Оренда нерухомості у Варшаві

Аналіз доходів від оренди житлової нерухомості у Варшаві у другому кварталі 2021 року

Ринок комерційного орендного житла останніми роками розвивається. Це наслідок багатьох факторів, у тому числі: обмеження на захист орендарів та сприятливі економічні умови, такі як: структурний попит на ринку праці, зростання доходів, низькі процентні ставки та суб'єктивна громадська думка щодо безпеки інвестицій у житлове будівництво.

У цих умовах виникає питання, наскільки вигідним є такий вид інвестицій у Польщі та Варшаві, зокрема. У міжнародній літературі переважає думка про низьку прибутковість такого типу інвестицій. Також вказується ряд факторів ризику, таких як: циклічний ризик, ризик ліквідності, великі витрати на вхід та вихід та регуляторний ризик (зміни до закону про захист орендарів). Тому житло цього типу будувалося під час низьких відсоткових ставок (кредитний цикл) та зазвичай субсидувалось (найчастіше прискорена амортизація).

Також слід додати, що у аналізі рентабельності лізингового вкладення зазвичай використовується категорія прибутковості, яка включає амортизацію, а ни чистий прибуток. Слід також взяти до уваги, що ці аналізи зазвичай показують потоки від інвестицій із високої часткою позикових коштів. В умовах низьких процентних ставок це створює додатковий прибуток, однак, коли фаза фінансового циклу змінюється та відсоткові ставки підвищуються, надзвичайний прибуток може зменшитися або перетворитися на збитки.

Нижче в таблиці показано динаміку отримання доходів від оренди житлової нерухомості у Варшаві в 2013-2021рр. Аналіз доходів від оренди проводився трьома різними засобами.

Таблиця. Доходи від оренди житлової нерухомості у Варшаві за період 2013-2021 років

Примітка:

1. Ставка капіталізації (коефіцієнт капіталізації) є коефіцієнтом, що встановлює співвідношення розміру очікуваного доходу від експлуатації активу та його вартості. При оцінці майна використовується формула, за якою чистий прибуток поділяється на вартість нерухомості.

2. Рентабельність власного капіталу (ROE, Return on Equity) - визначає прибутковість вкладеного капіталу та результативність власних коштів інвестора, вкладених у проект. Іншими словами - це показник співвідношення чистого прибутку за вирахуванням всіх витрат до величини вкладеного капіталу за конкретний період (як правило, 1 рік).

3. (LTV) коефіцієнт «кредит/застава» - відношення суми запитуваного кредиту до вартості майна, що надається позичальником у заставу. Застосовується банками при розрахунку суми можливої ​​позики. Цей норматив показує граничний розмір позички, що може видати позичальнику кредитна організація з вартості наданого їм забезпечення. Також він передбачає, яку суму коштів позичальник повинен вкласти в покупку самостійно, тобто скільки складе початковий внесок. Чим більше визначене банком значення коефіцієнта, тим менше потрібно від позичальника внести власних коштів.

Кожна фінансова установа при розробці своїх кредитних програм визначає саме максимальне значення цього коефіцієнта. Зазвичай значення коефіцієнта «кредит/застава» має перевищувати 70–80%. Наприклад, якщо норматив дорівнює 70%, то сума первісного внеску за кредитом становитиме 30%.

4. Подані розрахунки слід розглядати як оцінку рентабельності оренди у Варшаві, а не як комерційну інформацію. Рентабельність інвестицій в оренду була встановлена ​​шляхом розрахунку рентабельності та ROE (рентабельності власного капіталу). Прибутковість розраховується як річний прибуток від оренди по відношенню до ціни квартири за квадратний метр.

Для визначення ROE, розрахованої як чистий прибуток по відношенню до власного капіталу, використовувались різні можливі рівні кредитного плеча: інвестиції повністю фінансуються готівкою (LTV становить 0%); інвестиції, у яких LTV становить 50%; інвестиція з високим кредитним плечем та LTV становить 80%.

