Polonya'da sürekli kullanım ve mülkiyet

Sürekli kullanım hakkı (emphyteusis) ile tam mülkiyet hakkı arasındaki ilişki yıllardır daire sahipleri, işletmeler ve yerel yönetim birimlerinin ilgi alanı olmuştur. II. Dünya Savaşı'ndan sonra Polonya'da uygulamaya konan bu sistem, ülkenin yeniden inşası ihtiyaçlarına ve özellikle kentsel alanlardaki arazi mülkiyeti konularının düzenlenmesine bir yanıttı. Ancak günümüz ekonomik ve sosyal koşulları, daha fazla kişi ve kuruluşun sürekli kullanım hakkını süresiz mülkiyet hakkına dönüştürmeye çalışmasına neden oluyor. Peki, mevcut seçenekler nelerdir, hangi maliyetleri doğurur ve böyle bir değişikliğin prosedürü nasıl işler?

Sürekli Kullanım Hakkı ile Mülkiyet Arasındaki Fark
Temel fark hak kapsamındadır. Sürekli kullanım hakkı durumunda, gerçek veya tüzel kişi, mülkiyeti Hazine veya belediyede kalan bir araziden yararlanır. Sürekli kullanım hakkı sahibi, araziden neredeyse bir malik gibi faydalanma hakkına sahiptir, ancak hakları süreyle sınırlıdır – sözleşme genellikle 99 yıl için yapılır ve uzatma seçeneği vardır.

Öte yandan, mülkiyet hakkı, mülkün satışı, bağışlanması veya ipotek edilmesi de dahil olmak üzere, mülk üzerinde tam ve süresiz tasarruf hakkı sağlar. Hakları yenileme veya arazi kullanımı için periyodik ücret ödeme zorunluluğu yoktur. Bu nedenle, bir malik, sürekli kullanım hakkı sahibine kıyasla çok daha fazla hukuki güvenceye ve varlık yönetiminde özgürlüğe sahiptir.

Sürekli Kullanım Hakkının Mülkiyete Dönüştürülmesi Prosedürü
Mevzuatın basitleştirilmesi ve vatandaş haklarının güçlendirilmesi ihtiyacına yanıt olarak yasama organı, sürekli kullanım hakkının mülkiyete dönüştürülmesine olanak tanıyan bir mekanizma getirdi. Bu prosedür, üzerinde yapı bulunan taşınmazların sürekli kullanım hakkı sahibi olan hem gerçek hem de tüzel kişileri kapsar.

Sürecin başlatılması, genellikle belediye veya ilçe idaresi tarafından verilen idari bir kararın alınmasını gerektirir. Bu belge, üzerinde bina bulunan arazinin dönüşüm için yasal koşulları karşıladığını belirtir. Birçok kullanım hakkı sahibi için dönüşümün kanundan doğrudan doğruya (kendiliğinden) gerçekleştiğini, yani bireysel başvuru yapmaya gerek olmadığını vurgulamak gerekir.

Prosedürün son aşaması, tapu kütüğüne mülkiyet hakkının tescil edilmesidir; bu, eski sürekli kullanım hakkı sahibini taşınmazın tam yetkili maliki olarak resmen tesis eder.

Dönüşüm Maliyetleri
Sürekli kullanım hakkının mülkiyete dönüştürülmesi belirli giderlerle bağlantılıdır. Temel maliyet, arazi kullanım ücretlerinin değerine karşılık gelen bir dönüşüm ücretidir. Bu ücret genellikle 20 yıla kadar taksitlendirilebilir.

Bazı durumlarda, özellikle konut birimlerine sahip gerçek kişiler söz konusu olduğunda, indirimden yararlanmak mümkündür. Uzmanlar, belirli koşulların sağlanması durumunda (örneğin ilk yıl tek seferde ödeme) indirimin ücret tutarının %60'ına kadar çıkabileceğini belirtmektedir.

Toplam maliyet tahminine ayrıca tapu kütüğüne tescil için mahkeme harçları ve olası belgelendirme ve ekspertiz görüşü masrafları da eklenmelidir.

Olası dönüşüm maliyetleri şunları içerir:

• Dönüşüm ücreti (indirim imkanı ile),

• Sürekli kullanım hakkı yıllık ücretleri (dönüşüm tarihine kadar tahakkuk ettirilen),

• Tapu kütüğüne mülkiyet tescili için mahkeme harcı,

• Belgelerin hazırlanması ve olası ekspertiz görüşleri ile ilgili masraflar.

Sürekli Kullanım Hakkının Sona Ermesi
Sürekli kullanım hakkı uzun vadeli olmasına rağmen sona erebilir. Çoğunlukla bu, kullanım hakkı sahibinin zamanında ödeme yapmama veya arazinin amacı dışında kullanılması gibi sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda gerçekleşir. Bu gibi durumlarda arazi sahibi (Hazine veya belediye) sözleşmenin feshi için başvuruda bulunabilir.

Ancak günümüzde sürekli kullanım hakkının sona ermesinin en yaygın şekli, onun mülkiyet hakkına dönüştürülmesidir. Bu süreç öncelikle kullanım hakkı sahiplerinin kalıcı bir bağlantısı olan, konut taşınmazları ile bezenmiş arazileri ilgilendirir. Ticari amaçlı araziler söz konusu olduğunda, taraflar dönüşüm yapmaya karar vermedikçe sürekli kullanım hakkı işlemeye devam edebilir.

Özetle, özellikle büyük şehirlerde tarihsel olarak yaygın olan sürekli kullanım hakkı sistemi kademeli olarak evrim geçirmektedir. Dönüşüme olanak tanıyan yeni düzenlemeler sayesinde, daha fazla insan işgal ettikleri taşınmazlar üzerinde tam haklar elde ediyor. Prosedürü, maliyetleri ve ilkeleri anlamak, bu sürecin verimli bir şekilde yürütülmesine olanak tanır, bu da hukuki güvenliğin artmasına ve mülkün uzun vadeli yönetimi için daha iyi fırsatların ortaya çıkmasına yol açar.