波兰的住房存量

波兰的住房存量

到 2024 年底，波兰的住房存量总计近 1600 万套公寓。数量上城市公寓占主导地位（67.9%）。

华沙、克拉科夫、罗兹、弗罗茨瓦夫和波兹南居住着超过五分之一的城市人口，其住房存量占城市住房存量的 24.4%。2024 年，波兰公寓的平均面积为 75.6 平方米，农村地区的公寓平均比城市大 33.2 平方米。

对住房条件、其空间变异性和时间变化的分析表明，它们不是通过一个综合指标来反映，而是通过一个与公寓大小（平均面积或房间数量）、居住密度及其技术设备相关的指标体系来反映。

住房条件的长期改善反映在每 1000 名居民拥有的公寓数量上，该数字从 2014 年的 363 套增加到 2024 年的 426 套。这也反映在公寓平均使用面积的增加、居住密度系数（每套公寓和每个房间的人数）的下降以及基本公用设施配套率的提高上。

2014 年至 2024 年间，公寓的平均使用面积增加了 2.2 平方米，人均面积增加了 5.5 平方米（城市从 26.1 平方米增加到 31.6 平方米，农村从 27.6 平方米增加到 33.0 平方米）。

到 2024 年底，在城市地区，马佐夫舍省的人均使用面积最大（33.8 平方米），大波兰省稍小（32.8 平方米），瓦尔米亚-马祖里省最小（27.8 平方米）。在农村地区，波德拉谢省（37.8 平方米）、马佐夫舍省（35.7 平方米）和下西里西亚省（35.2 平方米）的人均平均使用面积较高，而喀尔巴阡山省相对较低（29.4 平方米）。

另一个衡量住房居住密度的指标是平均每间房的人数。2024 年，波兰全国平均值为 0.61，且农村地区的该指标高于城市。从空间分布看，该指标在波德拉谢省、下西里西亚省、罗兹省、马佐夫舍省、奥波莱省和西里西亚省低于平均水平，在喀尔巴阡山省最高。2014 年至 2024 年间，波兰的这一指标从 0.72 下降至 0.61。

根据欧盟（欧盟统计局）的方法论，住房条件通过人均房间数来反映（而不是像波兰那样计算包括厨房在内的房间数）。在许多欧盟国家，该指标反映了居住密度水平。

在此背景下，如果人均至少有一个房间，则住房条件被认为相对较好。该指标在整个欧盟范围内空间差异很大，平均为每人 1.7 个房间。对于欧盟国家（在 2004 年、2007 年和 2013 年加入的组织），人均房间数未超过平均水平，而波兰则相对较低（1.2）。

人均房间数反映的是国家的平均值，其中一些公寓可能过度拥挤，而另一些则居住不足。在公寓过度拥挤的背景下，波兰属于人口中居住在过度拥挤公寓的比例较高的国家组别。

2024 年，居住在过度拥挤公寓的人口比例为 33.7%，尽管在 2015-2024 年间观察到了下降趋势。

另一方面，低居住密度（未有效利用）的公寓在房间数量和面积方面相对于家庭（居住在其中的人口）的需求而言过大。

2015-2024 年间，波兰（与欧盟相比）的特点是，大城市中居住在低密度公寓的人口比例较低（通常低于 10%），且存在时间上的波动（没有明显趋势）。相反，在农村地区，这一比例呈上升趋势，2024 年达到 22.2%。

住房存量的特征考虑了公寓配备基本卫生技术便利设施的程度。在2014-2024年间，波兰在公寓基本卫生技术便利设施的可用性方面出现了积极变化。结果，到2024年底，97.8%的公寓配备了供水系统，95.3%配备了厕所，93.9%配备了浴室。59.1%的公寓安装了燃气。

城乡之间在基本公用事业可用性方面持续存在差异，城市的情况更为有利。到2024年底，燃气可用性的差距达到39.2个百分点，浴室为8.0个百分点，厕所为6.2个百分点，尽管这些差异在逐渐缩小。

与2014年相比，波兰在接入燃气网络方面增长最大（21%），其中农村地区的公寓接入率增长了72.2%。波兰配备集中供暖的公寓数量相比2014年增加了20.6%，农村地区增幅最大（25.7%），而城市地区增幅较小。

城市地区有96.8%的人口能够使用供水系统，农村地区为86.6%。与2014年相比，人均用水量增加了4.4立方米（14.1%），并且城市用水量高于农村。2024年，农村地区的供水管网长度是城市的三倍多。

相对而言，在2014年至2024年期间，波兰污水管网长度的增长超过了供水管网：分别增长了30%和11%。农村地区污水管网长度的增长（31,300公里）大于城市，城市地区的管网长度几乎是农村的三分之一。