Для розрахунку фінансового прибутку враховувався дохід від оренди. Утримувалася фіксована ставка податку у розмірі 8,5%, погашення відсотків за кредитом, а також амортизація будівлі у розмірі 1,5% від її вартості (передбачалося два капітальні ремонти за 100-річний період). Податок сплачується з усього доходу від оренди до відрахування будь-яких витрат. Ціна угоди за квадратний метр середньої квартири була отримана шляхом додавання 50% від середньої ціни продажу на первинному та вторинному ринку. Ціна на первинному ринку збільшена на вартість обробки (у 2 кварталі 2021 р. + 950 злотих/кв.м у Варшаві). Кредит у злотих був виданий на 25 років рівними частками, що виплачуються 4 рази на рік.

Реальна рентабельність інвестицій в оренду квартир розглянута трьома різними способами

1.Ставка капіталізації інвестицій, яка визначається як чиста орендна плата (тобто без урахування витрат на утримання нерухомості) до ціни квартири. Витрати включають податки та амортизаційну вартість. Хоча цей коефіцієнт часто використовується, це не є де-факто показником прибутковості інвестицій, а, швидше, показником грошового потоку. Однак це найпростіший спосіб та його динаміка схожа на прибутковість від інвестицій, тобто ROE для LTV = 0%.

2. Норма рентабельності власного капіталу із залученням кредиту, яка визначається як чиста орендна плата за вирахуванням податків та амортизації і відноситься тільки до вкладеного власного капіталу. Знаменник цього показника включає прибутковість інвестицій, але у данному випадку його відносять лише до власного капіталу. За підтримки інвестицій кредитом та внутрішньої норми рентабельності інвестицій більше, ніж ставка кредиту або іншої форми іноземного капіталу, то позикові кошти приносять додаткові потоки, що збільшують прибутковість капіталу, але в той же час приховують картину реальної ефективності інвестицій. Для цього аналізу показано рентабельність власного капіталу лише на рівні LTV рівному 50% та 80%, який враховує банківську практику з цього типу інвестицій (50%) і максимально допустиме кредитне плече (80%).

3. Норма рентабельності власного капіталу без зобов'язання за кредитом (LTV = 0%), тобто норма рентабельності інвестицій. Знаменник цього коефіцієнта такий самий, як і в згаданму вище, однак у чисельник включається весь капітал, задіяний в інвестиціях. Таким чином, це реальний захід ефективності інвестицій, що часто прирівнюваний та можна порівняти з відсотками. Цей індикатор показує, скільки грошей прибутку приносить щороку кожен злотий, вкладений у квартиру, і є універсальним показником економічної ефективності інвестицій для порівняння один з одним.

Подані розрахунки слід розглядати як оцінку рентабельності оренди у Варшаві. Доступність даних про оренду з угод з оренди обмежена, крім того, цей ринок неоднорідний та потребує використання економетричних методів для порівняння незадовільно порівнянних квартир.

Незважаючи на ці застереження, аналіз доходів від інвестицій у житло у Варшаві підтверджує загальні взаємозв'язки, зазначені вище. Фактично, з урахуванням амортизації, податків та ефекту левериджу, реальна доходність інвестицій у оренду квартири з LTV = 0 становить 2,9%.

Низькі відсоткові ставки означають, що фінансування інвестицій за допомогою кредиту приносить додатковий, хоча й невеликий прибуток, тому норми рентабельності капіталу вищі. Оскільки різниця між внутрішньою нормою прибутковості та вартістю кредиту невелика, профінансовані інвестиції стають дуже чутливими до змін ставок та змін орендних ставок, а також ризику виникнення вакансії та не повинні служити стимулом для збільшення інвестицій. Таким чином, основною причиною попиту на орендну нерухомість є поточна фаза фінансового циклу та пов'язана з нею низька дохідність альтернативних фінансових вкладень, доступних для домашніх господарств, а не передбачувана висока рентабельність оренди.

