Analiza warszawskiego rynku nieruchomości w latach 2006 – 2023

08.02.2024

Analiza warszawskiego rynku nieruchomości w latach 2006 – 2023

Drodzy Czytelnicy!

Oferujemy Państwu kwartalną analizę warszawskiego rynku nieruchomości za lata 2006-2023. Analizę przedstawiono w dwóch wersjach – rynku pierwotnego i rynku wtórnego. Zastanówmy się, jak zmieniały się ceny od etapu oferty sprzedawców do etapu wspólnego zawierania transakcji. Ceny ofertowe (ofertowe) i transakcyjne (transakcyjne) są oficjalne, Narodowego Banku Polskiego.

Specjalnie dla naszych czytelników wykonaliśmy pełną analizę każdego kwartału, przeliczając dane w odniesieniu do poprzedniego kwartału, a także do punktu wyjścia (III kwartał 2006 r.).

I tak, pierwotny rynek nieruchomości w Warszawie (tabela 1).

Jeśli na początku obserwacji (III kwartał 2006 r.) metr kwadratowy mieszkania na pierwotnym rynku nieruchomości w stolicy był oferowany za 5873 zł, to w II kwartale 2023 r. sprzedający chcieli za niego już 13 713 zł. Wzrost ceny oferty wyniósł 233,5%. Innymi słowy, sprzedawcy już żądali 2,3 razy więcej za metr kwadratowy.

Cena oferty wzrosła w większości okresów. Maksymalny wzrost wyniósł 23,5% w 2007 roku. Przez ostatnie 26 kwartałów (od I kwartału 2017 r.) cena ofertowa w każdym kwartale była wyższa niż w poprzednim.

Teraz o cenach transakcyjnych.

Od początku obserwacji (III kwartał 2006 r.) metr kwadratowy mieszkania w stolicy Polski sprzedawano za 5605 zł, a w drugim kwartale 2023 r. sprzedający otrzymali za niego już 13 135 zł. Cena transakcyjna wzrosła o 234,3%, czyli nieco więcej niż wskaźnik cen ofertowych. Oznacza to, że sprzedający otrzymywali 2,34 razy więcej za metr kwadratowy niż 18 lat temu.

W większości kwartałów wzrosła także cena transakcyjna, choć nie tak wyraźnie, jak w przypadku ofert. Maksymalny wzrost wyniósł 18,0% również w 2007 roku, maksymalny spadek wyniósł 7,4% w pierwszym kwartale 2009 roku. W ciągu ostatnich 14 kwartałów (od I kwartału 2020 r.) cena transakcyjna była zaledwie 4-krotnie niższa niż w poprzednim kwartale. To samo dotyczy ostatnich 2 kwartałów 2023 roku, a w drugim kwartale 2023 roku spadek ceny transakcyjnej wyniósł 5,3%.

Czy jest to tendencja, czy czynnik przejściowy, pokaże przyszłość.

Miłośnicy statystyk mogą szczegółowo analizować prezentowane Państwu dane kwartalne dotyczące relacji cen ofertowych i transakcji na pierwotnym rynku nieruchomości w Warszawie według Tabeli 1.

Tabela 1. Rynek pierwotny. Średnie ceny podaży i transakcyjne mkw. mieszkań w Warszawie w okresie III kwartał 2006 - II kwartał 2023 (zł/mkw.)