近三分之二的污水管网位于农村地区。2014年至2024年间，使用污水管网的人口比例从68.7%上升至72.9%。到2024年底，城市地区有91.2%的人口使用此类污水管网，而农村地区为46.2%。

到2024年底，约有250万个家用污水处理系统在运行，其中81.5%是化粪池，主要位于农村地区。在近2400个废水收集站中，有64.4%在此类地区运行。废水收集站收集的生活废水中，超过四分之三（76%）来自农村地区，这些地区收集的废水量从2019年的19.1 decameters³ 增加到2024年的33.3 decameters³。这一增长部分归因于《市镇清洁与秩序维护法》的一项修正案，该修正案要求市政当局建立化粪池电子登记册，从而对液体废物处理系统的运行产生了积极影响。

2024年，波兰产生了1420万吨生活垃圾，比上年增长5.3%。在收集和分类收集的生活垃圾中，混合垃圾占主导地位，占58%。

在2014年至2024年期间，在废物产生总量增加的背景下，人均收集和分类收集的生活垃圾量增加了两倍。2024年，大部分生活垃圾（86.2%）由家庭收集或处理。超过一半的产生的生活垃圾得到了回收利用，其中近31.1%被用于回收（包括材料和有机回收）。

在2014年至2024年期间，用于填埋处理的生活垃圾在废物产生总量中的份额几乎减少了一半。

与2014年相比，2024年人均用电量有所增长。城市在家庭消费中占主导地位，占据58.5%的市场份额。用于住宅建筑供暖的热能销售也表现出强烈的城市空间集中性。

马佐夫舍省、西里西亚省、罗兹省、滨海省和下西里西亚省（分别涵盖华沙、上西里西亚城市群、罗兹、三联市和弗罗茨瓦夫）在住宅建筑供暖热能销售中的合计份额超过58%。在生产结构中，固体燃料占主导地位，占56.0%的市场份额，而天然气达到42.2%。

2024年，波兰天然气网络总长度增长了1.3%，达到176,600公里。人均天然气平均消费量增长了38.9%，在2024年达到1453.4千瓦时，其中城市消费量显著高于农村地区。

在住房存量调查覆盖的、位于受管理/行政管辖建筑内的670万套公寓中，大多数（近60%）是由住房合作社管理的建筑中属于私人所有的公寓，28.2%是住房合作社拥有的公寓，只有11.2%是市政公寓。

多年来观察到的住房存量结构变化，伴随着私人所有公寓份额的增加，这与法人实体出售公寓有关，其次是与公寓归还给前业主或其继承人有关。2023-2024年间，近91,000套公寓出售给了私人（售出的公寓也包括已设立单独所有权的、属于住房合作社的公寓）。

波兰受管理/行政管辖建筑中，住房存量的年度维护总成本为597亿兹罗提，比2022年增长了23.5%。

供应给房屋单元（在受管理/行政管辖建筑内）的公用事业成本增长了30.1%。在公用事业成本结构中，占比最大（62.9%）的是集中供暖和生活热水支出。

2024年，运营成本平均占住房存量维护成本（在受管理/行政管辖建筑内）的44.2%。

住房存量维护成本的结构（分为运营成本和所提供服务的成本）因所有权形式而异。市政当局、其他实体和雇主拥有的房产运营成本较高，而住房合作社和业主协会的运营成本较低。

超过39.2%的住房资源（位于受管理/行政管辖的建筑内）运营成本是与建筑和房屋单元维护（维护和修理）相关的支出。

在2024年为提高居住质量而进行翻新（在受管理/行政管辖的建筑内）的公寓中，由住房合作社管理的建筑中的公寓占主导地位（占比45.3%）。在住房合作社中，翻新公寓的比例达到40.6%，而在市政资源中仅为11.1%。

2015-2024年间，波兰总住房维护成本超过可支配收入25%的家庭人口比例呈下降趋势。

此类支出超过可支配收入25%的家庭比例，与欧盟国家相比相对较低。2024年，波兰的这一指标为19%，而希腊和丹麦超过50%，捷克、比利时、德国和奥地利则超过30%。

截至2024年12月31日，波兰有22.8%的公寓（在830万套住房资源中，包括私人所有和由住房合作社管理的公寓）存在住房付款拖欠。未付住房款项的欠款总额（含利息）接近86亿兹罗提。

此类债务的最大份额属于市政所有的公寓租户（65.8%）。2024年，在13,000起驱逐诉讼中，75.8%涉及占用市政公寓的租户。在5,800项已发布的驱逐裁决中，83.2%涉及市政房屋单元。2024年，从3,900处住宅单元执行了驱逐，其中78.4%是市政公寓。

在2014年至2024年期间，获得住房津贴的住宅居民数量减少了44.2%。2024年，获得住房津贴的居民结构中，以市政（37.5%）和合作社（28.2%）房屋的居民为主。