Згідно з розрахунковими показниками рентабельності, ринок житлової нерухомості, як і раніше, є альтернативою вкладення капіталу.

У другому кварталі 2021 року, порівняно з попереднім кварталом, у Варшаві було зафіксовано зростання середніх ставок оренди за транзакції.

Аналіз даних за другий квартал 2021 показав значну диверсифікацію розрахункової ставки капіталізації (дохід від оренди, очікуваний покупцем нерухомості, виражається у відсотках від покупної ціни нерухомість за повну готівку).

Аналіз даних за другий квартал 2021 року показав значну зміну розрахункової ставки капіталізації (очікувана покупцем нерухомості рентабельність оренди, виражена у відсотках від покупної ціни нерухомості повністю у грошовій формі). Розрахункова ставка капіталізації у другому кварталі 2021 року, порівняно з попереднім кварталом, збільшилася у Варшаві з 5,1% до 5,3%.

Слід зазначити, що цей показник в умовах польської столиці зростав з 2013 року до кінця 2017 року з 6,9% до 7,3%. І вже з 2018 року розпочалася зміна розрахункової ставки капіталізації у менший бік.

Рентабельність інвестицій у квартири, незважаючи на слабку економічну ситуацію, що зберігається на всіх польських місцевих ринках оренди, у другому кварталі 2021 року була більш сприятливою, ніж безпечне вкладення в казначейські облігації або банківський депозит, та принесла більш високий прибуток.

На найбільшому ринку житла у Варшаві окупність інвестицій у оренду квартири склала майже 19 років. Це один із найтриваліших термінів окупності інвестицій у житлову нерухомість у країні.

Коефіцієнт рентабельності власного капіталу (ROE), що інформує про рентабельність грошей, вкладених у купівлю квартири, у другому кварталі 2021 року у Польщі залишився на набагато нижчому рівні, ніж розрахункова ставка капіталізації. У ситуації, коли всі інвестиції в житлову нерухомість були профінансовані готівкою, на високу рентабельність капіталу у Варшаві інвестори очікувати не можно. За фактом вона склала 2,9%, хоч і зросла порівняно з 2,7% у попередньому кварталі. Максимально висока рентабельність капіталу країни була зафіксована у розмірі 4,2%.

Коефіцієнт рентабельності власного капіталу у польській столиці то зростав з 4,3% у 2013 році до 4,7% у 2017 році, то зменшувався до 2,7% у І кварталі 2021 року. За ІІ квартал 2021 року, як ми вже говорили, він зріс до 2,9%.

У Варшаві у другому кварталі 2021 року, порівняно з попереднім кварталом, використання кредитного важеля (використання коштів банківського кредиту для фінансування фіксованого LTV = 50%), LTV = 80%) дещо збільшило коефіцієнт рентабельності капіталу (ROE). Рентабельність власного капіталу для придбання квартири з допомогою кредиту досягла рентабельності власного капіталу без використання кредитного важеля. Дані про рух цього показника за роками наведені у таблиці.

Істотним ризиком інвестування у квартири в оренду, незважаючи на невелике покращення у другому кварталі 2021 року, залишається слабка економічна ситуація на ринку оренди та, як наслідок, труднощі із забезпеченням безперервністі проживання. Як при довгостроковій, так і при короткостроковій оренді заповнюваність визначається, в основному, розташуванням квартири та все частіше віком власності, рівнем обробки та перевагами покупців, що змінюються. Хоча ціни на нерухомість у центрі набагато вищі, ніж на околицях, інвестиції в нерухомість ближче до центру пов'язані з меншим ризиком проблем із забезпеченням заповнюваності та мають більшу ймовірність продовження отримання доходу від оренди. Прибутковість вкладень та можливі ризики багато в чому залежать від розташування.