Kwartał	Cena oferty	Wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału,%	Wzrost w stosunku do trzeciego kwartału. 2006,%	Cena transakcyjna	Wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału,%	Wzrost w stosunku do trzeciego kwartału. 2006,%
1	2	3	4	5	6	7
III 2006	5 873		233,5	5 605		234,3
IV 2006	6 095	103,8	225,0	6 186	110,4	212,3
I 2007	7 509	123,2	182,6	7 302	118,0	179,9
II 2007	8 000	106,5	171,4	7 523	103,0	174,6
III 2007	8 740	109,2	156,9	7 879	104,7	166,7
IV 2007	9 561	109,4	143,2	8 571	108,8	153,2
I 2008	9 427	98,6	145,5	8 535	99,6	153,9
II 2008	9 300	98,7	147,5	8 611	100,9	152,5
III 2008	9 235	99,3	148,5	8 325	96,7	157,8
IV 2008	9 821	106,3	139,6	8 149	94,6	161,2
I 2009	9 880	100,6	138,8	7 543	92,6	174,1
II 2009	9 859	99,8	130,1	7 461	98,2	176,0
III 2009	9 993	101,4	137,2	7 585	101,7	173,2
IV 2009	9 915	99,2	138,3	7 680	101,3	171,0
I 2010	9 119	92,0	150,4	8 173	106,4	160,7
II 2010	8 551	93,8	160,4	7 974	97,6	164,7
III 2010	8 295	97,0	165,3	7 940	99,6	165,4
IV 2010	8 133	98,0	168,6	7 441	93,7	176,5
I 2011	8 211	101,0	167,0	8 037	108,0	163,3
II 2011	8 396	102,3	163,3	7 527	93,7	174,5
III 2011	8 025	95,6	170,9	7 423	98,6	177,0
IV 2011	7 826	97,5	175,2	7 226	97,3	181,8
I 2012	7 879	100,7	174,0	6 967	96,4	188,5
II 2012	8 123	103,1	168,8	7 043	101,1	186,5
III 2012	7 875	96,9	174,1	6 757	95,9	194,4
IV 2012	7 695	97,7	178,2	6 466	95,7	203,1
I 2013	8 076	105,0	169,8	6 990	108,1	187,9
II 2013	8 081	100,0	169,7	7 018	100,4	187,2
III 2013	8 146	100,8	168,3	7 173	102,2	183,1
IV 2013	8 088	99,3	169,5	7 427	103,5	176,9
I 2014	8 005	98,9	171,3	7 298	98,3	180,0
II 2014	7 924	99,0	173,0	7 316	100,2	179,5
III 2014	7 819	98,7	175,4	7 446	101,8	176,4
IV 2014	7 691	98,4	178,3	7 315	98,2	179,6
I 2015	7 839	101,9	174,9	7 396	101,1	177,6
II 2015	7 872	100,4	174,2	7 510	101,5	174,9
III 2015	7 807	100,2	175,7	7 557	100,6	173,8
IV 2015	7 789	99,8	176,1	7 462	98,7	176,0
I 2016	7 878	101,1	174,1	7 639	102,4	171,9
II 2016	7 649	97,1	179,3	7 583	99,3	173,2
III 2016	7 772	101,6	176,4	7 696	101,5	170,7
IV 2016	7 638	98,3	179,5	7 686	99,9	170,9
I 2017	7 707	100,9	177,9	7 562	98,4	173,7
II 2017	7 740	100,4	177,1	7 683	101,6	171,0
III 2017	7 788	100,6	176,1	7 820	101,8	168,0
IV 2017	8 020	103,0	171,0	7 751	99,1	169,5
I 2018	8 201	102,3	167,2	7 965	102,8	164,9
II 2018	8 611	105,0	159,2	8 183	102,7	160,5
III 2018	8 888	103,2	154,3	8 538	104,3	153,8
IV 2018	9 020	101,5	150,0	8 565	100,3	153,4
I 2019	9 427	104,5	145,5	8 771	102,4	149,8
II 2019	9 591	101,7	143,0	8 932	101,8	147,1
III 2019	9 935	103,6	138,0	9 188	102,9	143,0
IV 2019	10 280	103,5	133,4	9 476	103,1	138,6
I 2020	10 610	103,2	129,2	9 819	103,6	133,8
II 2020	10 717	101,0	128,0	9 438	96,1	139,2
III 2020	10 735	100,2	127,7	10 183	107,9	129,6
IV 2020	10 750	100,1	127,6	10 240	100,6	128,3
I 2021	10 969	102,3	125,0	10 666	104,1	123,1
II 2021	11 362	103,6	120,7	10 696	100,3	122,8
III 2021	11 406	100,4	120,2	11 006	102,9	119,3
IV 2021	11 820	103,6	116,0	11 621	105,6	113,0
I 2022	12 517	105,9	109,6	12 381	106,5	106,1
II 2022	12 895	103,0	106,3	12 343	99,7	106,4
III 2022	12 912	100,1	106,2	12 727	103,1	103,2
IV 2022	13 009	100,8	105,4	12 836	100,9	102,3
I 2023	13 302	102,3	103,1	12 818	99,9	102,5
II 2023	13 713	103,1	100,0	13 135	94,7	100,0

O wtórnym rynku nieruchomości w Warszawie (tabela 2).