从地域上看，在2014年和2024年，西里西亚省的获得住房津贴的居民数量都非常高，而马佐夫舍省和大波兰省的数量也很高。然而，相对于公寓数量，获得住房津贴的居民数量最高的是库亚维-波美拉尼亚省，而瓦尔米亚-马祖里省则略低。

相对而言，此类住宅用户的数量既与城市化水平有关，也与居民收入有关。2024年，平均住房津贴比2014年高出124.3兹罗提（60.7%），达到329.2兹罗提，这与高通胀有关。

2024年，在大波兰省、滨海省、西滨海省和西里西亚省的城市化县区，观察到了较高的平均住房津贴（通常高于350兹罗提，有时高于400兹罗提）。

截至2024年底，来自市政住房资源（不包括临时住房）的住宅租赁合同数量为598,500份。这些合同中近92.0%涉及城市房屋。市政住房资源的住宅租赁合同数量最高的是西里西亚省。

2024年，有119,400户家庭（主要在城市）等待从市政住房基金和临时住房中租用住房。其中，此类家庭数量最多的是西里西亚省，略少的是下西里西亚省。

社会租赁住宅合同数量达到63,800份，其中近88.0%涉及城市房屋。

根据社会租赁合同租用的住宅房屋平均面积为35平方米，比从市政住房基金租用的住宅房屋平均面积整整少了9.6平方米。

在波兰，截至2024年底，市政拥有并指定用于住房建设的土地面积为24,300公顷。其中指定用于个人住房建设（IB）的土地占75.7%（城市占63.9%，农村占95.4%）。在指定用于住房建设的土地总面积中，47.5%为已建设土地，其中61.9%位于城市。

2024年，市政当局向投资者转让了628.7公顷土地用于住房建设，其中81.7%用于个人住房建设。在转让用于住房建设的土地总面积中，58.5%位于城市。

转让给投资者用于住房建设的土地中，最大份额（69.9%）指定给个人建造，23.5%指定给公司和其他实体建造。市政资源中只有4.0%的土地分配给市政住房，1.6%分配给合作住房，仅1.0%分配给社会住房计划。

转让给投资者用于市政和社会住房的土地份额较低，这与波兰市场主导的住房建设模式有关，对市政和社会住房协会建造租赁公寓构成了重大障碍。

住房存量

术语“住房存量”指的是位于住宅和非住宅建筑中的所有有人居住和空置的住宅单元。住房存量不包括集体居住设施（即工人旅馆、学生宿舍、膳宿公寓和社会福利院）中的房屋，但位于其中的公寓、临时结构和移动结构（即棚屋、铁路车厢、驳船和船只）除外。

在波兰，截至2024年12月底，住房存量包含约1600万套公寓，总使用面积为12.068亿平方米，包含6120万个房间。

数量最多的公寓，920万套（57.9%），属于住房合作社以外的个人所有，近400万套（24.3%）属于住房合作社所有。

私人拥有的公寓总面积达到10.706亿平方米，占全国公寓总面积的88%以上。

住房合作社拥有近200万套公寓，市政公寓80万套，社会住房协会公寓10万套。

城市有1080万套公寓，使用面积7.042亿平方米，包含近3800万个房间。农村地区有510万套公寓，面积5.026亿平方米，2320万个房间。

与2023年相比，城市公寓数量增加了138,900套（1.3%），使用面积增加了9,802,200平方米（1.4%），房间数量增加了444,000个（1.2%）。

农村地区公寓数量增加了47,600套（0.9%），使用面积增加了6,340,600平方米（1.3%），房间数量增加了239,200个（1.0%）。

位于城市的公寓份额正在增加（67.9%）。在华沙、克拉科夫、罗兹、弗罗茨瓦夫和波兹南这五个最大的城市（居住着超过20%的城市人口），共有2,644,700套公寓，占城市住房存量的24.4%。

过去10年中，公寓数量增长最大的是滨海省，稍小的是小波兰省和大波兰省。

在滨海省和大波兰省，住房建设增长主要发生在农村地区，而在小波兰省则发生在城市。在此期间，公寓数量增长最小的是奥波莱省和圣十字省。

截至2024年12月31日，波兰的平均公寓面积为75.6平方米，比2023年增加了0.1平方米。

农村地区的公寓平均比城市大33.2平方米（农村相应数据为98.1平方米，城市为64.9平方米）。

最大的平均公寓面积记录在喀尔巴阡山省（85.0平方米），较小的是奥波莱省（82.3平方米）、大波兰省（82.1平方米）和小波兰省（80.9平方米）。

最小的平均公寓面积记录在瓦尔米亚-马祖里省（69.9平方米），以及西滨海省（70.3平方米）、下西里西亚省（71.1平方米）、库亚维-波美拉尼亚省（72.0平方米）和罗兹省（72.1平方米）。

