Gayrimenkul satın alırken garanti

Daireyi satın aldıktan sonraki 5 yıl içerisinde, mülkte fiziki veya hukuki bir kusur tespit edilmesi halinde taleplerinizi satıcıya iletebilirsiniz. Bu Medeni Kanun tarafından güvence altına alınmıştır. Bu Kanun kapsamındaki hakların uygulanabilmesi için gayrimenkul alım sözleşmesinde garanti hükümlerinin yer almasına gerek yoktur.

Daireyi satın aldıktan sonraki 5 yıl içerisinde, mülkte fiziki veya hukuki bir kusur tespit edilmesi halinde taleplerinizi satıcıya iletebilirsiniz. Bu Medeni Kanun tarafından güvence altına alınmıştır. Bu Kanun kapsamındaki hakların uygulanabilmesi için gayrimenkul alım sözleşmesinde garanti hükümlerinin yer almasına gerek yoktur.

Gayrimenkul kusurlarına ilişkin garanti hükümleri elbette ki dairelerle sınırlı değildir. Ayrıca bir binada, sitede, park alanında, depo odasında, garajda vb. kusurlar olması durumunda talepte bulunulmasına da olanak tanırlar. Garanti, satın alma ve satış sözleşmelerinin yanı sıra takas sözleşmeleri ve inşaat/onarım işleri için de geçerlidir.

Medeni Kanunun 556. maddesine göre “satılan malın fiziki veya hukuki ayıp (garanti) içermesi halinde satıcı alıcıya karşı sorumludur.”

Kurallar ayrıca fiziksel ve hukuki kusurun tanımlarını da geliştirmektedir:

Madde 556(1) [Malların fiziksel kusuru]

§ 1. Fiziksel kusur, satılan şeyin sözleşmeye uygun olmamasından ibarettir. Özellikle satılan mallar aşağıdaki durumlarda sözleşmeye uygun değildir:

1) bu tür bir nesnenin, şartlardan veya amaçtan kaynaklanan (...) amaç nedeniyle sahip olması gereken özelliklere sahip olmaması;

2) satıcının alıcıya varlığını garanti ettiği mülklerin bulunmaması (...);

3) Alıcının sözleşmeyi kurarken satıcıya bildirdiği amaca uygun olmaması ve satıcının bu amaca itiraz etmemesi;

4) Alıcıya eksik bir durumda teslim edildi (...).

Madde 556(3) [Yasal kusur]

Satıcı, satılan ürünün üçüncü bir şahsın mülkiyetinde olması veya üçüncü bir şahsın haklarına tabi olması halinde ve ayrıca ürünün kullanımı veya elden çıkarılmasına ilişkin kısıtlamanın bir karar veya emirden kaynaklanması durumunda alıcıya karşı sorumludur. yetkili makamın; Hakkın satışı halinde satıcı aynı zamanda hakkın varlığından (hukuki kusur) da sorumludur.

Fiziksel engeller

Dairenin anahtarlarının alıcı tarafından birincil piyasada nihai olarak teslim alınmasından önce, geliştiricinin daireyi işletmeye alma iznini alması ve dairenin alıcı tarafından teknik olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak herhangi bir kusurun bulunduğunu göstermeyen bir kabul belgesinin imzalanması bile, daha sonra ortaya çıkması durumunda garantiyi geçersiz kılmaz.

Ancak garantiden faydalanabilmek için şartlardan birinin, alıcının satın alma anında ayıp/arızadan haberdar olmaması gerekir. Eğer bunu biliyorsa, garanti geçerli olmayacaktır.

Madde 557 (Sorumluluktan muafiyet)

§ 1. Sözleşmenin imzalandığı sırada alıcının kusuru bilmesi durumunda satıcı, garanti kapsamındaki sorumluluktan kurtulur (...).

Diğer bir şart ise kusurun doğal süreçler sonucu değil, malı satanın yaptığı hata veya kusurlar sonucu ortaya çıktığının ispatıdır. Kusura/arızaya yol açan nedenin satın alma anında mevcut olduğu kanıtlanmadıkça, garanti yalnızca satın alma sırasında mevcut olan ve daha sonra ortaya çıkmayan kusurlar için geçerlidir.

Gayrimenkuldeki fiziksel kusurların kataloğu çok geniş olabilir. En tipik olanları şunlardır: inşaat projesinden sapma, sıvadaki çatlaklar (binanın doğal yerleşiminden kaynaklanmayan), nem, alanın su basması, sözleşmede belirtilenden daha küçük bir alan ve ihlalleri ihlal eden uygulama hataları. bina kodları.

