9 612	8 604	1008	89,5
IV 2018	10 277	8 762	1515	85,3
I 2019	10 287	8 985	1302	87,3
II 2019	10 575	9 243	1332	87,4
III 2019	10 816	9 457	1359	87,4
IV 2019	11 192	9 812	1380	87,7
I 2020	11 656	10 003	1653	85,8
II 2020	11 521	10 288	1233	89,2
III 2020	11 713	10 470	1243	89,4
IV 2020	11 893	10 671	1222	89,7
I 2021	12 221	10 879	1342	89,0
II 2021	12 463	11 218	1245	90,0
III 2021	12 953	11 585	1368	89,4
IV 2021	13 305	11 845	1406	89,0
I 2022	13 366	12 251	1115	91,7
II 2022	14 073	12 714	1359	90,3
III 2022	13 499	12 916	583	95,7
IV 2022	13 501	12 585	916	93,2
I 2023	13 802	11 916	1886	86,3
II 2023	14 316	12 199	2117	85,2

Böylece yazının başlığında sorulan soruya olumlu cevap veriyoruz. Evet, Varşova'da konut için pazarlık yapabilirsiniz ve yapmalısınız. Görünüşe göre sonuç, birincil piyasadan bir daire satın alırken orijinal fiyatın yüzde 4'ü, mevcut sahibinden gayrimenkul satın alırsanız yüzde 10'luk bir tasarruf olacaktır.

İyi şanlar!

Varşova'da konut için pazarlık yapmak mümkün mü?

Yararlı bilgiler

2021'in 2. Çeyreğinde Polonya'da ticari gayrimenkul

Avrupa'da gayrimenkul yatırımları

Varşova fonksiyonel bölgesi

tümünü gör

Çerez Onayı