住房状况的改善体现在每1000名居民拥有的公寓数量上，这是衡量住房需求满足程度的重要指标。2014年，该指标为363，到2024年上升至426。这方面情况最好的是马佐夫舍省（465）、下西里西亚省（463）和罗兹省（461）。最低指标记录在喀尔巴阡山省——353。

表征住房条件的主要指标

通过分析反映社会住房状况的指标可以看出，过去10年住房状况显著改善。这反映在大多数统计数据中，例如平均每套公寓的房间数、每套公寓和每个房间的人数、公寓的使用面积、居住密度和公用设施水平。

2024年，人均平均使用面积为32.2平方米。与2023年相比，城市从31.0平方米增加到31.6平方米，农村从32.5平方米增加到33.0平方米。从地区来看，该指标从瓦尔米亚-马祖里省的28.6平方米到马佐夫舍省的34.5平方米不等。

2024年底，城市人均使用面积最大的是马佐夫舍省（33.8平方米），大波兰省稍小（32.8平方米），最小的是瓦尔米亚-马祖里省（27.8平方米）。

在农村地区，波德拉谢省（37.8平方米）、马佐夫舍省（35.7平方米）和下西里西亚省（35.2平方米）的人均平均使用面积较高，而喀尔巴阡山省（29.4平方米）的人均平均使用面积较低。

2024年底，平均每套公寓的房间数为3.83间，并长期保持类似水平。在城市，该指标为3.50间，农村为4.54间。该指标较低的是马佐夫舍省（3.64）、下西里西亚省（3.67）和罗兹省（3.68），较高的是喀尔巴阡山省（4.24）和奥波莱省（4.18）。

城市中，房间数量最多的公寓记录在喀尔巴阡山省（3.87）和波德拉谢省（3.76），最少的在马佐夫舍省（3.34）和下西里西亚省（3.37）。农村地区的公寓中，奥波莱省（4.93）和西里西亚省（4.85）的平均房间数最高，而瓦尔米亚-马祖里省（4.19）和卢布林省（4.24）的公寓房间数较低。

过去10年，平均每套公寓的使用面积增加了2.2平方米，人均面积增加了5.5平方米（城市从26.1平方米增加到31.6平方米，而主要建设独户住宅的农村从27.6平方米增加到33.0平方米）。

建筑密度反映在平均每套公寓的人数上，尽管通常也互换使用每100套公寓的人数。

2024年，全国平均为235人，其中城市每100套公寓205人，农村为297人。喀尔巴阡山省的该指标最高，达到283人。较低的平均值记录在马佐夫舍省（215人）和下西里西亚省（216人）。

在城市地区，公寓居住密度最高的是喀尔巴阡山省，该指标为2.34（人/套），最低的是马佐夫舍省（1.90）和罗兹省（1.91）。

在农村地区，该指标从波德拉谢省的2.61到喀尔巴阡山省的3.32不等。

2014年至2024年间，平均每套公寓人数从2.75人下降到2.35人。

城市地区该指标从2.46下降到2.05，农村地区从3.35下降到2.97。

平均每个房间的人数也是公寓居住密度的指标。2024年，波兰的该指标为0.61，农村地区（0.65）高于城市（0.59）。

从空间分布看，低于平均值的省份有波德拉谢省、下西里西亚省、罗兹省、马佐夫舍省、奥波莱省和西里西亚省，而最高值记录在喀尔巴阡山省——0.67。过去十年，波兰的该指标从0.72下降至0.61。

公寓配备基本技术和卫生设施的情况

住房存量的特征考虑了公寓配备基本卫生设施的程度。配备此类设施的公寓比例增加，表明人口的住房条件有所改善。

在获得基本卫生设施方面，住房存量出现了积极变化。过去10年，此类变化尤其发生在卢布林省和波德拉谢省，并特别影响了农村地区。

在波兰，截至2024年底，97.8%的公寓配备了供水系统，95.3%配备了厕所，93.9%配备了浴室。59.1%的公寓安装了燃气。公寓在基本设施配备方面，城市和农村之间持续存在差异，城市占优。

截至2024年底，燃气网络的可用性差距达到39.2个百分点，浴室的可用性差距为8.0个百分点，厕所的可用性差距为6.2个百分点。然而，在2014年至2024年期间，这些差异逐渐缩小。

与2014年相比，网络燃气的可用性增长最大，达21%。对于位于农村的公寓，这一增长为72.2%，在城市为13.8%。

配备集中供暖的公寓数量相比2014年增加了20.6%。农村地区增长了25.7%，城市地区增长了18.6%。

数据来源：波兰中央统计局 (GUS)