Gayrimenkulün hukuki dezavantajları

Yukarıdaki tanıma göre, hukuki kusur çoğunlukla, mülkün üçüncü bir şahsın haklarına tabi olması veya mülkiyeti olması veya yetkili makamın kararıyla kullanımının sınırlandırılması durumudur.

Yasal bir kusur örneği, mülkiyetin devredildiği sırada farkında olmadığınız ve kiracının belirli bir süre mülkte yaşamasına izin veren bir kira sözleşmesi olabilir. Yasal eksiklik aynı zamanda Arsa ve İpotek Defterinde yer almayan bir daire için irtifak hakkı, inşaat denetiminin taşınmazın kullanımını yasaklama kararı vb. olacaktır.

Neyle ilgili?

Garanti kapsamında haklarını ileri süren bir mal sahibinin birkaç olası seçeneği vardır, ancak önemli olan bunlardan birini seçmesi gerektiğidir.

Bu nedenle gayrimenkul satıcısından: fiyatı düşürmesini; sözleşmeyi reddedebilir ve yapılan masraflarla birlikte tutarın tamamının iadesini talep edebilir; Mülkün değiştirilmesini veya kusurların giderilmesini talep etmek.

Ancak, örneğin ayıpların giderilmesi, fiyatta indirim yapılması veya sözleşmenin feshi gibi taleplerde bulunulması mümkün değildir.

Tipik olarak, garantiden yararlanan mülk sahipleri, mülkün fiyatında bir düşüş beklemektedir. Kusurların giderilmesinin maliyetine karşılık gelen bir miktardan bahsediyoruz. Elbette masrafları satıcıya ait olmak üzere onarımlar da popüler bir çözümdür. Bu durumda gayrimenkulün başka bir gayrimenkulle değiştirilmesinden bahsetmiyoruz. Dairenin krediyle satın alınması ve banka lehine ipotek tesciline tabi olması durumunda yasal olarak zor olacaktır. Aynı durum sözleşmenin feshi için de geçerlidir.

Seçtiğiniz eylem şekli ne olursa olsun, mülkteki arızalar veya kusurlarla ilgili masrafların da geri ödenmesini bekleyebilirsiniz - örneğin, tadilat yapılırken bir daire kiralamak zorunda kalmak, uygunsuz yalıtım nedeniyle artan ısıtma faturaları vb. .

Kusurlu bir gayrimenkulün satıcısı, sahibine herhangi bir rahatsızlık vermeden, mümkün olan en kısa sürede bağımsız olarak kusuru ortadan kaldırabilir veya ürünü kusursuz yenisiyle değiştirebilir. Daha sonra kurallara uygun olarak alıcının kendisine karşı başka bir iddiada bulunması mümkün olmayacaktır.

Madde 560 (İptal, fiyat indirimi)

§ 1. Satılan şeyin ayıplı olması halinde, satıcının derhal ve alıcıyı zora sokmayacak şekilde ayıplı ürünü ayıpsız olarak değiştirmemesi veya ayıbı ortadan kaldırmaması halinde, alıcı fiyatta indirim veya sözleşmenin feshi talebinde bulunabilir. (...).

§ 3. İndirimli fiyat, sözleşmeden doğan fiyatla, ayıplı şeyin değeri, ayıpsız şeyin değeriyle orantılı kalacak kadar orantılı olmalıdır.

§ 4. Kusurun önemsiz olması durumunda alıcı sözleşmeden vazgeçemez.

Madde 561(2). [Ayıplı mal sağlama yükümlülüğü]

§ 1. Garanti hakkını kullanan alıcı, ayıplı malı, masrafları satıcıya ait olmak üzere teslim etmekle yükümlüdür (...).

§ 2. Malın niteliği gereği (...) malın alıcı tarafından teslim edilmesi aşırı derecede güç olacaksa, alıcı malı bulunduğu yerde satıcıya teslim etmekle yükümlüdür.

Son teslim tarihleri

Başta da belirttiğimiz gibi ayıplı bir malı satan, mülkiyetin devrinden itibaren 5 yıl içerisinde sorumlu tutulabilir. Bu süre içerisinde bir arıza tespit edilirse garanti geçerli olur. Kusurun fotoğrafla belgelenmesi, videoya kaydedilmesi, inşaat eğitimi almış bir uzman tarafından incelenerek teyit edilmesi vb. önemlidir.

Alıcı, bir kusur tespit ettiğini derhal satıcıya bildirmek zorundadır ancak bunun için yasal bir süre sınırlaması yoktur. Ancak satıcıya karşı dava açmak için ayıbın tespit edildiği tarihten itibaren bir yıl süresi vardır.

Kaynak: portalnieruchomosci.com