Jeśli na początku obserwacji (III kwartał 2006 r.) metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w stolicy był oferowany za 7179 zł, to w II kwartale 2023 r. sprzedający chcieli za niego już 14 316 zł. Wzrost ceny oferty wyniósł 199,4%. Innymi słowy, sprzedający żądali prawie 2 razy więcej za metr kwadratowy.

Bardziej dynamicznie zmieniała się cena ofertowa na rynku wtórnym. W okresie do 2017 r. kwartalny wzrost podaży został zastąpiony spadkiem. Od 2017 roku cena podaży spadła jedynie w 2 kwartałach.

Teraz o cenie transakcji.

Od początku obserwacji (III kwartał 2006 r.) metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w stolicy Polski został sprzedany za 6232 zł, a w drugim kwartale 2023 r. sprzedający otrzymali za niego już 12 199 zł. Cena transakcyjna wzrosła o 195,7%, czyli nieco mniej niż wzrost ceny ofertowej. Oznacza to, że właściciele mieszkań otrzymywali za metr kwadratowy prawie 2 razy więcej niż 18 lat temu.

Cena transakcyjna również rosła w większości okresów, ale również podlegała wahaniom, podobnie jak cena ofertowa. Maksymalny wzrost na samym początku obserwacji wyniósł 14,6%, maksymalny spadek w I kwartale 2009 roku wyniósł 7,1%. W latach 2017-2023 cena transakcyjna była zaledwie 3 razy niższa niż w poprzednim kwartale. Spadek ten dopuszczalny był jednak w 2 z ostatnich 3 kwartałów i w I kwartale 2023 roku wyniósł 5,3%.

Podobnie jak w przypadku rynku pierwotnego, czy tendencja będzie polegała na spadku dynamiki kwartalnej dynamiki cen sprzedaży na rynku wtórnym, czy też będzie to czynnik przejściowy, pokaże przyszłość.

Dane kwartalne dotyczące relacji cen ofertowych i transakcji na wtórnym rynku nieruchomości w Warszawie można szczegółowo przeanalizować w tabeli 2.

Tabela 2. Rynek wtórny. Średnie ceny podaży i transakcyjne mkw. mieszkań w Warszawie w okresie III kwartał 2006 - II kwartał 2023 (zł/mkw.)

Kwartał	Cena oferty	Wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału,%	Wzrost w stosunku do trzeciego kwartału. 2006,%	Cena transakcyjna	Wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału,%	Wzrost w stosunku do trzeciego kwartału. 2006,%
1	2	3	4	5	6	7
III 2006	7 179		199,4	6 232		195,7
IV 2006	8 751	121,9	163,6	7 143	114,6	170,8
I 2007	9 316	106,5	153,7	7 730	108,2	157,8
II 2007	9 740	104,6	147,0	8 696	112,5	140,3
III 2007	10 078	103,5	140,3	9 137	105,1	133,5
IV 2007	9 952	98,7	142,0	9 034	98,9	135,0
I 2008	9 850	99,0	143,5	8 921	98,7	136,7
II 2008	9 783	99,3	144,5	8 546	95,8	142,7
III 2008	9 679	98,9	146,0	8 528	99,8	143,0
IV 2008	10 196	105,3	138,6	9 046	106,1	134,9
I 2009	9 626	94,4	146,9	8 406	92,9	145,1
II 2009	10 133	105,3	139,5	8 406	100,0	145,1
III 2009	9 705	95,8	146,6	7 949	94,6	153,5
IV 2009	9 671	99,6	148,0	8 497	106,9	143,6
I 2010	9 901	102,4	142,8	8 620	101,4	141,5
II 2010	9 982	100,8	143,4	8 933	103,6	136,6
III 2010	9 788	98,1	144,4	8 493	95,1	143,6
IV 2010	9 767	99,8	144,7	8 024	94,5	152,0
I 2011	9 706	99,4	147,5	7 915	98,6	154,1
II 2011	9 472	97,6	151,1	7 920	100,2	154,0
III 2011	9 397	99,2	147,6	7 920	100,0	154,0
IV 2011	9 363	99,6	152,9	7 889	99,6	154,6
I 2012	9 111	97,3	157,1	7 601	96,3	160,5
II 2012	9 035	99,2	158,4	7 522	99,0	162.2
III 2012	8 900	98,5	160,9	7 247	96,3	168,3
IV 2012	8 768	98,5	163,3	7 238	99,9	168,5
I 2013	8 606	98,2	166,3	6 687	92,4	182,4
II 2013	8 638	100,4	165,7	6 867	102,7	177,6
III 2013	8 544	98,9	167,6	6 971	101,5	175,0
IV 2013	8 627	101,0	165,9	7 189	103,1	169,7
I 2014	8 622	99,9	166,0	7 170	99,7	170,1
II 2014	8 691	100,8	164,7	7 332	102,3	166,4
III 2014	8 626	99,3	166,0	7 365	100,4	165,6
IV 2014	8 636	100,1	165,8	7 387	100,3	165,1
I 2015	8 608	99,7	166,3	7 335	99,3	166,3
II 2015	8 553	99,4	167,4	7 308	99,6	166,9
III 2015	8 565	100,1	167,1	7 447	101,9	163,8
IV 2015	8 655	101,0	165,4	7 401	99,4	164,8
I 2016	8 658	100,0	165,3	7 434	100,4	164,1
II 2016	8 721	100,7	164,2	7 355	98,5	165,9
III 2016	8 778	100,7	163,1	7 309	99,4	166,9
IV 2016	8 709	99,2	164,4	7 556	103,4	161,4
I 2017	8 816	101,2	162,4	7 429	98,3	164,2
II 2017	8 885	100,8	161,1	7 821	105,3	156,0
III 2017	9 009	101,4	158,1	8 020	102,5	152,1
IV 2017	9 235	102,5	155,0	8 054	100,4	151,5
I 2018	9 346	101,2	153,2	8 047	99,9	151,6
II 2018	9 347	100,0	153,2	8 394	104,3	145,3
III 2018	9 612	102,8	148,9	8 604	102,5	141,8
IV 2018	10 277	106,9	139,3	8 762	101,8	139,2
I 2019	10 287	100,1	139,2	8 985	102.5	135,8
II 2019	10 575	102,8	135,4	9 243	102,9	132,0
III 2019	10 816	102,3	132.4	9 457	102,3	129,0
IV 2019	11 192	103,5	127,9	9 812	103,8	124,3
I 2020	11 656	104,1	122,8	10 003	101,9	122,0
II 2020	11 521	98,8	124,3	10 288	102,8	118,6
III 2020	11 713	101,7	122,2	10 470	101,8	116,5
IV 2020	11 893	101,5	120.4	10 671	101,9	114,3
I 2021	12 221	102,8	117,1	10 879	101,9	112,1
II 2021	12 463	102,0	113,4	11 218	103,1	108.7
III 2021	12 953	103,3	109,1	11 585	103,3	105,3
IV 2021	13 305	102,7	107,6	11 845	102,2	103,0
I 2022	13 366	100,5	107,1	12 251	103,3	99,6
II 2022	14 073	105,3	101,7	12 714	103,8	95,9
III 2022	13 499	95,9	106.1	12 916	101,6	94,4
IV 2022	13 501	100,0	106,0	12 585	97,4	96,9
I 2023	13 802	102,2	103,7	11 916	94,7	102,3
II 2023	14 316	103,7	100,0	12 199	102,3	100,0

Zależnościom pomiędzy cenami podaży i popytu na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie przyjrzymy się w poniższym artykule: https://okeask.com/category/informacja/1700199314-tszy-mozhnu-turgovucch-sien-o-mieszkunie-v-vurszuvie

Analiza warszawskiego rynku nieruchomości w latach 2006 – 2023

Blog

Mieszkania i media na przedmieściach Warszawy (Przedmieścia Warszawy3)

Budownictwo mieszkaniowe według dzielnic Warszawy

Piaseczno ma bogatą historię

zobacz wszystko

Zgoda na pliki cookie